Wie kaufen Sie Ihre erste Anlageimmobilie?

Der Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie ist für jeden Investor ein großer Schritt. Es ist eines der größten Vermögenswerte, die Sie kaufen können, und mit ein wenig Zeit und Mühe kann es eine großartige Möglichkeit sein, passives Einkommen zu generieren.

Aber bevor Sie ein Immobilienmogul werden und anfangen, ein Imperium aufzubauen, sollten Sie mit den Grundlagen beginnen. Zu wissen, wie man ein Haus findet, eine Hypothek bekommt und es mit guten Mietern füllt, sind alles wesentliche Aspekte beim Kauf Ihres ersten Mietobjekts.

Werfen wir einen Blick auf die Schritte, die Sie unternehmen müssen, um Ihre erste als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu erwerben, sowie auf die Herausforderungen, denen Sie dabei begegnen können. Während der Kauf einer Mietimmobilie dem Kauf eines Hauptwohnsitzes ähnelt, gibt es einige einzigartige Unterschiede, die Sie berücksichtigen müssen.

Mit diesen Tipps und Tricks haben Sie die nötigen Informationen, um den Prozess so reibungslos wie möglich zu gestalten.

Ist eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie das Richtige für Sie?

In Immobilien zu investieren ist nichts für schwache Nerven. Sie müssen nicht nur die Hypothek und die Betriebskosten berücksichtigen, sondern Sie müssen auch an die Mieter denken, die Ihre Investition entweder machen oder brechen können. Mit dem Besitz einer Mietimmobilie ist normalerweise ein höheres Risiko verbunden als mit einer Investition an der Börse. Denn wenn Sie es geschafft haben, mit schlechten Mietern festzustecken, die die Miete nicht pünktlich zahlen, werden Ihre Renditen nicht nur reduziert – sie sind nicht existent. Sicher, der Aktienmarkt zieht vielleicht nur 4 % bis 5 % pro Jahr, aber darauf kannst du dich mit einem gewissen Maß an Zuversicht verlassen. Mit einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie gehen Sie ein größeres Risiko ein. Aber mit einem größeren Glücksspiel bietet sich auch die Chance auf eine größere Belohnung, und dies gilt insbesondere für Anlageimmobilien.

Im Jahr 2016 betrug die durchschnittliche Bruttorendite für Mietinvestoren 9,4 %, was gegenüber den Vorjahren leicht rückläufig, aber immer noch signifikant ist. In gewissem Kontext betrug die durchschnittliche jährliche Rendite des Dow Jones in den letzten 10 Jahren 4,8 %. Das ist nichts, worüber man nach Hause schreiben könnte. Außerdem haben Sie mehr Einfluss auf Ihr Anlageobjekt als die Börse. Selbst wenn Sie beispielsweise jede Flasche Diät-Cola in Ihrem örtlichen Lebensmittelgeschäft gekauft hätten, könnten Sie den Aktienkurs von Coca-Cola wahrscheinlich nicht (zumindest nicht merklich) beeinflussen. Es spielen so viele Faktoren eine Rolle. Wenn es um die Börse geht, reiten Sie auf einer Welle, die bereits im Gange ist. Bei einer Anlageimmobilie können jedoch kleine Änderungen – wie eine neue Tür oder einige kleinere Verbesserungen an der Küche – die Wahrscheinlichkeit erhöhen, gute Mieter mit höheren Monatsmieten zu werben. Mit Anlageimmobilien reiten Sie nicht nur auf der Welle, sondern Sie besitzen die Welle. Es ist eine großartige Wahl für den Investor, der eine praktischere Gelegenheit sucht.

So erhalten Sie eine Hypothek für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie

Eine große Frage für Menschen, die eine Immobilie kaufen, ob es sich um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie oder einen Hauptwohnsitz handelt, lautet:„Wie viel Haus kann ich mir leisten?“ Beginnen Sie mit einem Blick auf einen Hypothekenrechner, um sich ein Bild von den Raten und monatlichen Zahlungen zu machen, und lassen Sie sich dann vorab genehmigen, um zu sehen, für wie viel Geld Sie sich qualifizieren. Stellen Sie sicher, dass Sie Ihrem Experten für Wohnungsbaudarlehen mitteilen, dass Sie am Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie interessiert sind, für die andere Regeln gelten als für einen Hauptwohnsitz.

Lassen Sie sich zuerst vorab genehmigen

Eine der größten Fallstricke, die Käufer von Eigenheimen jeglicher Art machen, ist die Suche nach einer Immobilie, bevor sie sich die Finanzierung sichern. Nehmen wir an, Sie finden nach monatelanger Suche das perfekte Mietobjekt. Aber zu dem Zeitpunkt, an dem Sie eine Hypothek erhalten, ist das Haus bereits mit einem anderen Käufer unter Vertrag. Lassen Sie sich jetzt vorab genehmigen und haben Sie die Möglichkeit, jederzeit auf ein gutes Geschäft aufzuspringen.

