Philadelphias 2-Milliarden-Dollar-Plan für bezahlbaren Wohnraum:Kommunalanleihen und Auswirkungen auf den Steuerzahler

Die Initiative „Wohnmöglichkeiten leicht gemacht“ der Bürgermeisterin von Philadelphia, Cherelle Parker, die in den am 12. Juni 2025 verabschiedeten Stadthaushalt aufgenommen wurde, ist ein ehrgeiziger Versuch, die Herausforderungen der Stadt in Bezug auf bezahlbaren Wohnraum anzugehen.

Parker hat versprochen, 30.000 bezahlbare Wohneinheiten in der ganzen Stadt zu schaffen oder zu erhalten, was etwa 2 Milliarden US-Dollar kosten wird.

Um den Plan zu finanzieren, will die Parker-Administration in den nächsten drei Jahren Immobilienanleihen im Wert von 800 Millionen US-Dollar ausgeben.

In einem Bericht über den Wohnungsbauplan vom April 2025 räumt die Parker-Regierung ein, dass angesichts der sinkenden Bundesinvestitionen in bezahlbaren Wohnraum die Erlöse aus von der Kommunalverwaltung ausgegebenen Kommunalanleihen „eine übergroße Rolle“ in Philadelphias Wohnungsbauprogrammen gespielt haben.

Oft kümmern sich nur die Stadtkämmerer und die Finanzausschüsse der Stadträte um die Details hinter diesen Kommunalanleihen.

Als Juraprofessor, der die sozialen Auswirkungen von Kommunalanleihen untersucht, halte ich es für wichtig, dass auch die Stadtbewohner verstehen, wie diese Anleihen funktionieren.

Während kommunale Anleihen ein wesentlicher Bestandteil der Bemühungen der Stadt sind, den Zugang zu bezahlbarem und marktüblichem Wohnraum zu verbessern, können sie versteckte Kosten und Anforderungen beinhalten, die die Preise in einer Weise erhöhen, die städtische Dienstleistungen für Bewohner mit geringerem Einkommen unerschwinglich macht.

Die Parker-Regierung hat versprochen, durch Neubau, Sanierung und erweiterte Mietunterstützung 30.000 bezahlbare Wohneinheiten in Philly zu schaffen oder zu erhalten. Jeff Fusco/The Conversation, CC BY-SA

So funktionieren Kommunalanleihen

Den meisten Menschen ist bekannt, dass Unternehmen Aktien an der Börse verkaufen, um Kapital zu beschaffen. Dasselbe tun staatliche und lokale Regierungen in Form von Kommunalanleihen, die ihnen helfen, Geld zur Deckung ihrer Ausgaben und zur Finanzierung von Infrastrukturprojekten zu beschaffen.

Diese Anleihen sind eine Form von Schulden. Anleger können einen Anteil an der Anleihe erwerben und im Gegenzug verspricht die lokale Regierung, das Geld mit Zinsen innerhalb eines bestimmten Zeitraums zurückzuzahlen. Das Geld der Investoren funktioniert wie ein Kredit an den Staat.

Kommunalanleihen werden häufig eingesetzt, damit nicht eine Generation von Steuerzahlern die vollen Kosten eines Projekts tragen muss, das mehreren Generationen von Einwohnern zugute kommt. Die Kosten für den Bau einer Brücke beispielsweise, die jahrzehntelang genutzt wird, können über 30 Jahre verteilt werden, sodass die Bewohner den Kredit langsam im Laufe der Zeit zurückzahlen, anstatt den Bewohnern ein Jahr lang enorme Steuererhöhungen aufzubürden, um die Kosten zu decken.

Allerdings treiben die Kreditkosten die Kosten von Projekten in die Höhe, indem sie die Zinszahlungen auf die gleiche Weise erhöhen, wie eine Hypothek die Gesamtkosten für den Kauf eines Hauses erhöht. Insgesamt betrachteten der Markt sowie die Landes- und Kommunalverwaltungen diese Kosten in der Vergangenheit als lohnenswerten Kompromiss.

