REITs vs. Privatplatzierungen:Ein umfassender Investitionsvergleich

Jeder, der jemals Monopoly gespielt hat, könnte vermuten, dass Immobilien eine hervorragende Investitionsmöglichkeit sein können – und er hat Recht. Immobilien können für einen stetigen Cashflow sorgen, da sie Ihr Portfolio diversifizieren.

Allerdings verfügen nur wenige Menschen über das Kapital und die Fachkenntnis, um teure Immobilien tatsächlich zu erwerben, zu verwalten, zu verbessern und weiterzuverkaufen.

Glücklicherweise können Anleger über Real Estate Investment Trusts (REITs) und Privatplatzierungen Teile hochwertiger Immobilien besitzen.

Mehrere wesentliche Unterschiede unterscheiden börsennotierte REITs von Privatplatzierungen. Anleger müssen wissen, wie sie sich unterscheiden, damit sie die für sie bessere Lösung auswählen können – oder sich dafür entscheiden können, beide Optionen in ihr Portfolio aufzunehmen.

Bevor Sie in die Welt der Immobilieninvestitionen eintauchen, nehmen Sie sich einen Moment Zeit, um sich mit den Unterschieden zwischen börsennotierten REITs und Privatplatzierungen auseinanderzusetzen. Im Folgenden bespreche ich die Vor- und Nachteile jeder Anlageart, wer sich für die jeweilige Anlage qualifiziert, wo Sie diese Anlagen kaufen können und vieles mehr.

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Fundraising:0,15 % jährliche Beratungsgebühr. Fundrise Pro:10 $/Monat. monatlich bezahlt, oder 99 $/Jahr. jährlich ausgezahlt. Es fallen zusätzliche Fondsverwaltungsgebühren an.*

Private-Equity-Immobilieninvestitionen

Mindestinvestition:50.000 $. Die Gebühren variieren je nach Angebot.

Akkreditierte CRE-Investitionsplattform

Mindestinvestition:5.000 $.

Was ist ein Real Estate Investment Trust (REIT)?

Real Estate Investment Trusts (REITs) sind Unternehmen, die einkommensschaffende Immobilien besitzen und in der Regel auch betreiben.

Das IRS befolgt bestimmte Gesetze, die Regeln festlegen, damit eine Investmentgruppe als Immobilieninvestmentfonds gilt:

• Der REIT muss jährlich mindestens 90 % des gesamten steuerpflichtigen Einkommens aus den im Trust gehaltenen zugrunde liegenden Vermögenswerten an die Aktionäre ausschütten. Das zu versteuernde Einkommen bietet Steuervorteile auf REIT-Ebene, nicht auf Anlegerebene.
• Mindestens 75 % des Bruttoeinkommens müssen aus immobilienbezogenen Quellen stammen, einschließlich Mieten und Zinsen für Hypotheken.
• Fünfundneunzig Prozent des Bruttoeinkommens müssen passiver Natur sein.
• REITs erfordern eine ähnliche Struktur wie Investmentfonds , wobei der Fonds Investitionen bündelt und von einem Fondsmanager überwacht wird.
• REITs müssen in erster Linie von Aktionären gehalten werden (mindestens 100 nach dem ersten Betriebsjahr).
• Der IRS muss den REIT als Kapitalgesellschaft betrachten.

REITs fallen normalerweise in drei Kategorien:

• Equity-REITs:Equity-REITs investieren in Immobilien und erzielen Einnahmen aus Miete, Dividenden und Kapitalgewinnen wenn eine Immobilie verkauft wird.
• Hypotheken-REITs (mREITs):Hypotheken-REITs (mREITs) investieren in Hypotheken und hypothekenbesicherte Wertpapiere.
• Hybrid-REITs:Hybrid-REITs investieren in beides.

REITs können jedoch auch in drei verschiedene Kategorien eingeteilt werden, je nachdem, wie Anleger auf sie zugreifen können.

