Was Sie vor dem Kauf von Mietobjekten wissen sollten

Wir alle kennen es:Sie fahren in den Urlaub an einen beliebten Ort, umschauen, und denke: Diese lokalen Hausbesitzer müssen mit den Mietern ein Vermögen verdienen!

Der Kauf der richtigen Art von Mietobjekt kann definitiv einen gesunden Cashflow generieren. Eigentlich, Es ist eine der besten Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen, und es kann eine ausgezeichnete Anlagestrategie sein. Wenn Sie in einer beliebten Gegend voller Touristen ein Juwel von einer Immobilie finden, Sie sollten erwägen, die Gelegenheit zu ergreifen, wenn Sie in der Lage sind.

Zum Beispiel, indem Sie Eigentümer von ein oder zwei Einfamilienhäusern in einem beliebten Urlaubsziel werden, Sie können stetige Einkommensströme erschließen, die Ihnen helfen können, Ihre langfristigen finanziellen Ziele zu erreichen. In diesem Sinne, Machen Sie sich bereit, alles über den Kauf einer Mietimmobilie auf Ihrem Weg in die finanzielle Unabhängigkeit zu erfahren.

Der Anfängerleitfaden zum Mietkauf von Mietobjekten

Was ist ein Mietobjekt?

Eine Mietimmobilie ist eine Art von Immobilie, die Sie kaufen, um sie den Mietern das ganze Jahr über zur Verfügung zu stellen.

Mit anderen Worten, Ein Mietobjekt ist nicht als Hauptwohnsitz gedacht. Eher, Es handelt sich um eine Anlageimmobilie, die für die kurz- bis mittelfristige Vermietung gedacht ist (überall zwischen langen Wochenenden bis hin zu monatelangen Aufenthalten). Der Sinn einer Mietimmobilie besteht darin, genügend Mieteinnahmen zu erwirtschaften, um Ihre Hypothekenzahlungen zu begleichen, damit Sie zumindest für den größten Teil des Jahres die Gewinnschwelle erreichen und genug übrig haben, um die Einkommensteuerverpflichtungen zu bezahlen.

Das gesagt, Sie können sicherlich von Zeit zu Zeit in Ihrem eigenen Mietobjekt übernachten. Eigentlich, Sie können es sogar Freunden oder der Familie zur Verfügung stellen.

Hier ist ein Tipp:Da Sie dies wie ein Geschäft führen werden, Vielleicht möchten Sie Freunde oder Familie für den Aufenthalt auf Ihrem Grundstück in Rechnung stellen. Es ist nichts falsch daran, dies zu tun. Viele Menschen entscheiden sich für Familienrabatte. Mit anderen Worten, Nur weil Ihnen der Ort gehört, heißt das nicht, dass Sie ständig Werbegeschenke anbieten sollten. Sie müssen weiterhin für Unterhalt und Wartung zahlen, um eine hohe Wertminderung Ihrer Immobilie zu vermeiden.

So erhalten Sie eine Hypothek für Ihr erstes Mietobjekt

Das erste, was Sie tun möchten, ist einen versierten und vertrauenswürdigen Immobilienmakler zu finden, der in dem Gebiet, in dem Sie suchen, lizenziert und akkreditiert ist.

Dieser Teil ist wichtig:Vermeiden Sie nach Möglichkeit, einen Vertrag mit einem Immobilienmakler zu unterschreiben, den Sie nicht kennen. Der Immobilienmakler wird eine wichtige Rolle beim Kauf der Immobilie spielen und Ihnen helfen, einen niedrigen Zinssatz zu erzielen, indem er Sie mit dem richtigen Kreditgeber zusammenbringt. Als solche, Es ist in Ihrem besten Interesse, jemanden zu finden, der in Ihrem besten Interesse handelt. Wenn Sie niemanden in der Nähe kennen, Verbringen Sie zuerst einige Zeit dort und versuchen Sie, jemanden um eine persönliche Empfehlung zu bitten. Es ist immer noch nicht optimal. Aber es ist besser, als in die Kälte zu gehen.

