Ist jetzt die Zeit zum Kaufen? Gewissheit

Die beste Zeit für den Eigenheimkauf ist, wenn Ihre Finanzen und Ihre Kreditwürdigkeit dies sagen. Bildquelle:Thierry Dosogne/Stone Sub/Getty Images

Der Abzug eines Eigenheimkaufs war einmal so einfach wie der Kauf eines erschwinglichen Hauses. Geld für die Anzahlung zusammenkratzen, Finanzierung zu einem angemessenen Zinssatz sichern und dann abschließen.

Jedoch, in den Jahren nach dem US-Finanzkollaps 2008, die zum Teil auf eine Immobilienblase zurückzuführen sind, die durch unverantwortliche Hypothekenkreditvergabe verursacht wurde, Der Wohnungsmarkt erlebte große Turbulenzen. Dieser wirtschaftliche Strudel brachte beispiellose Immobilienmarktbedingungen hervor, die den Wohnungsbestand diktierten, Erschwinglichkeit und Finanzierungsbedingungen, All dies beeinflusst den optimalen Zeitpunkt eines Kaufs.

Trotz der Unberechenbarkeit des Marktes potenzielle käufer können käufe zu einem unpassenden zeitpunkt vermeiden, indem sie bestimmte sicherheitsvorkehrungen treffen.

Mit niedrigen Preisen und rekordniedrigen Zinsen, Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen war 2012 die günstigste seit 1970.

Walter Molony, Sprecher, National Association of Realtors (umgeschrieben)

Markt-Snapshot

Der US-Immobilienmarkt hat sich endgültig der Flaute von 2008 bis 2011 entzogen. Die Verkaufszahlen von Eigenheimen verbesserten sich 2012 um 9,5 Prozent gegenüber 2011, und die National Association of Realtors erwartet für den Rest des Jahres 2013 weitere Zuwächse, auf dem Weg ins 2014.

Die schlechte Nachricht, wenn Sie kaufen möchten, ist, dass Anfang 2013 in vier von fünf Regionen ein Verkäufermarkt ist. sagte Walter Molony, ein NAR-Forscher und Sprecher. "Der Grund ist, dass wir diesen großen Bestandsabbau hatten, " er sagte.

Die USA stellten im Juli 2007 mit mehr als 4 Millionen Wohnungen auf dem Markt einen Rekord für den Wohnungsbestand auf. Im Januar 2013, der Bestand sank auf 1,74 Mio., ein Rückgang von 25 Prozent gegenüber Januar 2012 und der niedrigste Lagerbestand seit Dezember 1999.

Die NAR erwartet im Frühjahr 2013 einen saisonalen Bestandsanstieg, Molony sagte, es kann jedoch nicht ausreichen, um häufige Mehrfachgebote zu verhindern oder die Eigenheimpreise schnell genug zu senken.

"Die Preise zeigen den stärksten Anstieg seit November 2005, ", sagte Molony. "Aus diesem Grund haben wir unsere Preisprognose für dieses Jahr (2013) angehoben. Wir gehen davon aus, dass der Medianpreis national um 7 Prozent steigen wird."

Der Medianpreis im Januar 2013 betrug 173 USD, 600, 12,3 Prozent über dem Vorjahr, der elfte Monat in Folge mit Preiserhöhungen gegenüber dem Vorjahr. Die Prognose von NAR für den Medianpreis für das gesamte Jahr 2013 beträgt 189 USD, 400.

„Die Kehrseite eines stärker als normal verlaufenden Preiswachstums ist, wenn dies über einen längeren Zeitraum anhält, dann stoßen wir letztendlich auf Erschwinglichkeitsprobleme und Sie beginnen, Leute aus dem Markt zu nehmen, " sagte Molony. "Wir sind noch nicht da."

Mit niedrigen Preisen und rekordniedrigen Zinsen, Die Erschwinglichkeit von Eigenheimen war 2012 die günstigste seit 1970, er sagte. Nach der Wohnungspleite 2008 Die Hauspreise haben die Talsohle erreicht, so tief gesunken -- Häuser wurden für weniger als die Wiederbeschaffungskosten verkauft -- dass viele Investoren einsprangen, den größten Teil des Inventars aufsaugen.