Öffentlich gehandelte REITs

Öffentlich gehandelte REITs machen Immobilieninvestitionen für jedermann zugänglich – nicht nur für vermögende, akkreditierte Anleger und institutionelle Anleger. Diese Anlagen werden an einer Wertpapierbörse (wie der New York Stock Exchange oder der Nasdaq) gehandelt, und Anleger können jederzeit Wertpapiere kaufen oder verkaufen, wenn der Markt geöffnet ist.

Private REITs

Private REITs (oder Private Placement REITs) sind bei weitem nicht so zugänglich, da sie normalerweise nur akkreditierten und institutionellen Anlegern angeboten werden. Sie werden nicht an der Börse gehandelt und sind nicht bei der Securities and Exchange Commission (SEC) registriert. Daher unterliegen sie nicht den gleichen Anforderungen wie registrierte Wertpapiere … aber auch Anleger genießen nicht das gleiche Maß an Schutz.

Öffentliche, nicht gehandelte REITs

Öffentliche, nicht börsennotierte REITs liegen irgendwo dazwischen. Öffentliche, nicht börsennotierte REITs finden Sie in der Regel auf Crowdfunding- und anderen Immobilienplattformen wie FundRise, wo Anleger aller Art darauf zugreifen können. Sie sind in der Regel reguliert und genießen einen ähnlichen Anlegerschutz wie börsennotierte REITs. Da sie jedoch auf Immobilienplattformen und nicht an öffentlichen Börsen gehandelt werden, sind sie immer noch weniger zugänglich als börsennotierte REITs. Und während börsennotierte REITs äußerst liquide sind – Sie können Anteile nach Belieben kaufen und verkaufen – erfordern REITs, in die Sie über Spezialplattformen investieren, oft, dass Ihr Geld jahrelang gesperrt wird.

Was ist eine Privatplatzierung?

Eine Privatplatzierung ist ein privates Angebot von Wertpapieren, das von einem Sponsor – beispielsweise einer Privatplatzierungs-Investmentplattform – präsentiert wird oder eine Private-Equity-Firma – direkt an Investoren verkauft. Der Sponsor, manchmal auch Promoter genannt, stellt die Investition zusammen.

Eine Privatplatzierung ist eine Möglichkeit, Kapital zu beschaffen, ohne einen Börsengang (IPO) durchzuführen. Diese Investitionen sind nicht Teil eines öffentlichen Angebots und Sie können nicht über traditionelle Finanzmärkte darauf zugreifen. Es handelt sich um nicht registrierte Wertpapiere, deren Emittenten nicht viele der Hürden überwinden müssen, die für öffentliche Angebote erforderlich sind. (Aber denken Sie daran:Die SEC hat diese regulatorischen Rahmenbedingungen entwickelt, um zum Schutz der Anleger beizutragen.)

Privatplatzierungen stehen nicht jedem zur Verfügung, sondern sind in der Regel auf akkreditierte und institutionelle Anleger beschränkt (mit Ausnahmen). Es kann riskant, in Privatplatzierungen zu investieren, aber auch lukrativ sein.

Privatplatzierungen können zahlreiche Arten von Wertpapieren umfassen, einschließlich, wie oben erwähnt, REITs. Genau wie börsennotierte REITs können Privatplatzierungs-REITs alle Arten von Immobilien umfassen – Einzelhandelsunternehmen, Resorts, Einfamilienhäuser, Mehrfamilienhäuser, Büroflächen und mehr.

Allerdings handelt es sich bei vielen Möglichkeiten zur Privatplatzierung von Immobilien nicht um REITs. Dabei kann es sich um Nicht-REIT-Immobilienfonds handeln, die in zahlreiche Immobilien investieren, oder auch nur um Investitionen in eine einzelne Immobilie.

Privatplatzierte Immobilieninvestitionen können sich auch auf Fremdkapital- oder Vorzugsaktienpositionen beziehen. EquityMultiple  ist eine Plattform, die Möglichkeiten zur Privatplatzierung von Immobilien in Fremdkapital, Vorzugskapital und Joint Venture (JV) bietet. Die Investition in Privatplatzierungspositionen im gesamten „Immobilienkapitalstapel“ kann Anlegern möglicherweise einen stabilen Cashflow aus Fremd- und Vorzugsaktienpositionen sowie Aufwärtspotenzial und Wertsteigerung aus Aktienpositionen bieten, wie dies bei einer Aktienmarktallokation der Fall wäre.