Sobald Sie einen vertrauenswürdigen Immobilienmakler gefunden haben, sie werden Ihnen helfen, den Finanzprozess zu durchlaufen. Wenn Sie bereits eine Hypothek haben, Stellen Sie sicher, dass Sie dies dem Immobilienmakler oder dem Kreditgeber mitteilen, mit dem sie Sie beauftragt haben. Kreditgeber haben in der Regel unterschiedliche Regeln, die spezifische Anforderungen für Zweithypotheken festlegen.

Denken Sie daran, dass die beiden wichtigsten Dinge, auf die Kreditgeber achten, wenn sie entscheiden, ob sie jemandem eine zweite Hypothek geben möchten, eine anständige Kreditwürdigkeit und ein Verhältnis von Schulden zu Einkommen von 43% oder weniger sind. Kreditgeber, Letztendlich, möchten, dass Sie die monatlichen Zahlungen pünktlich leisten können.

Hier ist die gute Nachricht:Sie können Ihr Haus möglicherweise als Sicherheit verwenden und sogar Ihre monatlichen Zahlungen in einer einfachen monatlichen Zahlung zusammenfassen, um eine zweite Hypothek zu sichern. So, Scheuen Sie sich nicht, mit dem Kreditgeber über Ihre finanzielle Situation zu sprechen, um zu sehen, wie er Ihnen entgegenkommen kann.

Sobald Sie für Ihre zweite Hypothek präqualifiziert sind, fordern Sie schriftlich ein Angebot an. Dann suchen Sie nach anderen Kreditgebern, die Ihnen möglicherweise einen besseren Zinssatz bieten können.

Es ist auch wichtig, sich daran zu erinnern, dass eine Vorqualifizierung für einen Kredit nicht dasselbe ist wie eine Vorabgenehmigung. Die Präqualifikation bietet eine Schätzung dessen, was Sie ausleihen dürfen. Mit der Vorabgenehmigung wissen Sie genau, was Sie beim Kauf einer Mietwohnung ausleihen dürfen.

Sie können auch meinen vollständigen Beitrag zum Erhalt einer Hypothek für eine Mietwohnung lesen.

Warum Ihr Zuhause keine Anlageimmobilie ist

Eine Sache, die Hauskäufer schnell erkennen, ist, dass ihr Hauptwohnsitz keine Investition ist und auch nicht so behandelt werden sollte.

Ein Haus ist aus mehreren Gründen keine Investition. Zuallererst, Ein Haus zum Marktwert zu verkaufen und auf seine Kosten zu kommen, kann viel Zeit und Arbeit in Anspruch nehmen. Die meisten Menschen sind nicht in der Lage, sich während eines Verkäufermarktes schnell zu bewegen und zu springen.

Wichtiger, Eigenheim-Equity erzeugt kein Interesse. Mit anderen Worten, wenn Sie Ihre Hypothek abbezahlen, Das gesammelte Eigenkapital hat keinen Einfluss auf den Wert des Hauses. Als solche, Wenn Sie Ihre Hypothek abzahlen oder sogar in ein anderes Haus springen, werden Sie kein Geld verdienen. Das ist, es sei denn, Sie verkleinern sich erheblich, verkaufen Sie Ihr Haus weit über dem Marktwert und erzielen Sie einen hohen Gewinn, oder ziehen Sie an einen Ort, an dem Sie mehr für Ihr Geld bekommen.

Den Mietern Ihr Zuhause zur Verfügung stellen

All dies ist gesagt, Sie können Ihr Zuhause zu einer größeren Investition machen, indem Sie einen Bereich Ihres Hauses in einen Ort umwandeln, der Gäste von Websites wie Airbnb beherbergt – wie ein Gästezimmer, eine Garage, oder ein ungenutzter Bereich des Hauses.

Diese Strategie kann eine unterhaltsame Möglichkeit sein, Leute zu treffen und gleichzeitig ein paar zusätzliche Dollar pro Monat zu verdienen. Gewährt, Der Nachteil ist, dass Sie mit Gästen umgehen und sie unterbringen müssen. Aber wenn Sie die Person im Voraus untersuchen und sie nett erscheinen, Es kann eine großartige Möglichkeit sein, Ihre Hypothek schneller abzuzahlen.

