So kaufen Sie ein Mietobjekt

Investieren in Mietobjekte

Mietobjekte sind eine äußerst beliebte Anlagemöglichkeit. Und es ist leicht zu verstehen, warum. Wer wünscht sich nicht passives Einkommen und die Möglichkeit des Kapitalzuwachses?

Für viele kann sich der Prozess jedoch wie ein Entscheidungsminenfeld anfühlen. Im besten Fall ist es verwirrend. Im schlimmsten Fall ist es einschüchternd. Aber der Kauf Ihrer ersten Mietimmobilie muss nicht so schwierig sein. Zerlegen Sie jeden Schritt in mundgerechte Stücke. Gehen Sie sie einzeln an. Und Sie werden ein Vermieter sein, bevor Sie es merken.

Die folgenden Kernpunkte sollen den Kauf einer Mietimmobilie übersichtlich und effizient gestalten. Möglicherweise sind nicht alle relevant. Einige von Ihnen können beispielsweise eine Immobilie selbst verwalten, anstatt einen Vermietungsmanager einzustellen. Aber alle enthalten Schlüsselinformationen, die Ihnen dabei helfen, erfolgreich Ihre erste Anmietung zu erhalten:

1. Cash-Flow-Analyse
2. Makroanalyse
3. Den richtigen Standort auswählen
4. Die richtige Eigenschaft auswählen
5. Kauf der Immobilie
6. Verwalten der Eigenschaft 

Wir können nicht mühelos versprechen, aber wir können Ihren Ansatz optimieren. Lassen Sie uns also sicherstellen, dass Ihre Immobilieninvestition so gut wie möglich für Sie arbeitet.

Schlüsselüberlegungen

Bevor Sie in den Prozess einsteigen, lohnt es sich immer zu prüfen, ob eine Mietimmobilie die richtige Investitionswahl für Sie ist. Hier sind vier Faktoren, die bei Investitionen in Mietimmobilien berücksichtigt werden müssen:

• Zeit und Mühe. Ein Mietobjekt hält Sie auf Trab. Sie können eine der aktivsten verfügbaren Anlageoptionen sein. Der Erwerbsprozess kann langwierig sein und, wenn er nicht von einer Vermietungsagentur verwaltet wird, kann die Vermietung der Immobilie Ihre persönliche Zeit in Anspruch nehmen.
• Liquidität. Bei der Investition in vermietete Immobilien müssen Gelder oft für lange Zeit gesperrt werden. Der Verkauf einer Immobilie kann mehrere Monate dauern, daher kann im Notfall nicht schnell auf Vorabkapital zugegriffen werden.
• Kapital. Sofern Sie eine Immobilie nicht direkt kaufen, ist normalerweise eine Form der Finanzierung erforderlich. Tatsächlich ist die Nutzung von Leverage und die Steigerung der Rendite eine der attraktivsten Eigenschaften von Mietobjekten. Sie benötigen jedoch immer noch ein erhebliches Vorabkapital, um loszulegen. Hypothekenanbieter verlangen oft eine Anzahlung von mindestens 20 %. Verkaufskosten müssen zusätzlich zum Kaufpreis hinzukommen, und die Immobilie muss möglicherweise gewartet werden, bevor ein Mieter einziehen kann.
• Unvorhersehbarkeit. Passive Mieteinnahmen sind eine wunderbare Sache, aber es muss nicht immer glatt laufen. Die Mieter wechseln regelmäßig, was bedeutet, dass eine Immobilie zeitweise leer stehen kann. Leider sind die meisten Objekte auch nicht mieterfest. Ein Dach wird undicht. Die Zentralheizung geht kaputt. Solche Probleme können jederzeit auftreten und schmälern die Mieteinnahmen.

Das Abwägen von Nachteilen und potenziellen Vorteilen bildet die Grundlage jeder Anlagemöglichkeit. Diese wichtigen Überlegungen sollen Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob ein Mietobjekt die richtige Entscheidung für Sie ist. Es ist eine beliebte Option, ja, aber es ist nicht die einzige Option, um sich im Immobilienbereich zu engagieren. Eine vollständige Liste alternativer Immobilieninvestitionen finden Sie in unserem vollständigen Leitfaden.

Lesen Sie den Leitfaden:Der vollständige Leitfaden für Immobilieninvestitionen

Sehen Sie sich das Video an:Immobilieninvestitionen in einer Post-Covid-Welt

Wenn Sie mit den Nachteilen leben können, gehen wir auf die Details zum Kauf einer Mietimmobilie ein.