Verwandte Themen:So investieren Sie in private Investmentfonds [Private Equity-Fonds]

Vor- und Nachteile einer Investition in börsennotierte REITs

Vorteile

• Liquidität:Öffentlich gehandelte REITs sind sehr liquide Anlagen, da Sie Aktien jederzeit während der regulären oder verlängerten Marktzeiten kaufen und verkaufen können, außerdem können Sie sie auch in großen Mengen über REIT-Investmentfonds und börsengehandelte Fonds besitzen. Im Allgemeinen eignen sich REITs immer noch am besten als langfristige Investitionen, Sie sollten also planen, sie langfristig zu kaufen und zu halten. Aber es ist gut zu wissen, dass man sie im Notfall schnell in Bargeld umtauschen kann.
• Zugang:Jeder einzelne Anleger – ob akkreditiert oder nicht – mit einem Brokerage-Konto kann REITs kaufen. Darüber hinaus beginnen börsennotierte REITs zu erschwinglichen Preisen, sodass Sie auch dann in sie investieren können, wenn Sie nur ein paar Dollar übrig haben.
• SEC-Schutz:Als SEC-registrierte Wertpapiere erfordern öffentlich gehandelte REITs ein Maß an Transparenz, das private Angebote einfach nicht bieten, einschließlich regelmäßiger Offenlegungen wie vierteljährlicher und jährlicher Finanzberichte. Sie bieten auch mehr Schutz hinsichtlich der Art und Weise, wie Mittel verwendet werden müssen und wie das Management handeln muss.
• Transparenz des Aktienwerts:Öffentlich gehandelte REITs haben immer einen sichtbaren, dynamischen Aktienkurs, der es einfacher machen kann, die Investition genau zu bewerten.
• Regelmäßige Ausschüttungen:REITs müssen jährlich mindestens 90 % des gesamten steuerpflichtigen Einkommens aus den zugrunde liegenden Vermögenswerten des Trusts an die Aktionäre ausschütten. Öffentlich gehandelte REITs tun dies in der Regel vierteljährlich oder sogar monatlich, was ideal für Rentner ist, die zuverlässige Auszahlungen suchen.

Nachteile

• Einfluss auf die Börsenstimmung:Öffentlich gehandelte REITs werden oft wie andere öffentlich gehandelte Wertpapiere gehandelt. Das heißt, sie sind der Anlegerstimmung ausgesetzt – wenn Anleger Angst haben, verkaufen sie Aktien und REITs gleichermaßen, und sie kaufen Aktien und REITs auf, wenn sie optimistisch sind. Dies führt zu einer viel höheren Volatilität als bei öffentlichen, nicht gehandelten REITs und privaten REITs.
• Steuerineffiziente Ausschüttungen:Die meisten REIT-Ausschüttungen gelten als „normales“ Einkommen und werden daher mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert.