Ein weiteres Problem bei der Suche vor der Vorabgenehmigung besteht darin, dass Sie nicht wirklich wissen, für wie viel Geld Sie sich qualifizieren. Es wäre herzzerreißend, sich Häuser in einer Preisklasse anzusehen, nur um herauszufinden, dass Sie sich für weniger qualifizieren. Wenn Sie eine Vorabgenehmigung erhalten, können Sie eine fundierte Entscheidung über die als Finanzinvestition gehaltene Immobilie treffen, die Sie kaufen möchten.

Agenturdarlehen für Anlageimmobilien

Für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie werden Sie wahrscheinlich ein Agenturdarlehen verwenden, was bedeutet, dass das Darlehen von Fannie Mae oder Freddie Mac unterstützt wird. In den meisten Fällen können Sie kein FHA- oder VA-Darlehen für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie erhalten. Die Ausnahme wäre, wenn Sie eine Immobilie mit mehreren Einheiten kaufen und planen, in einer der Einheiten zu wohnen und die anderen zu vermieten. Wenn Sie diesen Weg gehen möchten, sollten Sie zunächst mit einem Experten für Wohnungsbaudarlehen sprechen.

Anforderungen für den Kauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie

Die Ihnen zur Verfügung stehenden Agenturdarlehen sind entweder Festhypotheken oder Hypotheken mit variablem Zinssatz (ARM). Beide Optionen haben spezifische Anforderungen in Bezug auf Anzahlung und Kreditwürdigkeit.

Welche Kreditwürdigkeit und Anzahlung benötigen Sie, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu kaufen?

Für eine festverzinsliche Hypothek beträgt die Mindestbonitätsanforderung für eine Anlageimmobilie mit einer Einheit 620, und es ist eine Anzahlung von 20 % erforderlich. Wenn Sie jedoch eine Kreditwürdigkeit von 720 oder mehr haben, müssen Sie nur 15 % auf eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie mit einer Einheit hinterlegen.

Für eine Hypothek mit variablem Zinssatz beträgt die Mindestbonitätsbewertung 620 und erfordert mindestens 15 % Rabatt auf eine Einfamilien-Anlageimmobilie.

Wenn Sie am Kauf einer Immobilie mit mehreren Wohneinheiten interessiert sind, wenden Sie sich an einen Experten für Wohnungsbaudarlehen, um die Anforderungen und Optionen zu besprechen.

Andere Anforderungen zur Qualifikation

Abgesehen von der Anzahlung ähneln die Anforderungen an ein Mietobjekt in etwa denen einer Hypothek für einen Hauptwohnsitz. Sie müssen sich weiterhin an die 2/2/2-Regel halten:Reichen Sie Ihrer Hypothekenbank zwei Jahre lang Steuererklärungen, zwei Jahre W-2-Auszüge und zwei Monate Kontoauszüge ein und lassen Sie Ihr Vermögen überprüfen.

Ihr Hypothekenunternehmen möchte auch, dass Sie sechs Monate Hypothekenzahlungen in Reserve haben, um sich etwas Pufferraum zu verschaffen, falls Sie eine unerwartete finanzielle Herausforderung durchmachen.

Warum sollte ich eine Hypothek für meine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie aufnehmen?

Wenn Sie über die Mittel verfügen, um eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie bar zu bezahlen, kann eine Hypothek für Ihre Situation dennoch sinnvoll sein, insbesondere wenn Sie vorhaben, mehrere als Finanzinvestition gehaltene Immobilien zu erwerben. Nehmen wir zum Beispiel an, Sie haben 100.000 Dollar auf der Bank.

Ihre erste Option ist, ein Haus in bar für 100.000 $ zu kaufen. Sie erhalten zwar einen größeren Cashflow aus dieser Investition, binden aber Ihr gesamtes Geld an einem einzigen Ort.

Wenn Sie jedoch einen Kredit mit 20 % Rabatt erhalten, könnten Sie möglicherweise mit den verbleibenden 80.000 US-Dollar ein oder zwei weitere Häuser zum gleichen Preis kaufen. Während Ihr unmittelbarer Cashflow geringer ist, werden diese Renditen langfristig steigen, insbesondere wenn die Mieten steigen und die Hypotheken abbezahlt werden. Sie bauen Vermögen schneller auf, wenn Sie sich für eine Hypothek statt Bargeld entscheiden.

