Warum Sie ein Eigenheim zu Ihrer ersten Investition machen sollten

Ursprünglich, Dies sollte eine zweiteilige Serie sein, in der die Vor- und Nachteile des Kaufs eines Eigenheims im Gegensatz zum Investieren diskutiert wurden. Der Zweck war nicht, einen Gewinner oder Verlierer auszuwählen, an sich. (Letztendlich, Einer der Hauptgrundsätze von Get Rich Slowly ist, dass Sie wirklich das tun sollten, was Ihnen gut tut.) Stattdessen Der Zweck bestand darin, die Stärken und Schwächen beider Optionen aufzuzeigen, falls Sie aus irgendeinem Grund vor einer Wahl standen.

Holly Johnsons Artikel sollte man ein Haus kaufen oder (investieren?) war der erste; und sie sagte das, Wenn sie diese Wahl treffen müsste, sie "würde in die Zukunft investieren und in einer Minute in New York auf das Haus verzichten." Ich wollte die Vorteile der Gegenseite des Hypothetischen erklären.

Aber du hast meinen Donner gestohlen! So viele Leute haben als Reaktion auf Hollys Post großartige Kommentare abgegeben, dass ich dachte, es wäre besser zu erklären, was aus irgendeinem Grund übrig oder unklar war. Wir begannen beide mit einem Blick in die Vergangenheit.

Der (üblichere) Weg zum Vermögensaufbau

Zwei Aktivitäten haben sich im Laufe der Geschichte als die besten Möglichkeiten zum Geldverdienen bewährt:

1. Handel
2. Immobilieninvestition

Wenn Sie sich Amerikas Liste der Millionäre ansehen und was sie getan haben, um dorthin zu gelangen, Sie werden feststellen, dass der häufigste Weg zum Millionärsstatus in Amerika Immobilien war.

Sicher, Sie haben die Warren Buffetts, die es taten, indem sie in Aktien investierten, und Sie haben die Zuckerbergs und Gateses, die es geschafft haben, indem sie neue Unternehmen gründeten und sie zum Glück führten. Aber die meisten der weniger bekannten Millionäre haben ihr Vermögen mit Immobilien aufgebaut.

Das hat einen Grund. Wie mein Vater immer sagte:„Jeder muss irgendwo leben.“ Die Weltbevölkerung wächst, aber Mutter Erde ist es nicht. Es ist also nicht schwer zu erkennen, dass die Mathematik von Angebot und Nachfrage für Immobilieninvestitionen spricht.

Begrenzung des Preises für Shelter

Betrachten Sie das Gebot, dass Wenn Sie Vermögen aufbauen möchten, Eine todsichere Sache, die Sie tun können, ist, Ihre Ausgaben zu begrenzen. Schauen Sie auf Ihr Budget. Was ist Ihr größter Aufwand? Gehäuse. Ob Miete oder Hypothekenzahlung, es sei denn, Ihr Haus ist vollständig abbezahlt, Es gibt wahrscheinlich nichts, wofür Sie mehr Geld ausgeben. (Brunnen, okay, Wenn Sie zwei Ferraris und einen Mercedes leasen, Ihre Autos können Sie mehr kosten, aber dann gibst du zu, dass du nicht typisch bist.)

Jeff hat dieses Konzept in den Kommentaren zu Hollys Artikel auf den Punkt gebracht:

Meine Hypothek endet, während die Miete nie endet. Wenn ich kaufe, Ich schließe meinen Preis ein. Der Wert von Wohnimmobilien kann steigen und fallen, aber meine Hypothek ändert sich dadurch nicht. Was ich schulde, ist das, was ich schulde, selbst wenn die Preise um 20 % steigen oder um 20 % abstürzen.

Wenn du an deine Zukunft denkst, Was bietet Ihnen bessere Sicherheit, als eine Unterkunft Ihrer Wahl zu haben … mit keine Miete oder Hypothekenzahlung ?

Schauen Sie sich um nach Rentnern, die bequem leben, und schauen Sie sich ihre Finanzen an. Neun von zehn haben ein bezahltes Eigenheim. Sie haben nicht nur den Wohnungspreis für die Laufzeit ihrer Hypothek festgeschrieben, Sie haben die Ausgaben im Vergleich zur Miete effektiv auf null gesenkt, sobald die Hypothek vollständig bezahlt ist.