Vor- und Nachteile einer Investition in öffentliche, nicht gehandelte REITs

Vorteile

• Zugang:Viele (aber nicht alle) öffentlichen, nicht börsennotierten REITs stehen nicht akkreditierten Anlegern über spezialisierte Immobilienplattformen zur Verfügung. Einige Plattformen beschränken bestimmte REITs möglicherweise auf akkreditierte und/oder institutionelle Anleger. Darüber hinaus bieten viele (aber wiederum nicht alle) Immobilienplattformen, die Zugang zu öffentlichen, nicht börsennotierten REITs bieten, niedrige Mindesteinlagen und Mindestanlagebeträge an, was es für nicht akkreditierte Anleger einfacher macht, davon zu profitieren.
• SEC-Schutz:Als SEC-registrierte Wertpapiere erfordern öffentlich gehandelte REITs ein Maß an Transparenz, das private Angebote einfach nicht bieten, einschließlich regelmäßiger Offenlegungen wie vierteljährlicher und jährlicher Finanzberichte. Sie bieten auch mehr Schutz hinsichtlich der Art und Weise, wie Mittel verwendet werden müssen und wie das Management handeln muss.
• Schutz vor Börsenstimmung:Da öffentliche, nicht börsennotierte REITs weniger liquide sind, können Anleger ihr Geld nicht einfach abheben, wann immer sie wollen, wie sie es bei börsennotierten REITs können. Stattdessen werden öffentliche, nicht börsennotierte REITs einfach aufgrund der Vorzüge ihres eigenen Anlagehorizonts aufgewertet (oder abgewertet).
• Kein öffentlicher Aktionärsdruck auf das Management:Da nicht börsennotierte REITs nicht den Launen der Aktienkurse unterliegen, kann das Management längerfristig denken, was zu besseren Entscheidungen und letztendlich zu einer besseren Leistung führen kann.

Nachteile

• Illiquidität:Öffentliche, nicht börsennotierte REIT-Investitionen, auf die über spezialisierte Plattformen zugegriffen werden kann, erfordern in der Regel, dass Anlegergelder über Jahre hinweg gesperrt werden.
• Höhere Provisionen/Gebühren:Während Sie öffentlich gehandelte REITs provisionsfrei über die meisten typischen Brokerkonten kaufen können, erheben die Plattformen, die öffentliche, nicht gehandelte REITs anbieten, in der Regel moderate bis hohe Gebühren als Gegenleistung für den Zugang.
• Finanzielle Intransparenz:Da diese REITs nicht an öffentlichen Börsen gehandelt werden, sind sie nicht verpflichtet, Informationen offenzulegen, wie dies bei börsennotierten REITs der Fall ist. Während Immobilienplattformen möglicherweise einige Informationen bereitstellen, ist es für unabhängige Dritte immer noch sehr schwierig, Informationen und Analysen zum Aktienwert bereitzustellen.
• Intransparenz des Aktienwerts:Nicht gehandelte REITs haben keinen sichtbaren, dynamischen Aktienkurs, was es viel schwieriger macht, die Investition genau zu bewerten.
• Möglicherweise unregelmäßige Ausschüttungen:Nicht börsennotierte REITs müssen immer noch jedes Jahr mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten. Der Verteilungsplan dieser Einnahmen kann jedoch von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich sein und nur einmal pro Jahr erfolgen.
• Steuerineffiziente Ausschüttungen:Die meisten REIT-Ausschüttungen gelten als „normales“ Einkommen und werden daher mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert.

