Ich habe ein Zwangsversteigerungshaus auf den Stufen des Gerichtsgebäudes gekauft

Dieser Gastbeitrag ist von Naomi Mannino . Naomi ist eine freiberufliche Journalistin für Verbraucherfinanzen und Gesundheit, die über Gesundheit, medizinische und persönliche Finanznachrichten und wie sie Ihr Leben heute beeinflussen werden. Sie können Naomi auf Twitter @naomimannino folgen.

Einige Lesergeschichten enthalten allgemeine Ratschläge; andere sind Beispiele dafür, wie ein GRS-Leser finanziellen Erfolg oder Misserfolg erzielte. Diese Geschichten zeigen Leute mit allen Ebenen der finanziellen Reife und des Einkommens.

Kann man auf den Stufen des Gerichtsgebäudes wirklich ein Haus für 100 Dollar ersteigern? Müssen Sie Hunderttausende von Dollar ausgeben, wie es die stubenreinen Jungs im Fernsehen tun?

Mein Mann und ich haben erst vor kurzem unser langjähriges Ziel erreicht, ein zwangsweises Haus zu kaufen, daraus eine Mietimmobilie zu machen und ein stetiges Einkommen aus der monatlichen Miete zu erzielen (bei einem Gewinn von 17 Prozent pro Jahr auf die anfängliche Barinvestition). Es ist weder schnell noch einfach, Es ist jedoch eine praktikable Anlagelösung, wenn Sie die folgenden fünf Anforderungen erfüllen.

1. Du brauchst Bargeld

Ich habe ein kleines Erbe angetreten und überlegt, was ich mit dem Geld anfangen soll. Ich weiß nicht genug über die Börse, also habe ich mich davon ferngehalten. Dann ist da noch die wenig interessierte, aber bewährte 5-Jahres-CD-Leiter, die ich eröffnet habe. Aber mein Mann und ich wollten schon immer eine Zwangsvollstreckung auf den Stufen des Gerichtsgebäudes kaufen und jetzt hatten wir endlich die Chance. Jeder Landkreis ist ein bisschen anders, aber eines ist bei allen Zwangsversteigerungen eine Konstante:Bargeld ist König, da zertifizierte Gelder in der Regel innerhalb von 24 Stunden nach Zuschlag und Ersteinzahlung erforderlich sind.

2. Du brauchst Erfahrung

Wir sind keine Neulinge beim Kauf von Häusern zu einem niedrigen Preis, über mehrere Jahre renovieren und dann zu einem höheren Preis verkaufen. Mein Mann ist Schreiner, ausgebildet in allen Bauberufen, Also machen wir die ganze Arbeit selbst. Das heißt, wir können uns eine Immobilie ansehen und im Kopf den Zeit- und Kostenaufwand kalkulieren, der notwendig ist, um das Haus begehrenswert und vermietbar zu machen. Wir wollen nur Häuser mit guten Knochen an einer schönen Familienstraße. Sie sind nicht groß und gehoben und erfordern keine Granitarbeitsplatten und Edelstahlgeräte (tatsächlich der beste Ort, um die besten Geräte für weniger Geld zu bekommen, ist der Gebrauchtkauf über Craigslist.org).

Wir müssen nicht für Inspektionen bezahlen, Inspektionen oder andere Auftragnehmer, es sei denn, es handelt sich um HVAC (Klimaanlage/Heizung) oder die Reparatur oder den Austausch von Kläranlagen. Wir haben dies durch kleine Fehler und überhöhte Ausgaben in den letzten fünf Häusern gelernt. Jetzt haben wir eine Formel für die Auswahl von Fliesen, Eitelkeiten, Schränke, Dachziegel, Farben lackieren, und Teppich, weil wir das alles schon einmal gemacht haben und wissen, was funktioniert. Wenn Sie Auftragnehmer beauftragen müssen, Sie zahlen doppelt so viel oder mehr für die gesamte Renovierung. (Zwangsversteigerungen werden in der Regel stark vernachlässigt, wenn nicht zerstört, und brauchen viel Renovierung.)

