Sind Sie bereit, Ihr erstes Eigenheim zu kaufen?

Liebe Carrie,

Ich möchte mein erstes Haus kaufen, aber da die Preise so schnell steigen, bin ich unsicher. Ist dies ein guter Zeitpunkt für einen Kauf, und wenn ja, können Sie mir dabei helfen, herauszufinden, was ich mir leisten kann?

– Ein Leser

Lieber Leser,

Es steht außer Frage, dass dies eine herausfordernde Zeit für Erstkäufer von Eigenheimen ist. Da die Nachfrage nach Eigenheimen in die Höhe schnellt und das Angebot auf Rekordtiefs liegt, schießen die Preise – wie Sie betonen – im ganzen Land in die Höhe. Ein weiterer wichtiger Trend sind die Hypothekenzinsen, die weiterhin auf historischen Tiefstständen liegen. Niedrige Raten können Ihr neues Zuhause erschwinglicher machen – aber gleichzeitig können sie die Marktnachfrage erhöhen und die Preise noch weiter in die Höhe treiben.

Wenn Sie sich auf den Kauf Ihres ersten Eigenheims vorbereiten, sollten Sie verstehen, dass es immer konkurrierende Kräfte gibt, die sich auf die Immobilienpreise auswirken – alles außerhalb Ihrer Kontrolle. Zunächst einmal ist es äußerst schwierig vorherzusagen, wohin die Preise gehen werden. In der Vergangenheit haben die Immobilienpreise die Inflation übertroffen und vielen Menschen geholfen, über lange Zeiträume Vermögen aufzubauen, aber das ist keine Garantie für die Zukunft, insbesondere nicht kurzfristig.

Darüber hinaus können die Transaktionskosten beim Kauf eines Eigenheims hoch sein, weshalb viele Experten empfehlen, kein Eigenheim zu kaufen, es sei denn, Sie sind sicher, dass Sie mindestens fünf bis sieben Jahre dort bleiben können. Auf der anderen Seite der Medaille kann ein „Starter“-Haus Ihr Einstieg in den Immobilienmarkt sein. Wenn Sie zögern und die Preise weiter steigen, kann es viel schwieriger sein, diesen ersten Schritt zu tun.

Unterm Strich glaube ich, dass es am besten ist, Ihr Zuhause nicht als Investition zu betrachten, sondern als den von Ihnen gewählten Ort zum Leben. Es gibt nicht den einen „richtigen“ Zeitpunkt für den Kauf – Sie müssen einfach alle Variablen abwägen und den für Sie besten Zeitpunkt bestimmen.

Wenn Sie über all dies nachgedacht haben und immer noch der Meinung sind, dass es jetzt an der Zeit ist, lassen Sie uns über die Kosten sprechen.

Richtlinien für den Einstieg

Es gibt mehrere allgemeine Richtlinien, um zu bestimmen, wie viel Haus Sie sich leisten können – oder wie viel Sie leihen können. Das CFPB hat einige großartige Ressourcen für neue Eigenheimkäufer. Einige Kreditgeber sagen, dass Sie sich eine Hypothek leisten können, die ungefähr das Zwei- bis Zweieinhalbfache Ihres Jahreseinkommens beträgt. Andere können bis zum Fünf- oder Mehrfachen Ihres Einkommens ansteigen, abhängig von Ihren sonstigen Vermögenswerten, Ihrem zukünftigen Einkommenspotenzial, Ihrer Kreditwürdigkeit und anderen Schulden.

Es ist gut zu wissen, wie viel jemand bereit ist, Ihnen zu leihen, aber noch wichtiger ist, wie viel Sie sich leisten können. Die Regel, auf die ich zurückgreife – und viele Kreditgeber auch –, ist die 28/36-Regel. Diese Regel besagt, dass die gesamten Wohnkosten 28 Prozent Ihres monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten sollten. Alle Ihre Schulden zusammen sollten 36 % des monatlichen Bruttoeinkommens nicht überschreiten.

Also rechnen Sie. Wenn Sie 100.000 US-Dollar pro Jahr verdienen, sollten Ihre gesamten Wohnkosten nicht mehr als 28.000 US-Dollar oder 2.333 US-Dollar pro Monat betragen. Wenn Sie andererseits keine anderen Schulden haben, könnten Sie erwägen, diese etwas höher zu treiben, aber vermeiden Sie insgesamt 36 % zu überschreiten. (Tipp:Verwenden Sie einen Online-Bezahlbarkeitsrechner für Hypotheken, um die Zahlen zu ermitteln.)