Schritt-für-Schritt-Anleitung

Schritt 1:Cashflow-Analyse

Das größte Unterscheidungsmerkmal bei der Auswahl eines Mietobjekts ist der Cashflow. Sie haben vielleicht das Gefühl, den Deal Ihres Lebens abgeschlossen zu haben, aber wenn die Kosten für den Besitz einer Immobilie die Mieteinnahmen übersteigen, wird Ihnen monatlich Geld aus der Tasche fließen. Positiver Cashflow ist der Schlüssel. Sie wollen Geld, das beiläufig hereinspaziert. 

Der Cashflow wird berechnet, indem die Kosten für den Besitz und die Verwaltung Ihres Mietobjekts von den erzielten Mieteinnahmen abgezogen werden. Obwohl es sich um eine einfache Berechnung handelt, unterschätzen viele Investoren die Ausgaben stark, also gehen wir eine Liste mit Potenzialen durch.

• Hypothekenrückzahlungen. Steuern und Versicherungen sollten ebenfalls in diesen Kosten enthalten sein, da die meisten Hypothekenanbieter dies verlangen.
• Dienstprogramme. Werden in der Unterkunft noch Nebenkosten anfallen, die Sie bezahlen?
• Eigentumsverwaltung. Möchten Sie eine Vermietungsagentur beauftragen, die sich in Ihrem Namen um die Immobilie kümmert? In der Regel ist eine Kürzung der Mieteinnahmen um 10 % erforderlich.
•  Wartung. Es ist gut, eine monatliche Wartungsgebühr einzukalkulieren, falls etwas schief geht. Es wird nicht jeden Monat etwas schief gehen, aber durch den Aufbau eines Puffers kann es helfen, unerwarteten Pannen den Stachel zu nehmen.
• Stellenangebote. Eine Immobilie wird nicht 24/7, 365 Tage im Jahr vermietet. Es wird Leerzeiten geben. Berücksichtigen Sie eine Leerstandsquote von 5-10 %, um die Kosten zu decken, wenn ein Mieter nicht da ist.

Machen Sie den Cashflow von Anfang an zur Priorität. Gibt es etwas, das die Mieteinnahmen verbessert? Gibt es etwas, das die Mieteinnahmen mindert? Behalten Sie während des restlichen Prozesses immer den Cashflow im Hinterkopf.

Schritt 2:Makroanalyse

Bevor Sie sich mit den lokalen Auflistungen befassen, ist es eine gute Idee, eine hochrangige Recherche durchzuführen. Dies beinhaltet die Betrachtung des Gesamtbildes und die Durchführung eines Top-Down-Analyseansatzes, der sich vom Land bis zur Stadt bewegt. Sie möchten, dass diese Mittel so hart wie möglich für Sie arbeiten.

Länderanalyse. Wenn internationale Optionen für Sie nicht zutreffen, können Sie diesen Teil möglicherweise überspringen. Aber wenn weltweit Möglichkeiten offen sind, finden Sie möglicherweise bessere Angebote im Ausland als zu Hause. Beim Vergleich verschiedener Länder sind einige Schlüsselfaktoren zu berücksichtigen.

• Politisches Risiko. Ist die Regierung gewählt und stabil? Gibt es bevorstehende Änderungen zwischen Ihrem Heimatland und dem Land, das Sie in Betracht ziehen?
• Steuern. Welche Steuern fallen auf Mieteinnahmen an? Welche Schwelle müssen Sie überschreiten, bevor Steuern erhoben werden?
• Anlagemöglichkeiten. Das Land, das Sie in Betracht ziehen, mag eine stabile Regierung haben und steuergünstig sein, aber wenn die Auswahl an Immobilien begrenzt ist, können die Chancen, ein passendes Angebot zu finden, erheblich sinken.

Staats-/Landkreisanalyse. Sobald Sie sich für ein Land entschieden haben. Jetzt ist es an der Zeit, einen geeigneten Staat auszuwählen. Dies wird von Land zu Land unterschiedlich sein. Wenn Sie sich beispielsweise für die USA entschieden haben, stehen Ihnen einige zur Auswahl.

