Wie man in REITs investiert

Das Hinzufügen von Immobilien zu einem Anlageportfolio war in der Vergangenheit eine kluge Wahl. Angesichts der Wertsteigerung von Eigentum, die in den letzten zwei Jahrzehnten zu beobachten war, kann dies wie ein Kinderspiel erscheinen.

Während physische Immobilien Ihnen jedoch Cashflow, Kapitalzuwachs und die Möglichkeit geben können, Gelder zu hebeln, gibt es einige entscheidende Nachteile. Physische Immobilieninvestitionen können viel Zeit und Mühe kosten, hohe Vorabkosten verursachen und investierte Gelder extrem illiquide werden.

Glücklicherweise gibt es ein weiteres Anlageprodukt, das die meisten Vorteile von Immobilien nutzt, ohne physische Ziegel und Mörtel kaufen zu müssen. Diese Produkte sind als Real Estate Investment Trusts bekannt – häufiger als REITs bezeichnet.

Was ist ein REIT?

Ein Real Estate Investment Trust oder REIT (ausgesprochen reet ) ist ein Unternehmen, das eine Sammlung von Immobilien besitzt, finanziert und manchmal betreibt. Diese Immobilien können eine Vielzahl von Formen annehmen, von Wohnungen bis hin zu Lagerhäusern.

Anleger kaufen Anteile an einem REIT und tragen damit Mittel zum Gesamtimmobilienportfolio bei. Diese Mittel werden in geeignete Projekte investiert, die von professionellen Immobilienmanagern innerhalb des Unternehmens entschieden werden.

Der Prozess der Kombination von Anlegergeldern kann man sich vergleichbar mit ETFs oder Investmentfonds vorstellen. Im Gegensatz zu ETFs und Investmentfonds, die einen Korb von Aktien sammeln, konzentrieren sich REITs jedoch ausschließlich auf Immobilieninvestitionen. Einige kaufen und mieten Immobilien. Andere konzentrieren sich auf Finanzierungsmöglichkeiten.

REITs ermöglichen es dem durchschnittlichen Anleger, sich in Immobilien zu engagieren, zu denen er sonst keinen Zugang hätte. Beispielsweise können Einzelpersonen Schwierigkeiten haben, direkt in die Entwicklung eines Einkaufszentrums zu investieren. Durch die Bündelung einzelner Fonds wird der Einfluss auf millionenschwere Geschäfte jedoch viel stärker.

Für beitragende Fonds bieten REITs Anlegern erhebliche Dividendenrenditen.

Wie funktionieren REITs?

Damit ein Unternehmen die Klassifizierung eines „REIT“ erhalten und ein hohes Dividendenertragspotenzial bieten kann, muss das Unternehmen die folgenden Regeln erfüllen:

• Mindestens 90 % aller steuerpflichtigen Erträge müssen an Anteilseigner gezahlt werden.
• 75 % des gesamten Unternehmensvermögens müssen in Immobilien oder Bargeld investiert werden.
• Mindestens 75 % der Einnahmen müssen aus Immobilien erwirtschaftet werden.
• Sobald ein REIT gegründet wurde, hat das Unternehmen ein Jahr Zeit, um über 100 verschiedene Aktionäre zu gewinnen. Im zweiten Jahr seines Lebens müssen es über 100 sein.
• 50 % der Anteile dürfen während der zweiten Hälfte eines Steuerjahres nicht von weniger als 5 einzelnen Anlegern gehalten werden.

Nun sind die oben genannten Regeln streng, aber dafür gibt es einen guten Grund. Wenn die oben genannten Regeln eingehalten werden, müssen REITs keine zahlen Körperschaftssteuer. Null.

Indem keine Körperschaftssteuer gezahlt wird, können REITs im Vergleich zu anderen Immobilieninvestmentgesellschaften weitaus aggressiver konkurrieren. Die Fähigkeit, bessere Geschäfte abzuschließen, führt schließlich zu höheren Einnahmen, von denen 90 % an die Anleger zurückfließen. Das Hauptziel eines REITs ist es, möglichst viele Dividendenerträge für die Aktionäre zu generieren und gleichzeitig einen zuverlässigen Anstieg des Aktienkurses aufrechtzuerhalten.

Laut Daten des FTSE NAREIT All Equity REITs Index – der alle steuerlich qualifizierten REITs abbildet, die 50 % des Gesamtvermögens in qualifizierten Immobilien halten – betrug die durchschnittliche Rendite in den letzten 5 Jahren 9,4 %.

