Was ist eine 1031-Börse für Immobilien?

Immobilieninvestitionen sind seit langem eine beliebte Anlageform, um Ihr Vermögen zu vergrößern. Es gibt irgendwelche Gründe, warum Immobilieninvestitionen beliebt sind, einschließlich der Steuervergünstigungen, die Ihnen einen Steuerabzug ermöglichen, Abschreibungen, und in einigen Fällen, schieben Sie Ihre Gewinne sogar auf, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, unter Verwendung eines 1031 Austauschs.

Wenn Sie Anlage- oder Geschäftsimmobilien besitzen, Sie könnten daran interessiert sein, wie Sie es ohne Zahlung von Steuern verkaufen können. Der IRS bietet eine großartige Möglichkeit, die Kapitalertragsteuer auf Immobilien durch einen aufgeschobenen Umtausch von 1031 aufzuschieben. Ich gebe Ihnen einen Überblick darüber, wer Anspruch auf diese Steuerbefreiung hat und welche Art von Immobilie in Frage kommt.

Was ist eine 1031-Börse?

Wenn Sie eine Geschäftsimmobilie oder Anlageimmobilie verkaufen, Sie haben normalerweise einen Gewinn oder einen Verlust. Ein Gewinn ist der Betrag, der die bereinigte Basis der Immobilie übersteigt, und ein Verlust ist die bereinigte Basis der Immobilie, der den von Ihnen realisierten Betrag übersteigt. Angepasste Basis sind Ihre ursprünglichen Kosten zuzüglich bestimmter Zuschläge oder abzüglich bestimmter Abzüge. Siehe IRS-Publikation 551 für weitere Details zur Berechnung der angepassten Basis.

Gewinne aus Immobilienverkäufen unterliegen der Kapitalertragsteuer; jedoch, Nach § 1031 der Abgabenordnung können Sie die Steuerzahlung aufschieben, wenn Sie den Verkaufserlös in eine ähnliche, gleichartiges Eigentum. Sie verkaufen eine Immobilie und kaufen innerhalb eines bestimmten Zeitraums eine Ersatzimmobilie.

Was ist eine gleichartige Immobilie?

Eigenschaften sind gleichartig, wenn sie in Charakter oder Verwendung ähnlich sind – auch wenn sie nicht die gleiche Qualität haben. Beide Immobilien müssen gewerblich oder als Kapitalanlage genutzt werden – keines davon kann ein privates Wohn- oder Feriendomizil sein.

Abschnitt 1031 schließt ausdrücklich den Austausch von:

• Aktien, Fesseln, oder andere Wertpapiere
• Schulden oder Notizen
• partnerschaftliche Interessen
• Vertrauenszertifikate
• Inventar

Wer qualifiziert sich für einen 1031-Austausch?

Einzelpersonen, Unternehmen, Firmen mit beschränkter Haftung, Partnerschaften, vertraut, und jede andere steuerpflichtige Einrichtung kann einen 1031 Austausch von Geschäfts- oder Anlageimmobilien vornehmen.

Was sind die Regeln für einen 1031-Austausch?

Es gibt 3 Möglichkeiten, eine 1031-Immobilienbörse zu strukturieren:

1. Gleichzeitiger Austausch – ist, wenn eine Eigenschaft sofort gegen eine andere getauscht wird.
2. Aufgeschobener Austausch – ist, wenn Sie eine Immobilie verkaufen und dann eine oder mehrere Ersatzimmobilien mit einem Tauschvermittler kaufen.
3. Umgekehrter Austausch – wenn Sie zuerst die Ersatzimmobilie kaufen, unter Verwendung eines Tauschrechtsinhabers, dann verkaufen Sie Ihre aufgegebene Immobilie.

Für aufgeschobene oder umgekehrte Umtausche sollte immer ein qualifizierter Vermittler oder Umtauschvermittler eingesetzt werden, da Sie Bargeld oder andere Erlöse aus dem Verkauf nicht in Besitz nehmen können, bevor ein Umtausch abgeschlossen ist.

Sie können nicht Ihr eigener Moderator sein, Sie können auch keinen Fachmann einsetzen, der in den letzten 2 Jahren mit Ihnen zusammengearbeitet hat. Ein Verstoß gegen diese Regeln kann dazu führen, dass der gesamte Gewinn aus dem Immobilienverkauf steuerpflichtig wird.

Was sind die Fristen für einen 1031-Austausch?

Sie können auch Steuern auslösen, wenn Sie die Fristen des IRS für den Abschluss eines 1031-Austauschs nicht einhalten. Es gibt 2 Fristen, die Sie beachten sollten:

Der Identifikationszeitraum :Sie haben 45 Tage ab dem Datum, an dem Sie eine aufgegebene Immobilie verkaufen, Zeit, um potenzielle Ersatzimmobilien zu identifizieren. Diese Informationen müssen schriftlich erfolgen und entweder einem qualifizierten Tauschvermittler oder den Verkäufern der Ersatzimmobilien, die Sie kaufen möchten, übermittelt werden.

Die Umtauschfrist :Sie müssen die Ersatzimmobilie kaufen und innerhalb von 180 Tagen nach dem Verkauf der getauschten Immobilie ODER bis zum Fälligkeitsdatum (mit Nachträgen) der Einkommensteuererklärung für das Jahr, in dem Sie die getauschte Immobilie verkauft haben, einen aufgeschobenen Tausch durchführen. Was auch immer früher ist. Für einen umgekehrten Austausch, Sie haben 180 Tage Zeit, um Ihre aufgegebene Immobilie zu verkaufen.

Beispiel für eine 1031-Börse

Nehmen wir an, ich habe eine Mietwohnung in der Nähe meines bestehenden Hauses in Orlando. aber ich möchte an den Strand umziehen. Ich möchte die Vermietung nicht aus der Ferne verwalten, Also entscheide ich mich, es zu verkaufen und gegen ein Mietobjekt in Strandnähe einzutauschen. Wenn meine angepasste Basis im Mietobjekt 50 USD beträgt, 000, und ich erkenne 125 $, 000 aus dem Verkauf, das würde normalerweise zu 75 $ führen, 000 steuerpflichtiger Gewinn. Aber wenn ich meinen Erlös von 125 Dollar investiere, 000 in eine Miete am Strand in einem 1031 Austausch, Ich muss keine Steuern auf die $75 zahlen, 000 gewinnen.

Wann zahlen Sie Steuern auf eine 1031-Börse?

Sie können auf unbestimmte Zeit 1031 Umtausche tätigen, aber wenn die Musik stoppt und das Ersatzeigentum verkauft wird, ohne Teil eines Tauschs zu sein, der abgegrenzte Veräußerungsgewinn muss realisiert und versteuert werden. Denken Sie daran, dass der Gewinn aufgeschoben wird, aber nie vergeben in einem 1031 Austausch!

Sie müssen den ursprünglichen Gewinn zuzüglich aller zusätzlichen Gewinne seit dem Erwerb der Ersatzimmobilie versteuern. Sie melden einen 1031-Umtausch auf dem IRS-Formular 8824 und reichen ihn mit Ihrer Steuererklärung für das Jahr ein, in dem der Umtausch abgeschlossen wurde. Wenn Sie an einem 1031-Austausch interessiert sind, Konsultieren Sie unbedingt einen Steuerberater, um sicherzustellen, dass Sie die Regeln einhalten und nicht mit einem fehlgeschlagenen Umtausch enden.