Umkehrhypotheken für Senioren:Ein Leitfaden zur finanziellen Sicherheit

Senioren mit Eigenkapital in ihren Häusern, die beabsichtigen, dort zu bleiben und ihr Einkommen aufzubessern, wenden sich der Umkehrhypothek zu. Sie werden immer beliebter, wenn die Preise für Lebensmittel, Benzin und andere Güter aufgrund der Inflation steigen.

Einem aktuellen Bericht zufolge sind in den USA derzeit rund 480.000 umgekehrte Hypotheken ausstehend, und diese Zahl wird mit zunehmendem Alter der Babyboomer noch zunehmen. Fast 30 % der Senioren ab 65 Jahren haben mit ihren finanziellen Verpflichtungen zu kämpfen, ein Anstieg von 7 % im Vergleich zum Vorjahr.

Eine lange Reihe prominenter Sprecher, zuletzt der preisgekrönte Schauspieler Tom Selleck, plädieren für die Vorteile umgekehrter Hypotheken für ältere Hausbesitzer im Ruhestand. Umkehrhypotheken haben mehrere Vorteile; In erster Linie können Sie in Ihrem eigenen Zuhause bleiben. Diese Art von Darlehen bietet Liquidität, die Sie nicht zur Zahlung von Steuern verpflichtet, und hilft Ihnen gleichzeitig, Ihre Kosten im Ruhestand zu verwalten. Der Hausbesitzer kann das Darlehen zurückzahlen, wenn er auszieht oder stirbt, die Haftung geht jedoch auf die Erben über.

Umkehrhypotheken sind jedoch kompliziert, riskant und werden oft von Betrügern genutzt, um Menschen in ihren goldenen Jahren um beträchtliche Geldbeträge und sogar um ihre Häuser zu bringen. Schauen wir uns an, wie eine umgekehrte Hypothek funktioniert und welche Alternativen es gibt.

Was ist eine umgekehrte Hypothek?

Wie bei einer herkömmlichen Hypothek können Hausbesitzer im Alter von 62 Jahren oder älter, beispielsweise diejenigen, die angaben, sich in finanziellen Schwierigkeiten zu befinden, eine umgekehrte Hypothek nutzen, um Geld gegen das Eigenkapital eines vollständig (oder größtenteils) bezahlten Hauses zu leihen und den Eigentumstitel in ihrem Namen zu behalten. Allerdings gibt es Unterschiede zwischen Umkehrhypotheken und konventionellen Hypotheken. Der Saldo herkömmlicher Hypotheken nimmt ab, während umgekehrte Hypotheken im Laufe der Zeit steigen, und bestimmte einmalige Kosten können in den Kreditsaldo einfließen.

Inhaber einer umgekehrten Hypothek können den Erlös in Form eines Pauschalbetrags, einer Kreditlinie oder einer festen monatlichen Zahlung erhalten. Während Kredite über eine Reihe monatlicher Raten zurückgezahlt werden können, sind Hausbesitzer mit einer umgekehrten Hypothek nicht verpflichtet, während ihres Lebens Kreditzahlungen zu leisten. Ihre Schulden können auf ihre Erben übergehen, die entscheiden, ob sie die Immobilie verkaufen oder das Darlehen übernehmen.

Während Kreditgeber für umgekehrte Hypotheken möglicherweise Festkredite anbieten, handelt es sich bei den meisten um variable Kredite, was bedeutet, dass Sie mit höheren Zinssätzen rechnen müssen, die dem Kredit hinzugefügt werden. Der Vertrag ermöglicht es der Person, in der Wohnung zu bleiben.

Die Eigenheim-Umwandlungshypothek

Eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM) ist die einzige umgekehrte Hypothek, die von der US-Bundesregierung versichert wird, und ist nur über einen von der Federal Housing Administration (FHA) zugelassenen Kreditgeber erhältlich. Die FHA-Versicherung garantiert Kreditnehmern künftigen Zugang zu Kreditmitteln, selbst wenn der Kreditsaldo den Wert des Eigenheims übersteigt oder der Kreditgeber in finanzielle Schwierigkeiten gerät. Den Kreditgebern ist die vollständige Rückzahlung aus dem Immobilienverkauf garantiert. Potenzielle Kreditnehmer, die ein HECM-Darlehen aufnehmen, müssen sich vor der Annahme des Darlehens von einer vom HUD zugelassenen Reverse Mortgage Housing Agency beraten lassen.

HECM ist das umgekehrte Hypothekenprogramm der FHA, mit dem Sie einen Teil des Eigenkapitals Ihres Hauses für die Instandhaltung, Reparaturen oder allgemeine Lebenshaltungskosten abheben können. HECM-Kreditnehmer können auf unbestimmte Zeit in ihren Häusern wohnen, wenn die Grundsteuer und die Hausbesitzerversicherung auf dem neuesten Stand sind.