Wie man REITs bewertet

Satte und beständige Dividendenzahlungen klingen also nach einem großartigen langfristigen Geschäft, oder? Aber Sie fragen sich jetzt vielleicht, wie Sie bei der Auswahl des REITs vorgehen, in den Sie investieren möchten. Und Sie wären REIT bis …

Herkömmliche Kennzahlen wie das Kurs-Gewinn-Verhältnis (KGV) und der Gewinn pro Aktie (EPS) sind beim Vergleich von REITs nicht hilfreich. Diese Metriken verwenden den Nettogewinn, bei dem es sich um eine Messung handelt, die die Abschreibung von Vermögenswerten berücksichtigt. Da die meisten Immobilien jedoch im Allgemeinen nicht an Wert verlieren – die meisten Immobilien sogar an Wert gewinnen – lassen sich diese Kennzahlen nicht gut auf REITs übertragen.

Stattdessen müssen Anleger nach einigen anderen Schlüsselkennzahlen Ausschau halten. Dazu gehören:

• Funds from Operations oder FFO. FFO hilft zu definieren, wie viel Geld ein REIT verdient. Er ist oft höher als der Nettogewinn, da die Abschreibungskosten wieder hinzugerechnet werden. Der FFO wird berechnet, indem die Abschreibungskosten zum Nettogewinn addiert und dann alle Gewinne aus Zinsen oder aus verkauften Vermögenswerten abgezogen werden. FFO wird normalerweise in der Gewinn- und Verlustrechnung eines REITs angegeben.

• Preis zu FFO. Diese Kennzahl ist nützlich, um zu beurteilen, ob ein REIT im Verhältnis zum Rest des Marktes teuer aussieht. Um den Preis zu FFO zu berechnen, benötigen Sie den FFO pro Aktie. Glücklicherweise geben die meisten Gewinn- und Verlustrechnungen auch den FFO als Zahl pro Aktie an. P/FFO wird daher berechnet, indem der Preis einer REIT-Aktie durch den FFO als Zahl pro Aktie dividiert wird.

• Angepasster FFO. Der bereinigte FFO ist ein weiteres Maß für die Performance eines REITs, jedoch berücksichtigt diese Kennzahl unternehmensspezifische Anpassungen. Jede Anpassung ist einzigartig. Aus diesem Grund gibt es keine Standardmethode für die Berechnung. Wie FFO und P/FFO wird es auch auf den meisten Gewinn- und Verlustrechnungen ausgewiesen.
• Auszahlungsquote. Dies ist eine nützliche Kennzahl, um zu bestimmen, wie viel ein REIT über ein Jahr an Dividenden ausgezahlt hat. Die Ausschüttungsquote wird berechnet, indem die Gesamtdividenden durch die Funds from Operations (FFO) dividiert werden. Da 90 % aller Dividenden an Investoren gezahlt werden, ist dieser Prozentsatz normalerweise hoch.

Warum in REITs investieren?

REITs sind ausgezeichnete Anlagevehikel für diejenigen, die Immobilien nicht direkt besitzen und verwalten möchten, aber dennoch von einem beständigen Cashflow profitieren möchten. Obwohl die Einrichtung weniger Zeit und Mühe erfordert, gibt es einige Nachteile, die Sie beachten sollten. Lassen Sie uns beide Seiten abwägen, indem wir uns die wichtigsten Vor- und Nachteile ansehen.

Vorteile:

• Konstantes Einkommen. Dividenden sind eine der Hauptattraktionen für REITs. 90 % aller Unternehmenseinnahmen müssen an Investoren gezahlt werden, daher sind die Dividenden oft hoch und sehr zuverlässig.
• Hohe Erträge. Im Durchschnitt übertreffen REITs Aktien dank der überdurchschnittlich hohen Dividendenausschüttungen.
• Diversifizierung. Da REITs technisch gesehen eine Aktienart sind, können sie einem bestehenden Aktienportfolio Diversität verleihen. REITs passen eher zur Anlageklasse Immobilien als zu Aktien.
• Liquidität. Öffentlich gehandelte REITs bieten eine sehr liquide Option für Immobilieninvestoren. Anteile können schnell über Online-Broker gekauft und verkauft werden.
• Geringe Volatilität. Der Preis von REITs ist im Vergleich zu Aktien normalerweise viel weniger volatil. Obwohl sie nicht immun gegen Volatilität sind, bedeuten die hohen Dividenden, dass sich die Aktienkurse tendenziell weniger bewegen.