Vor- und Nachteile einer Investition in private REITs

Vorteile

• Weniger regulatorische Beschränkungen:Weniger Beschränkungen durch Aufsichtsbehörden wie die SEC ermöglichen es Privatplatzierungsanbietern, ihre Immobilienportfolios auf eine Weise zu verwalten, die möglicherweise effizienter oder vorteilhafter ist als registrierte Investitionen.
• Schutz vor Börsenstimmung:Da private REITs weniger liquide sind, können Anleger ihr Geld nicht einfach abheben, wann immer sie wollen, wie sie es bei öffentlich gehandelten REITs können. Stattdessen werden öffentliche, nicht börsennotierte REITs einfach aufgrund der Vorzüge ihres eigenen Anlagehorizonts aufgewertet (oder abgewertet).
• Kein öffentlicher Aktionärsdruck auf das Management:Da private REITs nicht an die Launen der Aktienkurse gebunden sind, kann das Management längerfristig denken, was zu besseren Entscheidungen und letztendlich zu einer besseren Leistung führen kann.
• Nachteile
• Illiquidität:Private REITs, auf die über spezialisierte Plattformen zugegriffen wird, erfordern in der Regel, dass Anlegergelder über Jahre hinweg gesperrt werden.
• Zugang:Gemäß Regel 506(b) der Verordnung D der Securities and Exchange Commission (SEC) können Privatplatzierungen einen unbegrenzten Geldbetrag von einer unbegrenzten Anzahl akkreditierter Anleger beschaffen. Anleger können ihren akkreditierten Status nicht selbst zertifizieren; Vielmehr muss derjenige, der die Privatplatzierung ausgibt, angemessene Schritte unternehmen, um zu überprüfen, ob die Anleger qualifiziert sind. Private Wertpapiere dürfen jedoch innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten nicht an mehr als 35 nicht akkreditierte Anleger verkauft werden, und sie müssen dennoch den gesetzlichen Anforderungen eines sogenannten anspruchsvollen Anlegers genügen – das heißt, sie verfügen über genügend Erfahrung und Wissen in Wirtschaft und Finanzen, um die damit verbundenen Risiken zu verstehen. Dies begrenzt die Zahl der potenziellen Investoren insgesamt (Schätzungen der SEC zeigen, dass nur etwa 13 % der amerikanischen Haushalte dafür infrage kommen). Und aufgrund dieser Hürden werden private REITs im Allgemeinen nur akkreditierten und/oder institutionellen Anlegern zur Verfügung gestellt. (Außerdem erfordern viele private REIT-Angebote beträchtliche Buy-ins. Selbst wenn nicht akkreditierten Anlegern die Teilnahme gestattet wäre, wären viele von ihnen zu teuer.)
• Kein SEC-Schutz:Private REITs stellen möglicherweise regelmäßig Informationen wie vierteljährliche und jährliche Finanzberichte zur Verfügung, aber da diese Investitionen nicht bei der SEC registriert sind, sind sie dazu nicht verpflichtet. Undurchsichtige Finanzdaten und mangelnder Zugang zu Anlageinformationen können es äußerst schwierig machen, zu wissen, was Sie kaufen.
• Undurchsichtigkeit des Aktienwerts:Private REITs haben keinen sichtbaren, dynamischen Aktienkurs, was es viel schwieriger macht, die Investition genau zu bewerten.
• Höhere Provisionen/Gebühren:Während Sie börsennotierte REITs provisionsfrei über die meisten typischen Brokerkonten kaufen können, verlangen die Plattformen, die private REITs anbieten, in der Regel moderate bis hohe Gebühren als Gegenleistung für den Zugang.
• Möglicherweise unregelmäßige Ausschüttungen:Nicht börsennotierte REITs müssen immer noch jedes Jahr mindestens 90 % ihres steuerpflichtigen Einkommens an die Aktionäre ausschütten. Der Verteilungsplan dieser Einnahmen kann jedoch von Anbieter zu Anbieter unterschiedlich sein und nur einmal pro Jahr erfolgen.
• Steuerineffiziente Ausschüttungen:Die meisten REIT-Ausschüttungen gelten als „normales“ Einkommen und werden daher mit Ihrem Grenzsteuersatz besteuert.

Vor- und Nachteile einer Investition in Privatplatzierungsimmobilien (Nicht-REIT)

Vorteile

• Weniger regulatorische Beschränkungen:Weniger Beschränkungen durch Aufsichtsbehörden wie die SEC ermöglichen es Privatplatzierungsanbietern, ihre Immobilienportfolios auf eine Weise zu verwalten, die möglicherweise effizienter oder vorteilhafter ist als registrierte Investitionen.
• Schutz vor Börsenstimmung:Da Privatplatzierungsimmobilien weniger liquide sind, können Anleger ihr Geld nicht einfach abheben, wann immer sie wollen, wie sie es bei börsennotierten REITs können. Stattdessen werden öffentliche, nicht börsennotierte REITs einfach aufgrund der Vorzüge ihres eigenen Anlagehorizonts aufgewertet (oder abgewertet).
• Vorteillicherer Kapitaleinsatz:Nicht-REIT-Privatplatzierungsimmobilien müssen den Großteil ihrer Gewinne nicht als Dividenden ausschütten, was bedeutet, dass das Management Marktchancen für Investitionen besser nutzen kann.
• Kein öffentlicher Aktionärsdruck auf das Management:Da Privatplatzierungsimmobilien nicht an die Launen der Aktienkurse gebunden sind, kann das Management längerfristig denken, was zu besseren Entscheidungen und letztendlich zu einer besseren Leistung führen kann.
• Steuervorteil durch Abschreibung:Anleger können dank der durch Kostentrennung erfassten Abschreibung Steuern bei Ausschüttungen über Privatplatzierungsanbieter sparen.