In Bezug auf die Zwangsversteigerung selbst, Wir hatten keine Erfahrung, Also haben wir vereinbart, dass wir an vielen Auktionen teilnehmen und einfach sehen, wie es funktioniert, Erfahren Sie, was die Regeln sind und wer die Hauptakteure in unserem kleinen Landkreis sind. Jeder Landkreis hat erfahrene Investoren, die genau wissen, was sie tun, und es lohnt sich, sie zu beobachten und von ihnen zu lernen. Ich habe gelernt, mich von den Großstadtauktionen fernzuhalten mit kapitalen Investorengruppen, die Tonnen von Häusern aufkaufen, weil Sie wirklich kein Gebot gegen sie gewinnen können. In meiner kleinen Grafschaft wo Sie eine 1 abholen können 000 Quadratmeter großes Haus mit 2 oder 3 Schlafzimmern für 20 US-Dollar, 000 bis 40 $, 000 umzudrehen oder zu halten und zu mieten, es gibt nur fünf Stamminvestoren plus uns, alle mit unterschiedlichen Interessen und Schwerpunkten.

3. Sie müssen recherchieren, Forschung, Forschung

Unser Landkreis veröffentlicht zweimal wöchentlich eine Liste der Immobilien, die bei der Zwangsversteigerung jeden Dienstag und Donnerstag um 11 Uhr verkauft werden. Ein großer Teil unserer Zeit verbringen jede Woche damit, die Immobilien physisch zu besichtigen und online oder in den Gerichtsbüchern zu recherchieren. Wir überspringen diese Schritte nie.

Nachdem Sie einige Häuser in Ihrem gewählten Standort oder Größenbereich identifiziert haben, recherchieren Sie jede angebotene Immobilie Umsatz- und Steuergeschichte , sowie seine aktueller Schätzwert auf der Website des Immobiliengutachters des Landkreises, die alle öffentlich bekannt sind. Notieren Sie diese Angaben für die Objekte, an denen Sie interessiert sind.

Nächste, recherchiere jeweils Eigentümer (auch auf der Grundstücksregisterseite des Bezirksgutachters aufgeführt) online über die öffentliche Aufzeichnungensuche des Bezirksgerichts, da alles, was der Eigentümer in Bezug auf diese Immobilie außerhalb der Darlehen schuldet (Pfandrechte, Steuern zurück, etc.), Sie schulden, wenn Sie ein Zwangsversteigerungshaus kaufen.

Schließlich, Gehen Sie physisch und sehen Sie sich jedes Haus an, an dem Sie interessiert sein könnten (wir noch nie Ungesehen eine Immobilie kaufen.) Wir haben uns entschieden, bei Häusern in unserer eigenen Stadt zu bleiben, damit wir die Nachbarschaften genau kennen, nicht mehr als einen Radius von sieben Meilen von unserem Haus entfernt. Wir erstellen eine Karte von etwa fünf Häusern, die unseren spezifischen Zwecken entsprechen, und dann benutzen wir unsere Smartphone-Navigation, um uns von Haus zu Haus zu bringen. Von außen, Sie können den Zustand des Daches sehen, Hausstruktur, Land, Türen und Fenster und kann durch alle klaren Fenster hineinschauen. Oft sind Häuser so verzweifelt, dass sie offen sind, In diesem Fall können wir Vor- und Nachteile im Inneren feststellen:Küchen, Badezimmer, Bodenbelag, Beleuchtung, Luftbehandlung, Wände und Decken (aber das hast du von mir nicht gehört!). Bringen Sie eine Taschenlampe mit.

4. Sie müssen das Eröffnungsangebot kennen

Die Leute kommen auf die Idee, dass sie ein Haus für 100 US-Dollar versteigern können, weil sie gehört haben, dass jemand „im Namen des Klägers (der Bank) für 100 US-Dollar bietet“. Aber Auktionskäufer können dem Bankgebot von 150 Dollar nicht widersprechen. Stattdessen, Sie müssen das Bieten zum akzeptablen beginnen Eröffnungsangebot Betrag für jede Immobilie, Dies ist der niedrigste Betrag, den die Bank an diesem Tag für eine Immobilie bei der Auktion zu akzeptieren bereit ist. Und Sie können diese Nummer erhalten, indem Sie einfach die Bankmitarbeiter fragen, die alle im verkauf sind. Das Kennenlernen dieser Jungs und Mädels beim Vornamen macht die Sache noch einfacher. Sobald Sie diese Zahl hören, müssen Sie vor Ort beurteilen, ob der Kauf der Immobilie angesichts Ihres Barbudgets finanziell machbar ist. aktuelle Marktbedingungen, die von Ihnen durchgeführte Recherche zur Immobilie und Ihre persönlichen Kriterien und Planungen für die Investition.