Wie viel ein Kreditnehmer abheben kann, hängt von folgenden Faktoren ab:

• Das Alter des Kreditnehmers oder Ehepartners
• Aktuelle Zinsniveaus
• Der geringere Betrag zwischen dem Verkaufspreis oder dem Schätzwert oder dem HECM FHA-Hypothekenlimit

Kosten einer umgekehrten Hypothek

Beachten Sie, dass für eine Umkehrhypothek Abschlusskosten anfallen, die Sie im Voraus bezahlen oder aufschieben können, indem Sie Hausbesitzern erlauben, die Kosten in das Darlehen einzubeziehen, sodass Sie das Geld nicht im Voraus berappen müssen. Diese Kosten verringern jedoch die Höhe der Ihnen zur Verfügung stehenden Mittel.

Auf einige Beträge kann verzichtet oder verhandelt werden. Hier ist eine Aufschlüsselung der HECM-Gebühren laut HUD:

• Hypothekenversicherungsprämien (MIP)
• Herstellungsgebühr
• Bearbeitungsgebühren – Kreditgeber können eine monatliche Gebühr erheben, solange diese 30–35 US-Dollar nicht übersteigt, je nachdem, ob es sich um einen festen oder variablen Zinssatz handelt.  
• Gebühren Dritter – Dritte erheben möglicherweise Gebühren für Wertgutachten, Hausbesichtigungen, Bonitätsprüfungen, Titelrecherchen oder Eintragungsgebühren.  

Normalerweise bestimmt das Alter des jüngsten Kreditnehmers den Betrag, den Sie leihen können, wenn es mehr als einen Kreditnehmer gibt.

Sie können ein HECM auch zum Kauf eines Hauptwohnsitzes verwenden, wenn Sie die Differenz zwischen dem HECM-Erlös und dem Verkaufspreis zuzüglich Abschlusskosten für die von Ihnen erworbene Immobilie mit Bargeld begleichen können.

Im Wesentlichen handelt der Kreditnehmer sein Eigenkapital am Haus gegen entweder ein festes monatliches Einkommen oder eine Kreditlinie, die nach Wahl des Hausbesitzers in Anspruch genommen werden kann. Die wahrscheinlichsten Interessenten für solche Kredite sind Senioren, die ihre Hypotheken abbezahlt haben, aber kein Einkommen mehr haben. Die Hypothek kann zurückgezahlt werden, sobald der letzte überlebende Eigentümer das Haus verkauft, endgültig auszieht oder stirbt.

Eine Home Equity Conversion Mortgage (HECM), die häufigste Art der umgekehrten Hypothek, ist eine besondere Art von Wohnungsbaudarlehen nur für Hausbesitzer, die 62 Jahre und älter sind. Einer der potenziellen Nachteile des staatlich versicherten HECM besteht darin, dass das maximale Limit für umgekehrte Hypotheken, gegen das Sie Kredite aufnehmen können, ab Januar 2023 1.089.300 US-Dollar beträgt, selbst wenn Ihr Hausbewertungswert höher ist.

HECM-Alternativen

Es gibt zwei nicht FHA-versicherte Alternativen zum HECM. Abgesehen davon, dass sie durch die FHA versichert sind, erhalten Sie mit den HECM-Hypotheken größere Kreditvorschüsse zu geringeren Kosten als bei Privatkrediten und sie gewähren dem Kreditnehmer eine tilgungsfreie Zeit von zwölf aufeinanderfolgenden Monaten, in der er in einem Pflegeheim oder einer medizinischen Einrichtung bleiben kann, bevor er den Kredit zurückzahlen muss.

Die am wenigsten verbreiteten Umkehrhypotheken sind die zweckgebundenen Umkehrhypotheken, die von staatlichen und lokalen Regierungen sowie gemeinnützigen Organisationen angeboten werden. Die andere Alternative sind proprietäre umgekehrte Hypothekendarlehen des privaten Sektors, manchmal auch „Jumbo“-umgekehrte Hypotheken für Senioren genannt, mit einem Hauswert von bis zu 4 Millionen US-Dollar, mehr als der Kreditobergrenze der Regierung. Allerdings sind die Voraussetzungen strenger und die Zinssätze liegen wahrscheinlich über den HECM-Sätzen.

Finanzierungsalternativen zur Umkehr von Hypotheken

Anstelle einer umgekehrten Hypothek können Hausbesitzer die beliebteren Eigenheimdarlehen oder Eigenheimkreditlinien (HELOC) in Betracht ziehen. Hausbesitzer können Kredite gegen den Wert ihrer Häuser aufnehmen, solange sie mindestens 20 % des Eigenkapitals ihrer Häuser besitzen. Diese Alternativen sind nicht altersbegrenzt. Ihr Eigenheimdarlehen basiert auf einem festen Zinssatz und wird als Einmalzahlung ausgezahlt. Sie können ihre Kreditlinie von der HELOC in Anspruch nehmen und zahlen Zinsen, in der Regel einen variablen Zinssatz, nur für das, was sie abheben.