• Vertrautheit. Es kann von Vorteil sein, in einen Bereich zu investieren, den Sie gut kennen. Gibt es einen Ort, an dem Sie in der Vergangenheit gelebt haben? Gibt es einen Ort, an dem Sie besonders gerne gelebt haben? Gibt es einen Ort, an dem Sie gerne eines Tages in Rente gehen würden? Wenn Sie von einem Gebiet viel halten, werden es andere wahrscheinlich auch tun.  
  
• Steuern. Viele Staaten haben unabhängige Steuergesetze. Informieren Sie sich unbedingt, welche Steuergesetze für Ihre Mieteinnahmen gelten würden. Sie möchten am Ende des Steuerjahres keine höhere Rechnung als erwartet.
  

Stadtanalyse. Jetzt müssen Sie eine Stadt oder einen Ort lokalisieren. Und die Unterschiede zwischen den Städten können enorm sein. Wenn Sie aus den USA kommen oder ein Autofanatiker sind, erinnern Sie sich vielleicht an die Automobilherstellung, die in den 60er und 70er Jahren aus Detroit oder in jüngerer Zeit in den 90er und frühen 2000er Jahren aus Cleveland verlegt wurde. Mietobjekte in beiden Städten erlitten einen großen Einbruch. Da die Arbeitskräfte in diesen Städten so sehr von einer Branche abhängig waren, blieb den Mietern nur sehr wenig andere Arbeit, als die Branche umzog, sodass geeignete Mieter abzogen. Glücklicherweise gibt es einige Faktoren, die Sie berücksichtigen können, um zu verhindern, dass Ihnen dies passiert.

• Angebot &Nachfrage. Die meisten Investitionen funktionieren auf Angebots- und Nachfragebasis. Und Mietobjekte sind nicht anders. Schauen Sie sich den Vermietungsmarkt der letzten 5 Jahre an – nimmt die Nachfrage zu oder ab?
• Einkommensniveaus. Damit sich Mieter die Miete leisten können, benötigen sie ein bestimmtes Einkommen. Überprüfen Sie die lokalen Einkommensdaten, um die beschäftigte Bevölkerung und das durchschnittliche Einkommensniveau zu ermitteln. Hüten Sie sich jedoch vor verzerrten Zahlen – wenn 70 % beschäftigt sind, aber das Einkommensniveau hoch ist, kann es sein, dass ein paar wohlhabende Leute die Zahlen verzerren.
• Bevölkerungswachstum. Wächst die Bevölkerung in einem Gebiet? Wenn dies der Fall ist, werden wahrscheinlich mehr Wohnungen benötigt – was mehr Mieter bedeutet. City-data.com bietet nützliche Statistiken zum Bevölkerungswachstum in den USA.
• Wirtschaftliche Vielfalt. Es ist entscheidend, mehrere Branchen vor der Haustür zu haben. Gibt es genügend Beschäftigungsmöglichkeiten, um die Mietereinkommen stabil zu halten? Wenn ihr Einkommen stabil ist, werden Ihre Mieteinnahmen es auch sein.

Sehen Sie sich das Video an:Wie wirkt sich der Niedergang der Städte auf Immobilien aus?

Schritt 3:Den richtigen Standort auswählen

Okay, Sie haben also Ihre Stadt oder Gemeinde ausgewählt. Aber Ihr Standort innerhalb einer Stadt ist genauso wichtig wie die Stadt selbst. Wie die meisten von Ihnen wissen, werden nicht alle Nachbarschaften gleich erstellt.

• Nachfrage und Beschäftigung. Versuchen Sie, Nachbarschaften nach Angebot und Nachfrage zu organisieren. Ziehen mehr Menschen ein? Wenn ja, sollte dies ein guter Hinweis darauf sein, dass Sie geeignete Mieter finden und dass es in der Nähe genügend Industrie gibt, um sie zu unterstützen. Hohe Beschäftigungsmöglichkeiten führen zu einer Konzentration von Menschen, was bedeutet, dass es immer neue Mieter geben wird, die eine Mietwohnung suchen.
• Kriminalität. Hohe Kriminalitätsraten sind ein Deal Breaker. Seien Sie also vorsichtig, wenn die Hauspreise relativ niedrig sind – das kann einen Grund haben. Vergleichen Sie die Kriminalitätsstatistiken für jedes Viertel und lassen Sie sich in Google Street View fallen. Sind die Häuser gepflegt? Wen bedienen die lokalen Geschäfte?
• Entwicklung. Kommunalverwaltungen sehen oft Nachbarschaften für die Erneuerung vor und alle Entwicklungspläne sollten veröffentlicht werden. Überprüfen Sie, ob zukünftige Pläne eine Nachbarschaft verbessern oder beeinträchtigen könnten. Im Idealfall möchten Sie nicht lesen, dass Entwickler in 6 Monaten ein neues Einkaufszentrum am Ende Ihrer Straße bauen.