Die Vorteile von Mietimmobilien

Der Kauf von Mietobjekten hat viele Vorteile. Eigentlich, Mietimmobilien können eine großartige Investition sein, die eine solide Cash-on-Cash-Rendite liefert. Hier ist der Grund.

Sie können viel Geld verdienen

Einer der Hauptgründe für den Kauf einer Mietimmobilie ist, dass Sie mit Ihrer ersten Anzahlung viel Geld verdienen können.

Zum Beispiel, Angenommen, Sie legen 20 $ hin, 000 für ein Mietobjekt in strategischer Lage. Solange Sie ein konstantes Volumen an Mietern gewinnen können, Sie können die Hypothek im Laufe der Zeit abbezahlen. In den meisten Fällen, Wohnungseigentümer versuchen in den ersten Jahren zumindest die Rentabilität ihrer Hypothek zu decken.

Und wenn sich die Immobilie in einer großartigen Lage befindet, die Chancen stehen gut, dass sich sein Wert im Laufe der Zeit verbessert. Sollte das passieren, Sie könnten sich letztendlich entscheiden, Ihre Immobilie mit einem beträchtlichen Gewinn zu verkaufen.

Wie du siehst, Mietimmobilien können eine ausgezeichnete Quelle für passives Einkommen sein, Sie erhalten einen konstant positiven monatlichen Cashflow.

Sie können die Immobilienverwaltung auslagern

Ein weiterer großer Vorteil beim Kauf einer Mietimmobilie ist, dass Sie diese nicht aktiv verwalten müssen, wenn Sie dies nicht möchten. Stattdessen, Sie können eine Verwaltungsgesellschaft beauftragen, Gäste zu buchen, nach ihnen aufräumen, und mit Mietern umgehen. Sie können auch mit einem Makler zusammenarbeiten, um Mieter mit Ihrer Immobilie zusammenzubringen.

Sobald Sie Gäste haben, Es wird dringend empfohlen, eine Verwaltungsgesellschaft für Ihr Mietobjekt zu beauftragen. Für die meisten Leute, Es lohnt sich, den Aufwand selbst zu vermeiden.

Wenn Sie einen Hausverwalter beauftragen, Denken Sie nur daran, dass mehrere Gebühren zu berücksichtigen sind. Normalerweise müssen Sie für die Einrichtung Ihres Kontos bezahlen, laufende monatliche Verwaltung, Leasing, Erneuerung, und Wartung.

Dies sollte Sie nicht davon abhalten zu mieten. Aber stellen Sie sicher, dass Sie sich umschauen und einen Mietverwaltungsanbieter finden, der angemessene Preise berechnet. Scheuen Sie sich nicht zu verhandeln, entweder.

Was ist mehr, Sie sollten sicherstellen, dass Sie vor dem Kauf einer Immobilie die verfügbaren Optionen auskundschaften. Das Letzte, was Sie tun möchten, ist, eine Immobilie zu kaufen und herauszufinden, dass es in der Umgebung nur eine begrenzte Anzahl von Verwaltungsoptionen gibt.

Natürlich, Sie können die Immobilie jederzeit selbst verwalten, wenn Sie nicht für ein Unternehmen bezahlen oder mit einem Makler zusammenarbeiten möchten. Aber Sie müssen noch viel mehr arbeiten. Wenn Sie sich für die Zusammenarbeit mit einem Immobilienverwalter und Makler entscheiden, Sie können von einem schlüsselfertigen Service profitieren, bei dem Sie nur am Ende jedes Monats Geld sammeln.

Die wichtigsten zu berücksichtigenden Kosten für Mietimmobilien

Der Kauf einer Mietwohnung kann sehr teuer werden. Als solche, Sie müssen viel Geld beiseite legen, um die Kosten zu decken.

Anzahlung

Rechnen Sie damit, beim Kauf einer Mietimmobilie mindestens 20 % einzusparen. Dieser Weg, Sie können die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) vermeiden und dadurch die Margen Ihrer Immobilie erhalten.