Nachteile

• Illiquidität:Geld, das in Privatplatzierungsimmobilien investiert wird, ist in der Regel jahrelang unzugänglich.
• Zugang:Wie bei privaten REITs stehen die meisten privaten Immobilienplatzierungen nur akkreditierten und institutionellen Anlegern zur Verfügung, unabhängig davon, ob sie über spezialisierte Immobilienplattformen oder traditionellere Privatplatzierungsmethoden angeboten werden. Außerdem erfordern viele Privatplatzierungen beträchtliche Buy-ins. Selbst wenn nicht akkreditierten Anlegern die Teilnahme gestattet wäre, wären viele von ihnen zu teuer.
• Kein SEC-Schutz:Private Placement-Immobilien stellen möglicherweise regelmäßig Informationen wie vierteljährliche und jährliche Finanzberichte zur Verfügung, aber da diese Investitionen nicht bei der SEC registriert sind, sind sie nicht dazu verpflichtet. Undurchsichtige Finanzdaten und mangelnder Zugang zu Anlageinformationen können es äußerst schwierig machen, zu wissen, was Sie kaufen.
• Undurchsichtigkeit des Aktienwerts:Privatplatzierte Immobilien haben keinen sichtbaren, dynamischen Aktienpreis, was es viel schwieriger macht, die Investition genau zu bewerten.
• Möglicherweise unregelmäßige Ausschüttungen:Bei Nicht-REIT-Immobilieninvestitionen sind keine Ausschüttungen erforderlich (obwohl dies häufig der Fall ist). Die Häufigkeit und Höhe dieser Ausschüttungen liegt jedoch im Ermessen der Fondsmanager.
• Höhere Provisionen/Gebühren:Während Sie börsennotierte REITs provisionsfrei über die meisten typischen Maklerkonten kaufen können, verlangen Unternehmen und Plattformen, die Möglichkeiten zur Privatplatzierung von Immobilien anbieten, oft moderate bis hohe Gebühren.

Wie vergleichen sich REITs und Privatplatzierungen für Investoren?

Um festzustellen, ob Privatplatzierungen oder REITs besser für Sie geeignet sind (und falls REITs, welcher Typ ist vorzuziehen), müssen Sie eine Vielzahl von Dingen berücksichtigen, darunter:

• Risikotoleranz
• Mindestinvestition erforderlich
• Ihr Bedarf an Liquidität
• Wie diversifiziert die Anlage sein soll
• Ihre Erwartungen an die Rendite
• Ihr Einkommensbedarf
• Ihr Akkreditierungsstatus

Sowohl börsennotierte REITs als auch der Privatplatzierungsmarkt ermöglichen Ihnen den Zugang zu Immobilieninvestitionen.

Öffentlich gehandelte REITs stehen jedem offen und können an der Börse gekauft werden, oft für weniger als hundert Dollar pro Aktie. Sie sind flüssig. Sie sorgen fast immer für regelmäßige (und oft großzügige) Einkommensausschüttungen. Da sie bei der SEC registriert sind, bieten sie einen gewissen Aktionärsschutz. Und da sie börsennotiert und bei der SEC registriert sind, stehen Ihnen zahlreiche Informationen und Analysen zur Verfügung, die Sie für eine fundierte Entscheidung nutzen können.

Auch öffentliche, nicht börsennotierte REITs stehen größtenteils jedem offen (obwohl einige eine Akkreditierung erfordern), allerdings müssen Sie über eine andere Plattform als über ein herkömmliches Brokerkonto darauf zugreifen. Die Mindestinvestitionen können zwischen wenigen Dollar und Tausenden von Dollar liegen. Da sie bei der SEC registriert sind, müssen sie regelmäßig Finanzinformationen bereitstellen, was hilfreich ist. Da jedoch kein dynamischer Aktienkurs untersucht werden kann, ist es schwieriger, diese Investitionen zu analysieren.