Nur weil die Immobilie öffentlich versteigert wird, heißt das nicht immer, dass es sich um ein gutes Geschäft handelt. Häufig, das Eröffnungsangebot entspricht dem Urteilsbetrag (das Geld, das die Bank zurückzufordern versucht) oder mehr und umfasst den ursprünglichen Kaufpreis oder die Hypothek plus eine zweite Hypothek, andere Eigenheimdarlehen, Zinsen und Anwaltskosten. Das Eröffnungsgebot ist lächerlich hoch im Vergleich zu seinem aktuellen Schätzwert. Diese hochpreisigen Immobilien fallen an die Bank zurück, weil niemand darauf bietet. Was Sie suchen, ist ein Eröffnungsgebot, das weit unter dem aktuellen Schätzwert liegt, und das sind rar gesät.

Wir können es uns leisten, ein paar Tausend höher zu bieten als ein Flipper – ein Investor, der plant, schnell zu renovieren und zu verkaufen, der jedes bisschen Profit braucht, das er jetzt aus jedem Haus aufbringen kann. Mir wurde gesagt, dass wir so unser erstes Gebot später durch den Flipper gewonnen haben, der gegen uns geboten hat.

5. Bieten

Stellen Sie sicher, dass Sie am Auktionstag früh genug ankommen, um zum zuständigen Amtsgericht zu gehen, um sich als Bieter zu registrieren und Ihre Bieternummerkarte zu erhalten. Lassen Sie sich Zeit, um sich an jeden Bankmitarbeiter zu wenden, um das erforderliche Eröffnungsgebot für die von Ihnen gewünschten Immobilien zu erhalten.

Wenn der Auktionator (der Angestellte des Bezirksgerichts, dessen Aufgabe es ist, den wöchentlichen Zwangsvollstreckungsverkauf zu verwalten) am Verkaufsort ankommt, er oder sie wird einige spezifische Regeln für Einzahlungen für ein erfolgreiches Gebot bekannt geben. Dann geht es schnell. Wenn der Auktionator ein Objekt ankündigt (nach Fallnummer, nicht nach Adresse), auf die Sie bieten möchten, Halten Sie Ihre Bieterkarte hoch und geben Sie Ihr Eröffnungsgebot bekannt. Der Auktionator wiederholt es und öffnet es dann anderen Bietern zum Kontern. Ich habe von einem sehr erfahrenen Investor gelernt, das Gebot jedes Mal nur um 50 US-Dollar zu erhöhen. Er sagt, „Es macht keinen Sinn, es für mich oder den anderen zu bieten, indem man Hunderte oder Tausende auf einmal macht. Ich arbeite zu hart für mein Geld.“ Denken Sie immer an eine Decke, und halte dich daran. Wenn es höher geht, aussteigen.

Nachdem er etwa zwei Monate am Rande der Auktionen lauerte, Wir waren endlich bereit, mit beiden Füßen einzuspringen. Wir haben eine Bieterkarte, Wir haben mit den Bankmitarbeitern gesprochen und herausgefunden, dass ein Haus, das wir gesehen und untersucht haben, ein Eröffnungsangebot hatte, das innerhalb unseres Budgets und unter dem geschätzten Wert des Hauses lag – also bieten wir darauf! Zwei weitere Investoren bieten ein paar Mal ein Gegengebot an, aber wir haben den Zuschlag gewonnen und unser erstes Haus bei der Zwangsversteigerung bekommen.

Aber ich muss Sie warnen:Das schnelle Tempo der Auktion und die hoffnungsvollen Gedanken stetiger, langsame Kapitalerträge können trotz aller Arbeit süchtig machen! Irgendwelche Fragen? Haben Sie schon einmal an einer Immobilienauktion teilgenommen?