Denken Sie daran, wenn Sie dort nicht wohnen möchten, werden die Mieter dort auch nicht mieten. Sobald Sie die Schlüssel haben, müssen Sie nicht mehr umziehen.

Schritt 4:Auswahl der richtigen Immobilie

Beginnen Sie mit einem komfortablen Budget. Dies kann die Suchzeit erheblich verkürzen. Beginnen Sie mit der Suche nach Immobilien, die diesen Preiskriterien entsprechen.

Bei der Suche beginnen Sie, ein Verständnis für Marktpreise zu entwickeln. Schauen Sie sich ähnliche Angebote an und machen Sie sich sicher, dass der geforderte Preis die Qualität des Hauses widerspiegelt. Viele Hypothekenanbieter verlangen, dass eine Bewertung abgeschlossen wird. Suchen Sie nach einer „Aufstockung“, die Sie aufwerten können, oder suchen Sie eine, in die ein Mieter sofort einziehen kann?

Wenn Sie eine Auswahlliste haben, stellen Sie sicher, dass Sie verstehen, welche Mietzahlungen Sie von der Immobilie erwarten können. Wurde die Immobilie bereits vermietet? Wenn nicht, schauen Sie sich an, was ähnliche Mietobjekte in der Nähe bringen, und arbeiten Sie dies in Ihre Cashflow-Prognosen ein. Als Faustregel vieler Investoren gilt, dass eine Miete etwa 1 % des Kaufpreises zuzüglich Nebenkosten betragen sollte oder anders ausgedrückt, dass die Immobilie nicht mehr als das 100-fache der Monatsmiete kosten sollte.

Nachdem Sie Ihren Kaufpreis, Ihre Mietschätzungen und potenziellen Ausgaben ermittelt haben, gibt es einige weitere Berechnungen, die Ihnen bei der Bewertung der Rendite helfen. Dazu gehören die Kapitalisierungsrate oder Rendite und die Kapitalrendite (ROI).

• Obergrenze. Das darf eine Immobilie im Vergleich zum Kaufpreis jährlich einbringen. Wenn eine Immobilie für 200.000 USD gekauft wird und die Mieteinnahmen 10.000 USD betragen, beträgt die Bruttorendite 5 % (die Mathematik – (10.000 USD/200.000 USD) x 100). Je höher die Rendite, desto besser die Rendite. Die Nettorendite kann errechnet werden, indem die jährlichen Kosten von den jährlichen Mieteinnahmen abgezogen werden.
•  ROI. Obwohl der Rendite ähnlich, ist der ROI die jährlichen Mieteinnahmen abzüglich der Kosten, gemessen am Wert der investierten Mittel – und nicht am Gesamtkaufpreis. Zum Beispiel beträgt das jährliche Nettoeinkommen 8000 USD nach Abzug der Kosten. Wenn der Immobilienpreis 200.000 US-Dollar beträgt, aber eine Hypothek in Höhe von 150.000 US-Dollar verwendet wurde, müsste die Gesamtinvestition im Voraus 50.000 US-Dollar betragen. Das bedeutet, dass Ihr ROI 16 % betragen würde (die Mathematik – ($8.000/$50.000) x 100).

Für diejenigen, die nach einer zusätzlichen Steuererleichterung suchen, können Sie auch die Abschreibungskosten berechnen.

• Abschreibung. Bei der Vermietung einer Immobilie kann die Abschreibung der Immobilie vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Laut IRS beträgt die Nutzungsdauer von Wohngebäuden 27,5 Jahre. Daher hätte eine Immobilie, die 200.000 $ kostet, einen jährlichen Abschreibungswert von 7.272 $ (die Mathematik – 200.000 $/27,5). Obwohl dies ein grobes Beispiel ist und die wahre Berechnung mehr Faktoren umfasst, ist es ein nützlicher Ausgangspunkt für potenzielle Steuereinsparungen.