Einige Kommunalanleihen haben Grenzen

Die Parker-Verwaltung hat mehrere Möglichkeiten, Kapital auf dem kommunalen Markt zu beschaffen.

Die gebräuchlichste Methode sind allgemeine Schuldverschreibungen, die durch die Befugnis der Stadt zur Erhebung und Erhebung von Steuern abgesichert sind. Anleihegläubiger verlassen sich auf das „volle Vertrauen und die Kreditwürdigkeit“ der Stadt, um ihnen zu versichern, dass die Stadt die Steuern der Einwohner erhöhen wird, wenn die Stadt Schwierigkeiten hat, die Schulden zurückzuzahlen, um die Zahlung sicherzustellen.

Die Stadt plant, allgemeine Schuldverschreibungen zur Finanzierung ihres Plans für bezahlbaren Wohnraum zu nutzen, es gibt jedoch Grenzen, wie viel sie auf diese Weise leihen kann. Die Staatsverfassung beschränkt Philadelphias Fähigkeit, Schulden zu machen, auf insgesamt 13,5 % des Wertes seiner veranlagten steuerpflichtigen Immobilien, basierend auf einem Durchschnitt dieses Betrags für die vorangegangenen 10 Jahre.

Laut einem Bericht der Pew Charitable Trusts aus dem Jahr 2020 ist Philadelphia günstiger als mehrere andere große US-Städte, weist jedoch eine hohe Armutsquote auf. Jeff Fusco/The Conversation, CC BY-SA

Philly hat eine andere Option

Die Stadt hat jedoch auch die Befugnis, eine andere Form von Schulden zu übernehmen:Steueranleihen. Steueranleihen basieren auf bestimmten Einnahmequellen und nicht auf der Steuerbefugnis des Staates. Gerichtsbarkeiten geben Einnahmenanleihen aus, um bestimmte Projekte oder Dienstleistungen zu finanzieren – in der Regel solche, die Einnahmen aus den von den Nutzern gezahlten Gebühren generieren.

Beispielsweise ist ein staatlicher Wasserversorger oder ein Elektrizitätsunternehmen auf Wasser- und Abwassergebühren oder Stromtarife und -abgaben angewiesen, um seine Einnahmen zurückzuzahlen. Ebenso ist eine Verkehrsbehörde auf Mautgebühren angewiesen, um Steueranleihen zurückzuzahlen, die für den Bau einer mautpflichtigen Straße wie der Pennsylvania Turnpike ausgegeben wurden.

Nach staatlichem Recht sind Revenue Bonds „nicht verschuldete Schulden“. Es handelt sich hierbei nicht um Schulden der Stadt, da die Stadt nicht zugesagt hat, die Schulden im Rahmen ihrer eigenen Steuerbefugnisse zurückzuzahlen. Stattdessen zahlen diejenigen, die die Gebühren für die Nutzung des Dienstes zahlen, die Schulden zurück.

Seit die Bundesstaaten im Zuge der Weltwirtschaftskrise in den 1930er-Jahren begannen, strengere Schuldengrenzen festzulegen, nutzen Städte in den USA zunehmend Steueranleihen, um die Schuldengrenzen der Bundesstaaten zu umgehen und dennoch wertvolle öffentliche Dienstleistungen, darunter bezahlbare Wohnprojekte, zu finanzieren.

Wenn eine andere staatliche Stelle – und nicht die Stadt – die Anleihe ausgibt und die Stadt ihr dafür eine Servicegebühr zahlt, handelt es sich um eine Form der sogenannten Conduit-Schulden. Diese Verpflichtung zur Zahlung der Servicegebühr an die andere staatliche Stelle stellt die Leitungsschuld dar, die die Stadt aus ihrem allgemeinen Fonds begleicht.

In Philadelphia umfassen Conduit-Schulden Anleihen, die von der Philadelphia Authority for Industrial Development und der Philadelphia Redevelopment Authority ausgegeben werden.