Der stärkste Faktor, der den Markt bremst, ist, dass „die Kreditgebergemeinschaft risikoscheu war … “ sagte Molony.

In Chicago, zum Beispiel, "Nachschubkäufer, "diejenigen, die aus ihrer ersten Heimat aufziehen, noch immer mit Schwierigkeiten konfrontiert, da die Kreditgeber strengere Anforderungen stellen, sagte Zeke Morris, Präsident der Chicagoer Maklervereinigung.

"Es war für einige Käufer bei den höheren Preispunkten frustrierend, ", sagte Morris. "Sie werden nach viel mehr Details gefragt, als sie jemals zuvor gefragt wurden."

Für das beste Angebot, Molony sagte, Käufer sollten mit Immobilienmaklern zusammenarbeiten, vorzugsweise Käufervertreter.

Wann sollte ich kaufen?

Das Verbrauchervertrauen ist ein wichtiger Impulsgeber für größere Investitionen wie ein Eigenheim, sagte Molony. Ganz oben auf der Vertrauensliste steht die Arbeitsplatzsicherheit.

„Wenn Sie sich über die Stabilität Ihres Arbeitsplatzes nicht sicher sind, Das ist eine große Sache, " sagte Molony. "Wenn Sie einen kurzfristigen Zeithorizont haben - sagen Sie, weniger als ein paar Jahre – Sie werden besser mieten, weil Sie wahrscheinlich … die Transaktionskosten nicht wieder hereinholen."

Der typische Käufer plant heute, 10 Jahre in einem Haus zu bleiben; der typische verkäufer ist seit neun jahren im haus. In der Vergangenheit, Immobilienexperten gingen davon aus, dass die Menschen drei bis fünf Jahre lang ein Eigenheim besitzen müssten, um genügend Eigenkapital zu verdienen, um die Investition zu lohnen. Obwohl es nach dem Markteinbruch länger dauerte, Eigenkapital aufzubauen, "Es ist wahrscheinlich jetzt wahr oder zurück zu dem, “ sagte Molony.

Die zertifizierte Finanzplanerin Cathy Pareto erwähnte andere Vertrauensmaßstäbe, die Menschen vor dem Kauf eines Eigenheims berücksichtigen sollten.

„Kaufst du mit deinem Ehepartner ein Haus, oder gehst du halb halb mit einem Freund oder einer Freundin zusammen?“ sagte Pareto. „Wie stabil ist diese Beziehung? Der andere Teil wäre, Wie sieht der Markt aus?"

Finanzielle Mittel sind ein weiterer Standard. "Die Leute machen große Fehler, wenn sie zu viel Haus kaufen, für das, was sie tragen können, ", sagte Pareto. "Wie sieht Ihr Cashflow aus? Wird Ihr neues Haus mit der Hälfte Ihres Gehalts finanziert? Brunnen, das könnte eine strecke sein. Welche anderen Einnahmequellen haben Sie?"

Wenn ein potenzieller Käufer kein Vertrauen in eines dieser Probleme hat, Pareto und Molony empfehlen stattdessen zu mieten.

Weitere Überlegungen zu Geld

Der Zusammenbruch des Immobilienmarktes und der Zusammenbruch der Bankenbranche haben Hypothekenbanken zimperlich in Bezug auf die Kreditvergabe gemacht. was bedeutet, dass potenzielle Hauskäufer einen "anständigen" Kredit benötigen, um für die Finanzierung genehmigt zu werden - "wahrscheinlich (ein Kredit-Score) in den oben genannten 720s, " sagte Pareto. "Wenn Sie weniger als herausragende Kredite haben, du bist vielleicht, in den Augen der Bank, ein riskantes Unterfangen."

Wenn Ihre Kreditwürdigkeit weniger als ausgezeichnet ist, Sie könnten sich mit einem faulen Kredit verletzen.