Bevor Sie eine Entscheidung treffen, ziehen Sie einen vertrauenswürdigen Immobiliengutachter hinzu, um zu bestätigen, dass Sie sich für ein solides Gebäude entscheiden. Lassen Sie sich nicht von versteckten strukturellen Problemen überraschen.

Lesen Sie mehr:So kaufen Sie ein Haus aus Zwangsvollstreckung

Schritt 5:Kauf der Immobilie

Leider kann dies aufgrund aller beteiligten Dritten der langsamste Teil des Prozesses sein.

Bevor Sie ein Angebot für eine Immobilie abgeben, müssen Sie festlegen, wie diese finanziert werden soll. Kaufst du es direkt? Oder beantragen Sie eine Hypothek? Obwohl der Prozess etwas einfacher sein kann, wenn keine Bank beteiligt ist, kann die Finanzierung oft die Rendite steigern. Wie bereits erwähnt, wird von den Kreditgebern in der Regel eine Anzahlung von mindestens 20 % verlangt.

Wenn Sie eine schlechte Kreditwürdigkeit haben, beginnen Sie so schnell wie möglich mit der Arbeit an Ihrer Kreditwürdigkeit, um Enttäuschungen bei der Suche nach Finanzierungsmöglichkeiten zu vermeiden. Um zu verstehen, wo Sie in der Rangliste stehen, verwenden Sie eine spezielle Kreditauskunftei, die sich darauf konzentriert, genaue Kreditauskünfte zu erhalten. Experian, Equifax und TransUnion sind drei Beispiele, die Dienstleistungen für US-Kunden anbieten.

Ein Immobilienmakler oder Anwalt muss beauftragt werden, um die meisten Schecks und Übertragungen von Eigentumsurkunden zwischen Ihnen und dem Verkäufer zu erfüllen. Denken Sie bei der Suche nach einem Anwalt daran, nach Optionen zu suchen und zu überprüfen, ob ihre Preise wettbewerbsfähig sind. Haben sie Beziehungen zu örtlichen Distrikten oder Räten, die Ihnen helfen könnten?

Sobald der Kauf abgeschlossen ist, muss Ihr Eigentum versichert werden. Während die Hausratversicherung die Struktur nach dem Kauf abdeckt, kann eine Vermieterversicherung erforderlich sein, wenn die Immobilie gemietet wird.

Schritt 6:Verwaltung der Eigenschaft

Der letzte Schritt in dem zu berücksichtigenden Prozess ist das Management. Dies umfasst alle Aspekte der Mietersuche, der Durchführung notwendiger Hintergrundüberprüfungen und der Instandhaltung der Immobilie, falls es Probleme gibt. In dieser Phase gibt es zwei Möglichkeiten.

Die erste besteht darin, eine lokale Vermietungsagentur zu beauftragen, um die Immobilie für Sie zu vermarkten und zu warten. Obwohl ein Prozentsatz der monatlichen Miete bezahlt werden muss, werden alle Verwaltungssorgen an sie abgegeben.

Alternativ können Sie alle Aspekte selbst verwalten. Es gibt sicherlich viele Investoren da draußen, die diese Option nutzen, da sie zu höheren monatlichen Renditen führt. Das Geld bleibt jedoch bei Ihnen. Sie werden morgens um 1 Uhr angerufen, wenn der Abfluss ausfällt oder die Zentralheizung ausfällt.

Abschlussgedanken

Es ist klug, ein Anlageportfolio zu diversifizieren. Wir alle wissen das. Sonst wärst du nicht hier. Und wenn es um Diversifikation geht, stehen Mietobjekte meist weit oben auf der Hitliste der Anleger. Ein Mietobjekt ist ein Objekt, das mit der Absicht erworben wurde, es an Mieter zu vermieten. Im Vergleich zu Aktien oder Anleihen können Sie mit Mietinvestitionen Mittel einsetzen, um höhere Renditen zu erzielen, ein passives monatliches Einkommen zu generieren und in einen Markt zu investieren, der nicht mit globalen Aktien oder Rohstoffen korreliert.

Aber ein Mietobjekt ist kein alltäglicher Kauf. Es braucht Zeit, um die beteiligten Variablen zu berücksichtigen und sich sicher zu sein, dass die Investition Monat für Monat einen positiven Cashflow generiert. Nehmen Sie sich also Zeit, um die Schritte in dieser Anleitung zu befolgen. Bei Investitionen in Mietimmobilien reichen ein paar Hausaufgaben.

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