Profi-Tipp :Es gibt einige Möglichkeiten, ein Haus ohne Geld zu kaufen, Diese sind jedoch nur in bestimmten Szenarien verfügbar.

Der Betrag, den Sie ablegen müssen, hängt von den Kosten der Immobilie ab, was du dir leisten kannst, und die Art des Darlehens, für das Sie sich qualifizieren. Wenn Sie über eine ausgezeichnete Kreditwürdigkeit verfügen, Sie können vielleicht weniger aus der Hand legen als jemand, dessen Punktzahl zu wünschen übrig lässt.

Versicherung

Um sich zu schützen, falls auf Ihrem Grundstück etwas Schlimmes passiert, du brauchst eine Hausratversicherung. Ohne sie ist eine Finanzierung kaum möglich. Weiter, wenn Sie weniger als 20 % ablegen, Sie müssen auch PMI abdecken.

Grundsteuern

Die Steuern können je nach Bundesland und Stadt, in der Sie Ihre Immobilie erwerben, variieren. Jedoch, wenn Sie Mieteinnahmen aus Ihrer Immobilie erzielen, Sie können möglicherweise bestimmte Mietausgaben von Ihrer Steuererklärung abziehen, wie Hypothekenzinsen, Betriebsaufwand, Grundsteuern, und Reparaturen, um Ihren effektiven Steuersatz zu senken.

Sprechen Sie mit einem Finanzberater über Steuervorteile, um zu bestätigen, was Sie abzugsfähig sind.

Abschlusskosten

Lassen Sie sich nicht von den Schließungskosten für Ihr Mietobjekt überraschen. Die durchschnittlichen Abschlusskosten können 2 bis 6 % des Gesamtpreises der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie betragen, das ist eine beachtliche Menge, zumal die Immobilienwerte steigen. Dies ist der Fall, Sie sollten immer mit mehr Geld in den Hauskauf einsteigen, als Sie benötigen.

Zur selben Zeit, Scheuen Sie sich nicht, die Abschlusskosten zu verhandeln. Sie können diese möglicherweise in die Gesamtkosten des Darlehens einschließen oder sogar vom Verkäufer bezahlen lassen. Hier lohnt es sich, einen versierten Makler zu haben, der versuchen kann, mit dem Verkäufer zusammenzuarbeiten, um flexibel zu sein.

Tipps für den Kauf von Mietimmobilien-Immobilien

Seien Sie strategisch beim Kauf Ihres ersten Mietobjekts

Unterschreiben Sie Ihren Namen nicht im Vertrag und fahren Sie mit Ihrem Mietobjekt fort, bis Sie sich bezüglich des Ortes, den Sie kaufen, vollkommen sicher sind. Mietnachfrage, und Ihre Fähigkeit, damit Geld zu verdienen. Letztendlich, Manchmal ist das beste Angebot das, von dem Sie weggehen.

Lage bedeutet alles

Stellen Sie sicher, dass Sie die jährlichen Leerstandsraten für das von Ihnen untersuchte Gebiet untersuchen. Allgemein gesagt, ein leerstand von weniger als 3% gilt als vermietermarkt.

Sie möchten das ganze Jahr über Leerstände analysieren, auch, um sicherzustellen, dass Sie während möglicher Nebensaison Plätze besetzen können. Zum Beispiel, Ein Skiort kann im Winter boomen, aber wie sieht es im Frühling aus, Sommer, und Herbst? Sie wollen nicht an einer Immobilie hängen bleiben, die Sie nicht ohne weiteres drei Viertel des Jahres mieten können. Andernfalls, Sie werden Schwierigkeiten haben, die Betriebseinnahmen zu erzielen, die erforderlich sind, um die Lichter anzuhalten.

Wenn Sie einen saisonalen Standort suchen, Finden Sie heraus, ob Sie während der Spitzenzeiten genug auf Ihrem Mietobjekt verdienen können, um die Monate abzudecken, in denen es leer stehen könnte.

