Mit Real Estate Investment Trusts (REITs) können Sie in Immobilien investieren, ohne Eigentum zu besitzen, aber hier sind die Nachteile

Ihre Zehen in den Immobilienmarkt einzutauchen, klingt auf dem Papier nach einer großartigen Idee, aber es erfordert viel Vorabkapital. Hinzu kommen die ständige Instandhaltung, der sich ständig verändernde Wohnungsmarkt und die Verantwortung, zuverlässige Mieter für Ihre Kurz- oder Langzeitmiete zu finden. Nachdem Sie alle Kosten zusammengerechnet haben, kommen Sie vielleicht zu dem Schluss, dass das Investieren in Immobilien nicht so einfach ist, wie Sie es sich vorgestellt haben.

Eine Möglichkeit, in Immobilien zu investieren, ohne Immobilien zu besitzen, sind REITs. REITs, kurz für „Real Estate Investment Trusts“, sind eine Art Investmentfonds für Immobilien. REIT-Unternehmen bündeln das Geld von Hunderten oder Tausenden von Investoren, geben es dann für gewinnbringende Immobilienunternehmen aus und teilen die Gewinne.

„Es gibt viele laufende Kosten, wenn man Immobilien besitzt, und man bekommt irgendeine Art von Einkommen aus diesen Immobilien“, sagt Omar Morillo, zertifizierter Finanzplaner und Vermögensberater bei Octavia Wealth Advisors in Miami, Florida. „Ein REIT bietet eine Möglichkeit, den Immobilienmarkt zu erschließen, ohne all diese Kosten zu tragen.“

Aber REITs sind nicht perfekt. Es gibt einige Nachteile zu beachten. Lesen Sie weiter, um mehr über die Vor- und Nachteile von REITs zu erfahren und darüber, ob Sie sie Ihrem Anlageportfolio hinzufügen sollten: 

Was ist ein Real Estate Investment Trust

Stellen Sie sich vor, Sie geben zwischen 1.000 und 25.000 US-Dollar für REIT-Aktien aus und erhalten im Gegenzug einen neuen Einkommensstrom.

So läuft es bei REITs. REITs sind börsennotierte oder private Unternehmen, die Immobilien und Vermögenswerte besitzen, betreiben und/oder finanzieren, die Erträge bringen. Zu den in einem REIT enthaltenen Vermögenswerten können Gewerbegebäude wie Büroräume, Hotels, Self-Storage-Einrichtungen, Lagerhäuser, Krankenhäuser, Rechenzentren, Mobilfunkmasten oder Wohngebäude gehören. Es ist üblich, dass REITs nach Sektor oder Typ gruppiert sind – denken Sie an Industrie, Gesundheitswesen, Einzelhandel oder Wohnen. Es gibt sogar Marihuana-REITs.

Um sich als REIT zu qualifizieren, muss ein Unternehmen eine lange Liste von Kriterien abhaken. Dazu gehört, dass sie ihren Aktionären jedes Jahr mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens als Dividenden auszahlen. Außerdem müssen sie mindestens 75 % ihres gesamten Vermögens in Immobilienvermögen investieren und mindestens drei Viertel ihres Bruttoeinkommens aus Quellen beziehen, die an Immobilien gebunden sind. Der Löwenanteil (95%) ihres Bruttoeinkommens muss aus Immobilienquellen und Dividenden stammen. Schließlich darf nicht mehr als ein Viertel des Vermögens von REITs aus nicht qualifizierten Wertpapieren oder Aktien von steuerpflichtigen REIT-Tochtergesellschaften stammen.

Wie verdienen REITs Geld?

REITs verdienen Geld mit ihren Immobilien, indem sie sie entweder verkaufen oder vermieten. Anstelle anderer Immobiliengesellschaften, die Immobilien mit dem Ziel des Verkaufs entwickeln, besteht das primäre Ziel eines REIT darin, Immobilien zu entwickeln, zu betreiben und in das eigene Anlageportfolio einzubauen. Steigt der Wert der Immobilien eines REITs, zahlen die Eigentümer den Anteilseignern Erträge in Form von Dividenden.

Arten von REITs

Es gibt drei Haupttypen von REITs:

1. Aktien-REITs. Diese machen die Mehrheit der REITs aus. Sie besitzen und betreiben normalerweise Immobilienunternehmen, die Mieteinnahmen bringen.
2. Hypotheken-REITs. Diese REITs stellen Eigentümern von Immobilien Kapital in Form von Darlehen oder Hypotheken zur Verfügung.
3. Hybrid-REITs. Wie der Name schon sagt, handelt es sich um eine Mischung aus Aktien-REITs und Hypotheken-REITs.

Es gibt auch einen Unterschied zwischen einem öffentlich gehandelten und einem privat gehandelten REIT:Privat gehandelte REITs werden auch als nicht gehandelte REITs bezeichnet, was bedeutet, dass sie nicht an der Börse gehandelt werden. Öffentlich gehandelte REITs haben in der Regel geringere Dividenden. Laut Morillo bieten öffentlich gehandelte REITs jedoch größere Transparenz und höhere Liquidität als privat gehandelte REITs.

„Ein häufiges Problem bei den privaten REIT-Märkten ist, dass einige Akteure leider das tun, was ich ‚ihre REITs melken‘ nenne“, sagt Morillo. „Mit anderen Worten, sie werden überhöhte Gebühren und Ausgaben erheben, weil der REIT verpflichtet ist, mindestens 90 % seiner Gewinne an die Aktionäre zurückzuzahlen. Aber solange diese internen Kosten in die Höhe getrieben werden, kommen die Aktionäre nicht wirklich auf ihre Kosten.“

Vor- und Nachteile von REITs

Schauen wir uns einige der Vor- und Nachteile von REITs an.