Nachteile:

• Höhere Dividendensteuer. Während REITs von der Körperschaftssteuer befreit sind, unterliegen von Anlegern vereinnahmte Dividenden einer höheren Einkommenssteuer als herkömmliche Aktien.
  
• Geringer Kapitalzuwachs. Da die Aktienkurse von REITs tendenziell langsam steigen, ist der Kapitalzuwachs eines REITs tendenziell geringer als bei anderen Immobilienanlagen.
• Große Schuldenallokationen. Aufgrund der Fähigkeit, Investmentfonds zu hebeln, können REITs erhebliche Schulden aufnehmen. Dies wird jedoch in der Regel ohne Weiteres durch einen hohen langfristigen Cashflow ausgeglichen. Hohe Schulden können jedoch ein Risiko darstellen, wenn wirtschaftliche Rezessionen eintreten und die Zahl der Leerstände in Mietobjekten steigt.

Öffentliche vs. private REITs

REITs können erheblich variieren, was bedeutet, dass es viele Optionen für einen neuen Investor gibt. Dies kann jedoch auch zu Überforderung führen. Um die Optionen aufzuschlüsseln, ist es daher hilfreich, sich anzusehen, wie auf REITs zugegriffen werden kann. Und der Zugangsweg fällt in eine von drei Schlüsselkategorien: 

• Öffentlich gehandelt. Die größte und beliebteste Wahl für Investoren sind öffentlich gehandelte REITs. Öffentlich gehandelte Unternehmen sind an globalen Börsen notiert und können direkt über die meisten Online-Broker gekauft und verkauft werden.
• Öffentlich, nicht gelistet. Obwohl immer noch öffentlich und für jeden Investor verfügbar, Diese zweite Kategorie von REITs ist nicht an globalen Börsen notiert. Daher kann es etwas länger dauern, sie zu finden.
• Private REITs. Endlich, Als „privat“ eingestufte REITs sind in der Regel akkreditierten Anlegern vorbehalten. Akkreditierte Investoren benötigen in der Regel ein hohes Einkommensniveau oder ein hohes Vermögen. Das bedeutet, dass private REITs nicht immer für jeden Investor zugänglich sind.

Arten von REITs

Nach der Beurteilung, ob es sich bei einem REIT um einen öffentlichen oder einen privaten REIT handelt, muss festgelegt werden, auf welchen Immobilienbereich sich das Unternehmen konzentriert. Konzentrieren sie sich auf Eigenkapital, Hypotheken oder ein bisschen von beidem?

• Eigenkapital. Die Mehrheit der REITs konzentriert sich auf Immobilienaktien. Aktien-REITs konzentrieren sich auf den Erwerb von Eigenkapital in einer breiten Palette von Immobilien. Diese können von Mehrfamilienhäusern bis hin zu Einkaufszentren variieren. Einnahmen werden aus der Miete erzielt, die auf Eigentumswohnungen erhoben wird. Es liegt in der Verantwortung des REIT, die Immobilien zu verwalten und die Miete einzuziehen.
• Hypothek. Die zweitbeliebteste Art von REITs konzentriert sich auf Hypotheken. Diese werden manchmal als mREITs bezeichnet. mREITs suchen nach Möglichkeiten in der Finanzierung von Immobilien. Der Trust erwirbt Hypotheken oder hypothekenbesicherte Wertpapiere und erwirtschaftet Erträge aus den Zinsen und Rückzahlungen.
• Hybrid. Ein Hybrid-REIT ist, wie der Name schon sagt, ein Trust, der sowohl Aktien- als auch Hypothekenmöglichkeiten kombiniert. Möglicherweise das Beste von beidem.

REIT-Sektoren

Sie haben nun bestimmt, ob ein REIT öffentlich oder privat ist und auf welchen Sektor des Immobilienmarktes sich das Unternehmen konzentriert. Die endgültige Klassifizierung von REITs erfolgt nach ihrem Branchenfokus. Fragen Sie sich, welche Art von Immobilien sie erwerben oder finanzieren?