In den Geschäftsjahren 2012 bis 2021 betrugen die ausstehenden Schulden der Stadt aus allgemeinen Schuldverschreibungen, die aus ihrem allgemeinen Fonds bezahlt wurden, zwischen 1,3 und 1,7 Milliarden US-Dollar pro Jahr. Allerdings überstieg die Verschuldung der Stadt bei den Leitungen jedes Jahr diese Zahl und schwankte zwischen 1,8 und fast 2,3 Milliarden US-Dollar. In den letzten Jahren waren die Schulden der Conduit-Unternehmen geringer als die Schulden der Stadt aus allgemeinen Schuldverschreibungen.

Die Stadt behält ihre Schulden in ihren Büchern – und ist zur Rückzahlung verpflichtet –, auch wenn diese aus Anleihen der Entwicklungsbehörden stammen, da diese Schulden an die Stadt zurückfließen. In den von diesen Agenturen ausgegebenen Anleihen wird die Stadt tatsächlich zum Kunden der Agentur. Die Zahlung der Vermittlungsgebühren ist in der Regel durch die Stadt im Rahmen einer unkündbaren vertraglichen Verpflichtung verpflichtend.

Die Einnahmen, auf denen die Anleihen der Entwicklungsagenturen basieren, das Geld, von dem die Anleihegläubiger eine Rückzahlung erwarten, stammen nicht aus Gebühren, die die Bewohner aus eigener Tasche zahlen – zum Beispiel durch den Ticketverkauf für ein mit Anleihen gebautes Sportstadion. Das Geld kommt stattdessen aus der Stadtkasse.

Eine Lücke zu bezahlbarem Wohnraum

Im Wesentlichen handelt es sich dabei um ein Schlupfloch für die Stadt, um die in der Landesverfassung für Philadelphia festgelegten Schuldengrenzen zu umgehen. Manchmal erfordert Kreativität in der Regierung die Nutzung von Schlupflöchern, um die Arbeit zu erledigen – um zu einem Ja statt einer Pattsituation zu gelangen.

Betrachten Sie diese Analogie. Angenommen, Ihre Schwester nimmt einen Bankkredit auf, um für Sie ein Auto zu kaufen, weil Ihr Kreditlimit ausgeschöpft ist. Sie verlässt sich darauf, dass Sie es ihr zurückzahlen, und verwendet Ihre Zahlung, um die Bank zu bezahlen. Aber wenn Sie ihr das Geld nicht zurückzahlen, ist sie gesetzlich nicht dafür verantwortlich, die Bank selbst zu bezahlen. Es ist also Ihre Schuld, aber sie ist der Vermittler.

Wenn die Stadt sich selbst zur Rechenschaft zieht, kann sie verantwortungsvoll mit der Verschuldung umgehen, um bezahlbaren Wohnungsbau Wirklichkeit werden zu lassen.

Das Büro des Bürgermeisters antwortete nicht auf meine Fragen, ob sie planen, von einer Entwicklungsbehörde ausgegebene Conduit-Schulden zu verwenden, ob diese Conduit-Schulden Servicegebühren beinhalten würden und welche Mittel zur Zahlung dieser Gebühren verwendet würden.

Bei ihrem Bestreben, den Zugang zu bezahlbarem Wohnraum zu verbessern, sollte die Parker-Regierung meiner Meinung nach darauf achten, die von ihr zu zahlenden Servicegebühren zu begrenzen – für die es keine gesetzlich vorgeschriebenen Grenzen gibt – und auch berücksichtigen, woher sie Einnahmen zur Deckung dieser Kosten erhält. Wird es zum Beispiel aus dem Verkauf städtischer Grundstücke stammen? Den Entwicklern werden Gebühren in Rechnung gestellt? Oder eine andere Quelle?

Andernfalls könnten die Steuerzahler mit einer im Wesentlichen unbegrenzten Rechnung konfrontiert werden.

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