Sie können nicht dorthin gelangen, wenn Sie kein Haus kaufen.

Ausgabenumrechnung

Mir, Einer der Hauptgründe für den Kauf eines Eigenheims ist, dass dadurch (unvermeidliche) Kosten auf den Weg gebracht werden, um zu einem Vermögenswert zu werden. Wie alle Investitionen dieser Unterschied fängt normalerweise recht klein an, denn am Anfang sind die meisten Ihrer monatlichen Zahlungen an die Hypothekenbank Zinsen. Jedoch, wie die Zeit vergeht, mehr und mehr dieses monatlichen Betrags geht von Ausgaben zu Vermögenswerten über, d.h., das Eigenkapital in Ihrem Zuhause.

Dass, mir, ist nichts weniger als etwas Schönes; und meiner Meinung nach, es ist der wichtigste Grund, warum Menschen, die im Ruhestand sicher sind, dorthin gekommen sind.

Das Konzept der Hebelwirkung

Ec war einer der wenigen, der die Hebelwirkung als Vorteil beim Kauf eines Eigenheims gegenüber der Investition Ihres Geldes erwähnte:

Zweitens, Der andere große Vorteil des Eigenheims ist die Hebelwirkung. Wenn Sie 1940 30.000 zu investieren hätten, Basierend auf einem typischen LTV-Verhältnis von 80/20 könnten Sie ein Haus im Wert von 600.000 kaufen. Würden Sie lieber 600k mit einer etwas geringeren Rate oder 30k mit einer höheren Rate wachsen lassen?

Aber nach der Tatsache zu urteilen, dass es nur in drei Kommentaren erwähnt wurde, Ich dachte, es wäre gut, das Konzept zu erklären.

Die meisten von uns wissen, dass Schulden mehr böse als gut sind … außer, selbstverständlich, wenn es um den Hauskauf geht. Eines der großen Dinge, die den Kauf eines Eigenheims zum ersten Schritt in die finanzielle Sicherheit der meisten Menschen machen, sind diese Schulden. Hypothekendarlehen sind in der Regel die günstigsten Kredite auf dem Markt. die Belastung durch die Zahlung von Zinsen ist also relativ gering.

Wie Leverage funktioniert

Hier wird die Mathematik zwingend, und es ist (ausgerechnet) in der Inflation verwurzelt. Die Immobilienpreise sind auf lange Sicht an den meisten Orten gestiegen. Das ist etwas, was wir lieben, ist es nicht? Diese Aufwertung wird auch Inflation genannt … aber es ist die Art von Inflation, die für uns funktioniert.

Und die Hebelwirkung ist die Art und Weise, wie wir die Inflation für uns arbeiten lassen. Hier ist die Mathematik:

Nehmen wir an, Sie kaufen ein Haus für 100 US-Dollar, 000 (um die Zahlen rund zu halten) und Sie legen $20 ein, 000. Dann sagen wir das, über einen Zeitraum von 30 Jahren, Inflation liegt im Durchschnitt bei 3 Prozent. Die Chancen stehen gut, dass Ihr Hypothekenzins ein paar Punkte darüber liegt, sagen 5 Prozent. Beim ersten Erröten, das klingt nach einem schlechten Deal, weil Sie bei inflationsgetriebener Aufwertung mehr bezahlen, als Sie erhalten. Aber warte.

Nach dem ersten Jahr (wieder nur mit groben Zahlen) erhalten Sie 5 Prozent von $80, 000 in Zinsen:das sind $4, 000. (Es ist weniger nach Steuern, aber ignorieren wir das für den Moment.)

Im selben Jahr, Ihr Zuhause wird um $3 geschätzt, 000 (3 Prozent von 100 $, 000). Du denkst vielleicht, du hast 3 Prozent verdient, aber nein, das ist nicht richtig. Sie haben nur 20 US-Dollar investiert, 000 Ihres eigenen Geldes, um Anerkennung zu erhalten, Die tatsächliche Rendite Ihres Geldes für dieses erste Jahr war also ($3, 000 ÷ $20, 000 =) 15 Prozent!

Wie viele Investitionen geben Ihnen das?

Das ist natürlich eine zu starke Vereinfachung, Aber der Zweck ist, in der Mathematik zu zeigen, was so viele Leute aus dem Bauch heraus wissen:Ihr Eigenheim ist oft Ihre beste Investition.

Warum nicht zuerst die beste Investition tätigen?