"Sie können sich möglicherweise nicht für die niedrigen Zinssätze qualifizieren, die den meisten Menschen jetzt zur Verfügung stehen. und Sie möchten nicht mehr bezahlen, als Sie müssen oder sollten, um sich dieses Geld zu leihen, “, sagte Pareto.

Erstkäufer von Eigenheimen sollten ihre Kreditwürdigkeit kennen; wenn es niedrig ist, sollten sie es korrigieren. Bezahlen Sie Ihre Rechnungen pünktlich, keine neuen Ratenschulden aufnehmen und keine neue Kreditkarte beantragen oder eine alte kündigen, Molony riet.

Käufer brauchen genug Geld, um eine Anzahlung von rund 20 Prozent des Kaufpreises zu decken oder die Banken "sehen Sie vielleicht nicht einmal an, “, sagte Pareto.

Die durchschnittliche Anzahlung für Erstkäufer von Eigenheimen, die über ein Darlehen der Federal Housing Administration finanzieren, beträgt nur 4 Prozent des Kaufpreises. Molony bemerkte. Viele Erstkäufer werden ihre Familien um Hilfe bei der Anzahlung bitten.

"Geradeheraus, die Nationalbank für Mama und Papa ist ein sehr traditionelles Mittel, mit dem Hausbesitzer ihre Einkäufe tätigen. " sagte er. Unter Bezugnahme auf eine jährliche NAR-Umfrage unter Hauskäufern und -verkäufern, Molony sagte, „Wenn wir Erstkäufer von Eigenheimen fragen, 'Was haben Sie für Ihre Anzahlung verwendet?' 76 Prozent sagen Einsparungen. 24 Prozent – ​​ein Geschenk eines Verwandten oder Freundes, und normalerweise ist das ein Geschenk ihrer Eltern."

Käufer benötigen auch Bargeld für Abschlusskosten, die geografisch und je nach Transaktion variieren, sagte Molony. Erwarten Sie Schließungskosten von 5 Prozent des Werts des Hauses.

Gesamt, ein potenzieller Käufer sollte kalkulieren, 25 Prozent seines Bruttoeinkommens für Hypothekenkapital und Zinsen aufzuwenden. „Das wird dir erlauben, dich wohl zu fühlen, “ sagte Molony.

Anzeichen für einen Käufermarkt

Der Sprecher der National Association of Realtors, Walter Molony, listete diese Anzeichen als Maß dafür auf, wann der Immobilienzyklus auf einen Käufermarkt umschlägt:

Wohnungsinventar und Monatsangebot, oder Time-on-Market, sind stabil oder steigen leicht an; Verkäufer können motivierter sein, Bedingungen auszuhandeln. Ein Sechsmonatsangebot ist grob zwischen Käufern und Verkäufern ausgewogen, aber schnell steigende Lagerbestände oder Markteinführungszeiten außerhalb saisonaler Normen könnten ein Zeichen für einen Käufermarkt sein.

Die Eigenheimpreise stagnieren oder steigen weniger als einen Prozentpunkt über der Inflationsrate. Stark fallende Preise erhöhen die Erschwinglichkeit, könnten aber ein Warnsignal für schlechte Wohn- und Wirtschaftsbedingungen vor Ort sein. Der normale langfristige Kursgewinn in einem ausgeglichenen Markt liegt 1 bis 2 Prozentpunkte über der Inflation, gemessen am Verbraucherpreisindex.

Das Verhältnis zwischen Hypothekarzinsen, Immobilienpreise und -einkommen ermöglichen es Ihnen, weniger als 25 Prozent des Bruttoeinkommens für Hypothekenkapital und -zinsen auszugeben.

Die Schaffung von Arbeitsplätzen auf dem lokalen Markt gibt den Käufern von Eigenheimen Vertrauen und das nötige Kleingeld. Eine schwache Wirtschaft macht es einfacher zu kaufen, aber anhaltende Arbeitsplatz- und Bevölkerungsverluste bedeuten, dass es viel länger als normal dauern könnte, mit Gewinn zu verkaufen. Bei normalem Preiswachstum, Die meisten Käufer bauen in drei bis fünf Jahren genug Eigenkapital auf, um einen Trade abzuschließen.