Was Sie bei einer Anzahlung anstreben sollten

Während es wichtig ist, wie viel Sie an monatlichen Hypothekenzahlungen bewältigen können, ist die Anzahlung die andere wichtige Kostenüberlegung. Idealerweise streben Sie mindestens 20 Prozent nach unten. Und das kann ein großer Batzen Geld sein.

Es ist zwar möglich, 10 % (oder sogar 3,5 % bei bestimmten Hypotheken) zu hinterlegen, aber dafür müssen Sie wahrscheinlich eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen. PMI schützt den Kreditgeber – nicht Sie –, wenn Sie die Zahlungen für Ihr Darlehen einstellen, und es kann teuer werden (mehr als 1 Prozent Ihres Kreditsaldos, abhängig von der Höhe Ihres Kredits und Ihrer Kreditwürdigkeit). VA-Darlehen haben keine Anzahlungs- oder PMI-Anforderungen und unterliegen auch Beschränkungen, wer antragsberechtigt ist.

Sie brauchen auch Geld für Dinge wie Makler- und Bewertungsgebühren, Wohnungsinspektion und Abschlusskosten.

Wenn Sie die Anzahlung erledigt haben, großartig. Wenn nicht, möchten Sie vielleicht andere Optionen erkunden. Dies kann das Zusammenleben mit der Familie, das Mieten länger oder das Überdenken der Art des Hauses, das Sie kaufen möchten, oder des Standorts umfassen.

Schauen Sie sich auch Ihre aktuellen Wohnkosten an. Wenn sie niedriger sind als eine potenzielle Zahlung für das Haus, legen Sie die Differenz in den Ersparnissen jeden Monat fest. Auf diese Weise bauen Sie nicht nur Ihre Anzahlung auf, sondern gewöhnen sich auch an die Budgetierung der Hypothek.

Planbare laufende Kosten

Vorabkosten sind nur ein Teil des Bildes. Wohneigentum ist eine laufende finanzielle Verantwortung, die Versicherungen, Grundsteuern, regelmäßige Wartung und Reparatur und möglicherweise Gebühren der Hausbesitzervereinigung umfasst. Kreditgeber verlangen möglicherweise einen Nachweis über Hausbesitzer oder eine Hochwasserversicherung und können auch verlangen, dass Grundsteuern, Versicherungen und andere Gebühren treuhänderisch hinterlegt werden. Berücksichtigen Sie diese Kosten in Ihrem monatlichen Budget – und lassen Sie nicht zu, dass diese Kosten andere wichtige Ziele wie das Sparen für den Ruhestand verdrängen.

Auf der positiven Seite – potenzielle Steuervorteile

Wir haben über Kosten gesprochen, aber es kann einige Steuervorteile geben, die helfen können, die finanzielle Belastung zu verringern. Derzeit können Sie die Zinsaufwendungen für bis zu 750.000 US-Dollar an hausgesicherten Schulden abziehen, die zum Kauf oder zur Kapitalverbesserung Ihres Hauptwohnsitzes verwendet wurden. Hypothekenpunkte können in dem Jahr, in dem Sie sie bezahlen, auch von einer ursprünglichen Hypothek abgezogen werden. Außerdem können Grundsteuern bis zu 10.000 $ steuerlich absetzbar sein.

Lassen Sie sich jedoch nicht von Verkäufern verführen, die für die steuerliche Abzugsfähigkeit werben. Um diese Ausgaben aufzuschlüsseln und abzuziehen, müssen sie höher sein als der Standardabzug. Und denken Sie daran, dass heutzutage fast 90 % der Menschen den Standardabzug in Anspruch nehmen.

Prozess starten

Wenn Sie bereit sind, loszulegen, empfehle ich Ihnen dringend, zuerst Ihre Kreditauskunft zu prüfen. Lassen Sie sich dann von einem Kreditgeber vorab genehmigen. Es ist auch eine gute Idee, sich bei einem Finanzberater zu erkundigen, damit Sie Ihr Budget realistisch einschätzen und verstehen können, wie sich der Kauf auf andere Teile Ihres Finanzplans wie Versicherungen, Nachlassplanung und Ruhestand auswirken kann. Je besser Sie vorbereitet sind, desto besser können Sie ein Geschäft machen – hoffentlich für ein Haus, das Sie jahrelang lieben werden.

Haben Sie eine Frage zu persönlichen Finanzen? Senden Sie uns eine E-Mail an [email protected]. Carrie kann nicht direkt auf Fragen antworten, aber Ihr Thema wird möglicherweise für einen zukünftigen Artikel berücksichtigt. Wenden Sie sich bei Fragen zu Schwab-Konten und allgemeinen Anfragen an  Schwab.