Vorteile

REITs können eine gute Möglichkeit sein, Ihr Portfolio zu diversifizieren

Wenn Sie Investmentfonds haben, die in Aktien und Anleihen investiert sind, bieten Ihnen REITs, anstatt eine Mietimmobilie zu kaufen, eine Möglichkeit, diese Immobilienbranche zu erschließen, erklärt Niv Persaud, CFP und Geschäftsführer und Gründer der Finanzplanungsfirma mit Sitz in Atlanta, Transition Planning and Guidance.

REITs sind an einen Sachwert gebunden

Wenn Sie mit Ihrem Portfolio ein gewisses Einkommen erzielen möchten, scheint ein REIT oft eine attraktive Möglichkeit zu sein. REITs sind oft einfacher, da Sie nicht selbst eine Immobilie erwerben müssen, sagt Morillo. „Sie müssen nicht den Vermieter spielen und sich täglich um den Betrieb kümmern, egal ob es sich um ein Wohnhaus, ein Hotel oder einen Einzelhandel handelt“, sagt er.

Nachteile

Marktkräfte oder wirtschaftliche Bedingungen können das Einkommenspotenzial beeinflussen

Da REITs nach Sektoren oder Immobilienarten wie Gesundheitsimmobilien, Einzelhandels-, Wohn- oder Gewerbeimmobilien gruppiert sind, können sie aufgrund ihres Standorts von wirtschaftlichen Bedingungen oder staatlichen oder lokalen Vorschriften beeinflusst werden. Mitten in COVID-19 gab es beispielsweise Mietmoratorien, in denen die Menschen ihre Mietobjekte nicht bezahlten. Inzwischen ist das Gesundheitswesen tendenziell weniger zyklisch – mit etwas Recherche und guter Diversifizierung können Sie also versuchen, ungünstige Marktbedingungen auszugleichen.

Nicht gehandelte REITs sind ziemlich liquide

Der Zeithorizont für REITs kann schwierig sein. Öffentlich gehandelte REITs sind in der Regel liquider als private REITs, die nicht sehr schnell verkauft werden können. Eine bewährte Methode ist es jedoch, sich mindestens ein paar Jahre Zeit zu geben, bevor man das Geld anzapft:„Sie müssen ein paar Jahre lang so tun, als gäbe es dieses Geld nicht“, sagt Morillo. „Es gibt kein Umdrehen und zu versuchen, es in sechs Monaten zu liquidieren, weil Sie einen Notfall hatten, oder in anderthalb Jahren, weil Ihre Tochter heiratet und Sie für die Hochzeit bezahlen werden.“

REITs reagieren empfindlich auf Zinssätze

Wie jede Art von Immobilien, die Sie kaufen, sind REITs an Bundeszinssätze gebunden. „Wenn die Federal Reserve sagt, dass sie die Zinssätze erhöhen wird, werden Ihre REITs-Preise oft fallen“, sagt Persaud. Die Zinssätze wirken sich je nach Branche und Unternehmen unterschiedlich auf jeden REIT-Typ aus.

REITs werden als ordentliches Einkommen besteuert

Wie Persaud erklärt, werden Dividenden aus Ihren REITs als normales Einkommen besteuert, wenn Sie in einer hohen Steuerklasse bereit sind. „Aber da REITs Teil Ihres Anlageportfolios sind, kann Ihr Finanzberater einen Teil der Steuern verwalten“, sagt Persaud.

Sollten Sie in REITs investieren?

Nicht alle REITs sind gleich. Finden Sie heraus, ob Sie am meisten an Wohn-, gewerblichen Gesundheits- oder Einzelhandels-REITs interessiert sind – und welche Risiken damit verbunden sind. Informieren Sie sich über Neuigkeiten aus der Branche und erkundigen Sie sich nach lokalen und bundesstaatlichen Vorschriften, die sich auf Ihren ROI auswirken könnten.

„Wenn man sich zum Beispiel anschaut, wie der Markt ist, kaufen bei Retail-REITs mehr Menschen online ein, als in ein Einzelhandelsgeschäft zu gehen. Sie möchten wirklich verstehen, in was Sie investieren“, sagt Persaud.

Wie bei jedem finanziellen Schritt empfiehlt Persaud, Ihren Finanzberater zu bitten, einige REITs zu empfehlen, die am besten in Ihr Portfolio passen.

Und lassen Sie sich nicht zu sehr vom Reiz des passiven Einkommens mitreißen, sagt Morillo. Nur weil REITs Einkommen generieren und jährliche Dividenden zahlen, sind sie nicht risikofrei.

Profi-Tipp

Investitionen, die Erträge bringen, sind nicht unbedingt weniger riskant als andere Arten von Investitionen – immer Forschungsgebühren, steuerliche Auswirkungen und erwartete Renditen.

„Die Leute neigen zu der Ansicht, dass etwas weniger riskant ist, weil es Einkommen oder Dividenden abwirft“, sagt er.

Wägen Sie die Vor- und Nachteile ab und sehen Sie sich die damit verbundenen Gebühren und Kosten genau an. Wenn Sie sich entscheiden, in REITs zu investieren, halten Sie sich an das zeitlose Sprichwort „Lege deine Eier nicht in einen Korb“.