Wie eine umgekehrte Hypothek im Vergleich zu einer herkömmlichen Hypothek vergleicht

Hausbesitzer können sich mit umgekehrten und herkömmlichen Hypotheken Geld leihen und dabei ihr Haus als Sicherheit für den Kredit verwenden, wobei das Eigentumsrecht am Haus weiterhin auf den Namen des Hausbesitzers verbleibt. 

Kreditnehmer eines umgekehrten Hypothekendarlehens müssen jedoch keine monatlichen Hypothekenzahlungen leisten, einschließlich Gebühren, die möglicherweise in den Kreditsaldo einfließen. Sie haften für das Darlehen, wenn sie nicht mehr in der Wohnung wohnen oder sterben, und die Haftung geht dann auf die Erben über. Bei einem umgekehrten Hypothekendarlehen müssen Hausbesitzer ihre Immobilie als erstklassigen Wohnsitz nutzen, für die Hausratversicherung, die Grundsteuer und die Zahlungen der Hausbesitzerversicherung verantwortlich sein und ihr Zuhause instand halten. Die Nichteinhaltung dieser Anforderungen kann dazu führen, dass das Darlehen in Verzug gerät und möglicherweise zur Zwangsvollstreckung verurteilt wird. 

Die Zinssätze, die bei Umkehrhypotheken vor allem variabel sind, sind in der Regel höher angesetzt als bei herkömmlichen Hypotheken, die derzeit bei etwa 8 % liegen, was ebenfalls zu einer Erhöhung Ihres Kreditsaldos führen kann. Die Zinssätze variieren je nach Kreditwürdigkeit der Hausbesitzer und Kreditgeber. Ein hohes Kreditkartenguthaben kann für Kreditgeber ein Warnsignal sein. 

Wie der Kredit zurückgezahlt wird

Eine umgekehrte Hypothek bedeutet nicht, dass Sie kostenloses Geld erhalten. Letztendlich muss das Darlehen zuzüglich aller darin enthaltenen Kosten entweder von den Hausbesitzern oder ihren Erben zurückgezahlt werden. Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Darlehen erhöht sich der vom Hausbesitzer geschuldete Betrag mit der Zeit, während das Eigenheimkapital abnimmt. 

Nach Angaben des Consumer Finance Protection Bureau haben Hausbesitzer drei Tage Zeit, ihre umgekehrte Hypothek zu kündigen. Da der finanzielle Druck auf Senioren mit der steigenden Verbraucherverschuldung zunimmt, nehmen umgekehrte Hypotheken zu und damit auch die Möglichkeiten für Betrüger, Senioren auszunutzen. Diese Kredite sind komplex und teuer und entziehen der Immobilie Eigenkapital, so dass Senioren im späteren Leben nur wenige Optionen haben.

Obwohl umgekehrte Hypotheken in Ihren goldenen Jahren für Liquidität sorgen, können diese Hypotheken Ihre Optionen einschränken. Normalerweise muss eine umgekehrte Hypothek zurückgezahlt werden, wenn Sie aus Ihrem Nachlass sterben oder aus dem Haus ausziehen. Wenn Ihre Schulden steigen, sinkt das Eigenkapital und kann aufgebraucht sein, wodurch ein lebenswichtiger Vermögenswert für Sie und Ihre zukünftigen Erben verloren geht. Möglicherweise ist es Ihnen nicht möglich, in eine kleinere Wohnung zu ziehen, näher an Ihre Familie heranzuziehen oder eine Einrichtung für betreutes Wohnen aufzusuchen.

Dieser Artikel erschien ursprünglich auf Wealth of Geeks.

Über die Autorin:Linda Meltzer ist die Gründerin von The Cents of Money, einem persönlichen Finanzblog, der Sie über Geld unterrichten und inspirieren, nach neuen Ideen suchen und mehr Trost in Ihrer Welt über einen der größten Stressfaktoren des Lebens schaffen möchte. Linda möchte ihre durch ihre Berufserfahrung verfeinerten finanziellen Fähigkeiten nutzen, um anderen dabei zu helfen, den Weg zum Vermögensaufbau einzuschlagen.

John Schmoll

Ich bin John Schmoll, ein ehemaliger Börsenmakler, MBA-Absolvent, veröffentlichter Finanzautor und Gründer von Frugal Rules.

Als Veteran der Finanzdienstleistungsbranche habe ich als Investmentfondsverwalter, Banker und Börsenmakler gearbeitet und war Lizenzen der Serien 7 und 63, aber ich habe das alles 2012 hinter mir gelassen, um den Menschen zu helfen, den Umgang mit ihrem Geld zu erlernen.

Mein Ziel ist es, Ihnen dabei zu helfen, mit persönlich getesteten Finanzinstrumenten und geldsparenden Lösungen das Wissen zu erlangen, das Sie benötigen, um finanziell unabhängig zu werden.