• Wohnen. Wohn-REITs konzentrieren sich auf den Erwerb und die Verwaltung von Wohnimmobilien. Die erworbenen Wohnimmobilien können vom Einfamilienhaus bis zum Studentenwohnheim reichen. Jede Entwicklung, die sich mit Mehrfamilienhäusern befasst. Bewohner können sich auf einen geografischen Standort oder eine Art von Wohneigentum konzentrieren.

• Büro. Wie der Name schon sagt, konzentrieren sich Büro-REITs auf Büroflächen. Ihr Ziel ist es, möglichst viele Büroeinheiten zu besitzen, zu verwalten und zu vermieten. Denken Sie an Wolkenkratzer.

• Industriell. Industrie-REITs besitzen und verwalten industrieorientierte Gebäude. Dabei handelt es sich häufig um Räume wie Lager oder Distributionszentren. Industrielle haben oft mit großen Unternehmensorganisationen zu tun.

• Einzelhandel. Einzelhandels-REITs vermieten Immobilien an Unternehmen, die Zugang zur Öffentlichkeit benötigen. Diese REITs konzentrieren sich auf den Erwerb großer Einzelhandelsentwicklungen wie Einkaufszentren und Outlet-Center.

• Infrastruktur. Infrastruktur-REITs zielen auf die von Immobilien und Unternehmen benötigten Dienstleistungen ab. Dazu können Glasfaserkabel, Stromleitungen, Sendemasten und Energiedienstleistungen gehören.

• Timberland. Timberland ist eine der einzigartigeren Arten von REITs. Diese Trusts konzentrieren sich auf das Wachstum, die Ernte, die Verwaltung und den Verkauf von Holz.

• Selbstlagerung. Self-Storage-REITs konzentrieren sich auf den Erwerb großer Flächen, die in Lagereinheiten umgewandelt werden können. Diese REITs vermieten Flächen sowohl an Unternehmen als auch an Privatpersonen. Selfstorage-Anlagen bieten eine wartungsarme Option.

• Gastfreundschaft. Hospitality-REITs sind diejenigen, die hauptsächlich Hotels besitzen und verwalten. Das Gastgewerbe kann jedoch auch Restaurants oder Einzelhandelsgeschäfte umfassen, wenn sie innerhalb der Grenzen eines großen Hotels liegen.
  

• Vielfältig. Diversifizierte REITs ist eine Klassifizierung, die verwendet wird, wenn ein REIT eine Mischung aus Immobilien aus den vorherigen Kategorien besitzt.
• Spezialität. Wird ein REIT als Spezialität eingestuft, bedeutet dies, dass die von ihm gehaltenen Immobilien in keine der neun vorangegangenen Kategorien fallen. Beispiele hierfür sind Kinos, Bowlingbahnen oder Casinos.

Wie man in Reits investiert

Für den Einstieg in REITs ist lediglich ein Brokerage-Konto erforderlich. Ja – so einfach kann es sein – vor allem, wenn Sie in börsennotierte Unternehmen investieren möchten.

Sobald Sie ein Konto eingerichtet haben, müssen Sie auswählen, auf welche Art (Aktien oder Hypotheken) und auf welche Branche sich Ihr REIT konzentrieren soll. Nehmen Sie sich Zeit, um die Optionen abzuwägen. Gibt es einen Sektor, von dem Sie glauben, dass er in den nächsten Jahren Immobilien benötigen wird?

Alternativ, wenn Sie es vorziehen, keine einzelnen REITs auszuwählen – es kann ein überwältigender Prozess sein – beginnen Sie mit der Suche nach börsengehandelten REIT-Fonds (ETFs) oder Investmentfonds. Dabei handelt es sich um einen Korb von REIT-Aktien, die Zugang zu einer breiten Produktpalette bieten. Für ein nahezu sofortiges und diversifiziertes REIT-Portfolio wäre dies die optimale Wahl.

Denken Sie schließlich an die steuerlichen Auswirkungen. REITs vermeiden alle Unternehmenssteuern. Infolgedessen zahlen Sie auf alle Dividenden die normale Einkommenssteuer. Während die Dividenden also hoch sein können, müssen Sie möglicherweise etwas mehr zurückzahlen als bei Standardaktien. Wenn Sie können, überlegen Sie, ob Sie für Ihre REIT-Investitionen ein steuereffizientes Konto wie ein IRA oder ISA verwenden können. Je mehr Dividendenrenditen Sie behalten können, desto besser.

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