Erfahren Sie mehr :Günstigste Staaten, um ein Haus zu kaufen

Machen Sie Ihre Due Diligence vor dem Kauf

Werfen Sie einen genauen Blick auf die erwarteten Ausgaben, die in Ihre monatliche Zahlung einfließen. Eine Sache, die Sie sich ansehen sollten, ist die Gebühr für die Wohnungseigentümergemeinschaft (HOA), wenn Sie nach einer Wohnung oder Eigentumswohnung suchen. Dies kann mehrere hundert Dollar pro Monat betragen und die Kosten Ihrer monatlichen Zahlungen erheblich in die Höhe treiben.

Letzten Endes, Beim Kauf einer Mietimmobilie gibt es viel zu beachten – wie die Qualität der Stadt (einschließlich der Bar- und Restaurantszene), die Nähe der Unterkunft zu lokalen Zielen, Regeln, und Vorschriften für das Gerät, das Sie kaufen, die Menge an Arbeit, die der Ort benötigt, und mehr. Nehmen Sie sich Zeit und prüfen Sie Ihre Möglichkeiten, und Sie treffen die richtige Wahl.

Erfahren Sie mehr :Checkliste für die Due-Diligence-Prüfung von Mietobjekten

Mietimmobilien vs. REITs

Während Sie den Kauf einer Mietimmobilie durchlaufen, Sie stellen möglicherweise fest, dass Ihnen die erforderlichen Ressourcen für die Ausführung des Geschäfts fehlen. Und das ist auch gut so, denn Sie können immer noch von Immobilien profitieren, indem Sie über einen Real Estate Investment Trust (REIT) an der Börse investieren.

Was ist ein REIT?

Ein REIT ist eine Anlageform, die von einer Immobilienverwaltungsgesellschaft angeboten wird, die ertragsbringende Immobilien besitzt oder finanziert.

Durch die Investition in einen REIT, Sie können Aktien einer Immobiliengesellschaft kaufen und auf ähnliche Weise profitieren, als ob Sie die Immobilie direkt besitzen würden. Der Vorteil ist, dass Sie sich weder um Mieter oder Verwaltungsgesellschaften noch um die Instandhaltung von Immobilien kümmern müssen.

Dies ist eine reine Investition, die über eine Börse gekauft oder verkauft werden kann. Es ist unendlich einfacher und kann genauso profitabel sein, insbesondere wenn REITs hohe Dividenden ausschütten. Im Laufe der Zeit, ein hochwertiger REIT kann lukrativer sein, und viel weniger Ärger, als ein Mietobjekt.

Mehr erfahren :Sind REITs eine gute Investition?

FAQ

Ist Immobilieninvestition ein kluger Schachzug?

Immobilieninvestitionen können ein kluger Schachzug sein, aber es ist kein todsicherer Weg, um finanziellen Erfolg zu gewährleisten. Es hängt alles von der Immobilie ab, die Sie kaufen, wie gut Sie beim Verkauf verhandeln, und wie Sie die Immobilie verwalten.

Wenn Sie ein tolles Angebot an einer Immobilie in bester Lage finden, Der Kauf einer Mietimmobilie kann einer der besten finanziellen Schritte Ihres Lebens sein. Auf der Kehrseite, Der falsche Umzug kann Sie finanziell ruinieren. Machen Sie Ihre Due Diligence, bevor Sie eine Mietwohnung kaufen. Andernfalls, Sie können es bereuen.

Sind Miethypotheken teurer?

Die Hypothekenzinsen sind bei Anlageimmobilien in der Regel höher, da Sie dort nicht Vollzeit leben. Als solche, Seien Sie nicht bestürzt, wenn der Zins, den Sie von der Bank erhalten, deutlich teurer ist als ein früherer Kredit, den Sie für ein Haus erhalten haben – insbesondere, wenn dies Ihre erste Anmietung ist.

Es gibt viele verschiedene Arten von Hypotheken zur Auswahl, Bestimmen Sie also, welche Ihren Anforderungen am besten entspricht.

Soll ich meine Hypothek abbezahlen?