Die Steuervergünstigung – ein mögliches Missverständnis

Uri erwähnte einen der bekannteren Vorteile des Wohneigentums:

Vergessen wir nicht die günstige steuerliche Behandlung von Wohnhäusern. Es gibt den Hypothekenzinsabzug von der Einkommensteuer, die in den ersten Jahren der Hypothek am höchsten sein wird – diese Ersparnisse können in Ihrem Investmentfonds gutgeschrieben werden. Und es gibt den Ausschluss der Kapitalertragsteuer für die ersten 250.000 (500.000, wenn verheiratet) der Gewinne. selbstverständlich, einige Finanzanlageinstrumente werden bevorzugt behandelt, auch.

Viele Leute halten die Einkommensteuervergünstigung, die Sie in den Vereinigten Staaten erhalten, gerne als Grund dafür, dass der Kauf eines Eigenheims der bessere Weg ist, als für den Ruhestand zu sparen. Es ist wahr, für viele Leute, Der Abzug für die Einkommensteuer ist eine Hilfe – aber oft nicht so groß, wie Sie vielleicht denken.

Wenn Sie eine einfache Steuererklärung abgeben, wie die meisten Lohnempfänger, Sie nehmen einfach den Standardabzug und der Hypothekenzinsabzug entfällt.

Ebenfalls, Wenn Sie das Glück haben, viel Geld zu verdienen, der Hypothekenzinsabzug verblasst.

So, in der Praxis, Die Steuererleichterung ist kein ganz so starker Grund, den Weg des Hauskaufs zu gehen, wie es die Befürworter darstellen. Aber, unter den richtigen Umständen, es ist eine hilfe.

Meine Frau und ich hatten immer den Steuervorteil, weil wir nie so viel Geld verdient haben und aus anderen Gründen, wie Spenden für wohltätige Zwecke und ähnliches, die es uns ermöglichte, jedes Jahr detaillierte Steuererklärungen einzureichen, in denen wir den Abzug für Zinsen erhielten.

Mietinflation – der ultimative Vermögenskiller

Es sei denn, Sie haben eine bezahlte Wohnung geerbt, Sie müssen für eine Wohnung bezahlen. Wenn Sie nicht kaufen, du wirst mieten müssen. Wir kennen zwei Paare in Kalifornien, die seit mehr als 20 Jahren dieselbe Wohnung mieten.

Während dieser Zeit, ihre Miete hat sich fast verdoppelt. Wenn sie gekauft hätten, ihre Zahlungen hätten sich nicht verdoppelt. Selbst wenn sie zu der Zeit, als diese üblich waren, einen 100-prozentigen Kredit aufgenommen haben, und die Rate war variabel, ihre Zahlungen hätten sich immer noch nicht verdoppelt.

Die Inflation tötet das Vermögen der Mieter und bringt echte Dollar in die Taschen der Hausbesitzer – ein doppelter Schlag. Meiner Meinung nach, Das ist ein zwingender Grund, ein Eigenheim zu Ihrer ersten Investition zu machen.

Vorbehalte

Aber es gibt ein paar Vorbehalte zu beachten…

• In dem Moment, in dem Sie mit dem Verkauf und Kauf von Häusern beginnen, dass Mathe aus dem Fenster geht, weil die Transaktionskosten beim Verkauf und Kauf von Immobilien diese Gleichung oft auf den Kopf stellen. Deswegen, wenn Sie planen, früh in Ihrem Leben viel umzuziehen, Es kann sinnvoller sein, mit einem Fokus auf Ihre Altersvorsorge zu beginnen.
• Ebenfalls, die Mathematik wird ziemlich unattraktiv, wenn Sie Ihr Wohneigentum am oberen Ende eines Konjunkturzyklus beginnen, denn das dämpft diese langfristige Aufwertung ernsthaft. (Ich habe diesen Fehler gemacht und teuer dafür bezahlt, So weiß ich es.)

Wenn Sie diese beiden Vorbehalte vermeiden, Ich glaube, einen Weg zu finden, dieses erste Eigenheim so schnell wie möglich zu kaufen, wird höchstwahrscheinlich der Anker Ihrer Investmentkarriere sein.

Sind Sie in der Lage, Ihr Zuhause zu nutzen? Würdest du es tun? Welche Bedingungen hindern Sie daran, ein Eigenheim zu Ihrer ersten Investition zu machen?