Für den Fall, dass Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie in bar kaufen, gibt es möglicherweise immer noch günstige Darlehensmöglichkeiten für Ihre Situation.

James Milne, Produktmanager bei Rocket Mortgage ^® , erklärt:„Ein großer Prozentsatz der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilien in den USA wird ohne Hypothek besessen, sodass es viele Möglichkeiten gibt, Bargeld freizusetzen oder Eigenkapital aufzunehmen, um eine Immobilie zu verbessern. Eine Cash-out-Refinanzierung ist eine großartige Option für diese Kunden.“

Diese Option kann dazu beitragen, dass Ihre Investition für Sie arbeitet.

Wie bestimme ich den potenziellen ROI für mein Mietobjekt?

Wenn Sie nach einer großartigen Anlageimmobilie suchen, lautet die erste Frage, die Sie sich stellen müssen:„Kann ich tatsächlich Geld verdienen?“ Wenn die Antwort nein ist, ist es offensichtlich keine große Investition. Um zu sehen, wie viel Geld Ihre Immobilie potenziell verdienen könnte, müssen Sie die Kapitalrendite (ROI) berücksichtigen. Der ROI kann berechnet werden, indem zunächst das jährliche Nettoeinkommen der Immobilie ermittelt wird. Dies ist das Mietgeld, das übrig bleibt, nachdem Sie Steuern, Versicherungen, Immobilienverwaltungsgebühren, erwartete Reparaturen (planen Sie 1 % des Immobilienwerts dafür aus), potenzielle Leerstandszeiten, HOA-Gebühren (falls zutreffend) und andere bezahlt haben Nebenkosten, die nicht vom Mieter getragen werden. Um den ROI zu ermitteln, teilen Sie das Jahreseinkommen durch den Betrag, den Sie für die Immobilie ausgegeben haben. Wenn das jährliche Nettoeinkommen beispielsweise 7.500 $ beträgt und Sie 100.000 $ für die Immobilie ausgegeben haben, beträgt Ihr ROI 7,5 %. Verwenden Sie diese Berechnung, um zu sehen, ob jedes Mietobjekt eine gute potenzielle Investition ist.

Was macht eine gute Anlageimmobilie aus?

Wenn Sie Nachbarschaften für Ihre erste Vermietung durchsuchen, gibt es einige spezifische Anforderungen, auf die Sie achten sollten, um festzustellen, ob die Immobilie eine gute Investition wäre. Kurz gesagt, Sie wollen ein Haus, das wartungsarm ist, wenig Leerstand hat und Ihnen ein gutes Miet-Wert-Verhältnis ermöglicht.

Kein Fixer-Uppers

Einer der größten Fehler, den neue Immobilieninvestoren machen, ist der Kauf eines Fixer-Uppers. Wenn in der Anzeige steht, dass die Immobilie „viel Pflege benötigt“, gehen Sie einfach zum nächsten Haus. Ich bin selbst einmal darauf hereingefallen und habe es geschafft, einen „erstaunlichen Deal“ für ein Haus zu machen, dem Innenwände fehlten, das überall neue Sanitäranlagen benötigte und einen Keller hatte, der halbmonatlich überflutet wurde. Es gibt nur wenige schlimmere Gefühle, als zu erkennen, dass Ihre Cash-Cow eigentlich eine Geldgrube ist.

Die Ausnahme von dieser Regel ist natürlich, wenn Sie sich mit Reparaturen zu Hause auskennen. Wenn Sie über umfangreiche handwerkliche Fähigkeiten verfügen (oder jemanden kennen, der dies tut), können Sie diese umfangreichen Reparaturen möglicherweise besser bewältigen als ich. Aber in der Regel wird es weniger Kopfschmerzen bereiten, einfach ein Haus zu kaufen, das sich bereits in einem funktionsfähigen Zustand befindet. Und sie sind da draußen. Tun Sie in der Zwischenzeit also Ihr Bestes, um der Verlockung eines Fixer-Obermaterials zu widerstehen.

Keine Stelle frei

Wenn Sie keine zahlenden Mieter haben, taugt Ihre Anlageimmobilie nicht viel. Sie möchten sicherstellen, dass Ihre Immobilie nicht nur für jeden attraktiv ist Mieter – aber zu gut Mieter, die pünktlich zahlen und ihre Cosmo-Zeitschriften nicht in die Toilette schieben (spreche aus Erfahrung).