Erinnere dich daran, als Investor, Hypotheken sind Ihr Freund – auch wenn Sie versuchen, Gewinn zu machen. Sie können Hunderttausende von Dollar zu einem niedrigen Zinssatz erhalten, mit vielen Jahren, um es abzubezahlen. Zusätzlich, Sie können das Geld, das Sie als Einkommen erhalten, nehmen, zahle es ab, und den Rest investieren. Da Eigenkapital keine Zinsen generiert, Es kann sinnvoller sein, Ihre Hypothek so lange wie möglich zu behalten.

Soll ich einen Hausverwalter beauftragen?

Wenn Sie eine Anlageimmobilie zur Miete kaufen möchten, Sie sollten unbedingt in Betracht ziehen, einen Hausverwalter zu beauftragen, es sei denn, Sie haben die Zeit und Energie, die Vermietung als Vollzeitjob zu behandeln. Dazu gehören die Besetzung offener Stellen, Durchführung von Wartung und Instandhaltung, Umgang mit Mietern, und so weiter. Die überwiegende Mehrheit der Vermieter setzt Hausverwaltungen ein, auch wenn diese viel Geld kosten. Nehmen Sie mich beim Wort:Seelenfrieden ist normalerweise jeden Cent wert.

Ist es besser, eine Immobilie zu mieten oder umzudrehen?

Es hängt stark von Ihren finanziellen Zielen ab. Im Allgemeinen, Ein Fixer-Upper zu kaufen und ein Haus gewinnbringend umzudrehen, kann in kurzer Zeit viel Geld verdienen und kann eine großartige Anlagestrategie sein. Jedoch, es kann auch viel Zeit in Anspruch nehmen und viel Kapital erfordern. Die Anmietung einer Immobilie ist eher eine langfristige Investition, die eine stabilere Rendite mit geringerer Rate generiert.

Mehr erfahren: Die besten Bücher über Flipping Houses

Was ist eine Cap-Rate?

Eine Kapitalisierungs- oder Cap-Rate ist ein finanzieller Begriff, der verwendet wird, um die Rendite einer Immobilieninvestition zu beschreiben. Eine angemessene Obergrenze für ein Mietobjekt liegt in der Regel zwischen 4% und 10%.

Investoren beziehen sich manchmal auf die 2%-Regel bei Immobilien. Mit anderen Worten, eine mietimmobilie kann als gute anlage angesehen werden, wenn das monatliche einkommen 2 % des kaufpreises oder mehr beträgt.

Die Quintessenz

Der Kauf einer Mietimmobilie als Investition ist eine wichtige Entscheidung, die Sie sorgfältig abwägen sollten. Stellen Sie sicher, dass Sie über die Ressourcen verfügen, um sich diesem Prozess zu widmen, oder Sie werden Schwierigkeiten haben, mit zwei Hypotheken und allen anderen Ausgaben, die in den Prozess einfließen, über die Runden zu kommen.

Wenn Sie der Meinung sind, dass Sie nicht in der Lage sind, ein Mietobjekt zu kaufen, Erwägen Sie, mit einem REIT zu beginnen. Diese Strategie kann Ihnen immer noch viel Geld einbringen und ist nicht mit den Problemen des Eigenheims verbunden. Plus, Sie können Ihre Position jederzeit verkaufen, was nicht immer möglich ist, wenn Sie eine Immobilie direkt besitzen.

Wenn Sie in der Lage sind, mit einem Ein- oder Mehrfamilienhaus fortzufahren, Suchen Sie nach einem Ort, der einen positiven Cashflow generieren kann. Dies kann eine der besten Möglichkeiten sein, mit Immobilien Geld zu verdienen.

Wenn Sie in einer beliebten Gegend mit vielen potenziellen Mietern eine Wohnung mit hohem Immobilienwert finden, und Sie denken, dass es eine starke Kapitalrendite erzielen kann, Nutzen Sie die Gelegenheit, wenn Sie in der Lage sind, und beginnen Sie Ihre Reise als Immobilieninvestor.

TIPP:Das sind die Bücher über Immobilieninvestments das hat mir beim Einstieg geholfen.