Abhängig von Ihrem Standort haben einige Orte tendenziell niedrigere Leerstandsquoten, z. B. San Jose, Kalifornien, und Fort Collins, Colorado, die beide 2016 eine Leerstandsquote von 0,2 % verzeichneten. Sie können einige Nachforschungen über die Nachbarschaft anstellen Sie sehen, aber wenn es darauf ankommt, verbringen Sie Zeit damit, durch die Straßen in der Nähe Ihres potenziellen Grundstücks zu fahren. Ein Blick auf den Pflegegrad der Häuser in der Umgebung kann Ihnen eine gute Vorstellung davon geben, welche Häuser leer stehen und welche nicht.

Die 1 %-Regel

Eine große Frage von neuen Investoren ist:„Für wie viel sollte ich eine Immobilie mieten?“ Erfahrene Investoren verwenden manchmal die 1%-Regel, die besagt, dass die monatliche Miete mindestens 1% des Kaufpreises betragen sollte. Wenn Sie beispielsweise ein Haus für 100.000 US-Dollar gekauft haben, müssen Sie mindestens 1.000 US-Dollar Miete verlangen. Dies gilt natürlich nicht immer für Anleger, und einige geben sich mit einer etwas niedrigeren Rendite zufrieden.

Um sicherzustellen, dass eine potenzielle Immobilie diese Art von Rendite erzielen kann, sehen Sie nach, ob Sie Mietschätzungen für ähnliche Immobilien in der Gegend erhalten können. Möglicherweise können Sie etwas mehr oder weniger als das aufgelistete verlangen, aber es gibt Ihnen eine grobe Nummer.

Sind Sie ein Vermieter?

Wenn Sie mit dem Kauf von Anlageimmobilien beginnen, müssen Sie sich etwas Zeit nehmen, um ernsthaft über Ihre Fähigkeit zur Verwaltung Ihrer Immobilien nachzudenken. Es ist ein harter Job, ein Vermieter zu sein – härter als die meisten Leute denken – und ich habe viele Investoren gesehen, die von der Zeit überwältigt waren, die es braucht, um ein guter Vermieter zu sein.

Fun Fact:Halten Sie Ausschau nach dieser Art von Investoren. Sie brennen manchmal unter der Last ihrer Vermieterpflichten aus und verkaufen einfach ihr gesamtes Portfolio auf einmal. Es ist normalerweise ein guter Zeitpunkt, um vorbeizuschauen und zu kaufen.

Aber der Punkt ist, dass nicht jeder als Vermieter geeignet ist. Es ist eine intensive und zeitaufwändige Arbeit, besonders wenn Sie bereits einen Hauptjob haben. Aus diesem Grund empfehle ich dringend, eine Verwaltungsgesellschaft mit dieser Arbeit für Sie zu beauftragen.

Sicher, Sie geben wahrscheinlich 9 % bis 11 % der Miete für diesen Service aus, aber sie kümmern sich um die Bedürfnisse der Mieter und kassieren die Miete. Und in dem unglücklichen Fall, dass ein Mieter geräumt werden muss, helfen sie auch bei der Abwicklung dieses Prozesses. Zeit ist oft wichtiger als Geld, und wenn Sie diesen Stress loslassen, haben Sie die Freiheit, zusätzliche Investitionen zu tätigen.

Nachverfolgung von Reparaturen

Da Sie mit dieser als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie Einkünfte erzielen, wird von Ihnen erwartet, dass Sie Einkommenssteuern zahlen, aber die gute Nachricht ist, dass Mietimmobilien einige große Steuervorteile bieten. Egal, ob Sie jemanden mit einer Reparatur beauftragen, Zinsen für die Hypothek zahlen oder einfach zu Ihrem Grundstück fahren, es gibt eine Vielzahl möglicher Abzüge.

Worte der Weisheit:Sie müssen sicherstellen, dass Sie diese Ausgaben – d. h. Belege – im Auge behalten, für den unwahrscheinlichen Fall, dass der IRS anklopft. Um den vollen Wert Ihrer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie zu erhalten, sollten Sie Ihre Steuerabzugsmöglichkeiten optimal nutzen.

Dies ist ein weiterer Vorteil der Verwendung einer Verwaltungsgesellschaft. Sie behalten alle Ihre Mietausgaben im Auge und senden sie Ihnen während der Steuersaison in einem schönen Dokument zu. Auch hier ist die Zeitersparnis das Geld wert.

Erste Schritte

Während beim Kauf Ihrer ersten als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie viele Variablen zu berücksichtigen sind, sollten Sie mit Ihrer Recherche beginnen. Schauen Sie sich die Immobilienpreise und Nachbarschaften an und beginnen Sie mit dem Sparen für eine Anzahlung. Und wenn Sie bereit sind, sich kopfüber in das Immobiliengeschäft zu stürzen, können Sie damit beginnen, eine Hypothek vorab genehmigen zu lassen.