Für die meisten privaten REITs (und andere Möglichkeiten zur Privatplatzierung von Immobilien) müssen Sie ein akkreditierter Investor sein. Sie haben in der Regel auch hohe Mindesteinlagen/-investitionen. Sie erhalten kaum oder gar keinen regulatorischen Schutz. Dabei kann es sich um viel aggressivere Investitionen handeln als bei öffentlichen REITs, die in beide Richtungen wirken können – sie können langweilig sein, aber auch eine überragende Leistung erbringen. Private Immobilien (und sogar öffentliche, nicht gehandelte Immobilien) sind außerdem besser von den Börsenbedingungen isoliert.

Auch wenn alle REITs in der Regel in einen Korb von Immobilien investieren, umfassen einige Immobilienangebote für Privatplatzierungen möglicherweise nur eine Handvoll Immobilien oder bieten sogar Kapitalbeteiligungen an einer einzelnen Immobilie an. Wenn es also nicht nach einer umsichtigen Art klingt, Ihr Geld anzulegen, sollten Sie über öffentliche oder private REITs nachdenken.

Was muss bei einer Privatplatzierung offengelegt werden?

Für Privatplatzierungen gelten weniger Offenlegungspflichten als für Emittenten von öffentlichen Angeboten. Das bedeutet jedoch nicht, dass sie alles im Dunkeln lassen können.

Die Offenlegung von Privatplatzierungen basiert auf einigen SEC-Regeln. Gemäß Regel 504 der Securities and Exchange Commission können bestimmte Emittenten innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten Wertpapiere im Wert von bis zu 10 Millionen US-Dollar anbieten und verkaufen, ohne dass sie besonderen Offenlegungspflichten unterliegen. Und gemäß SEC-Regel 506(b) können Emittenten innerhalb eines Zeitraums von 12 Monaten eine unbegrenzte Anzahl ihrer Wertpapiere einer unbegrenzten Anzahl akkreditierter Anleger anbieten und verkaufen, jedoch nur bis zu 35 nicht akkreditierten Anlegern.

Emittenten, die nur an akkreditierte Anleger verkaufen, können wählen, was sie offenlegen. Allerdings muss ein Emittent, der an nicht akkreditierte Anleger verkauft, bestimmte Informationen offenlegen, beispielsweise seinen Jahresabschluss. Und alle Informationen, die akkreditierten Anlegern zur Verfügung gestellt werden, müssen auch nicht akkreditierten Anlegern zur Verfügung gestellt werden.

Gemäß SEC Rule 506 müssen Emittenten nicht akkreditierten Anlegern die Möglichkeit geben, Fragen zu der Anlage zu stellen und Antworten zu erhalten. Anleger sollten sich vor Emittenten in Acht nehmen, die ihre Fragen nicht angemessen beantworten können.

Emittenten stellen häufig ein Privatplatzierungsmemorandum oder ein Angebotsmemorandum zur Verfügung, das die Anlage erläutert und Informationen über das Wertpapierangebot und den Emittenten enthält. Dies ist jedoch keine Voraussetzung. Neue Anleger sollten bei Investitionen, die dies nicht bieten, vorsichtig sein. Außerdem werden Privatplatzierungsmemoranden in der Regel von keiner Aufsichtsbehörde geprüft, sodass ein Emittent die Investition möglicherweise weniger riskant erscheinen lässt, als sie tatsächlich ist.

Emittenten, die sich auf eine Ausnahme gemäß Regulation D berufen, müssen spätestens 15 Tage nach dem ersten Verkauf von Wertpapieren im Rahmen eines Angebots ein Dokument namens Formular D einreichen. Dieses Formular enthält kurze Informationen über das Angebot, den Emittenten sowie dessen Management und Förderer. Anleger, die ein Angebot mit früheren Verkäufen in Betracht ziehen, können nach der Einreichung des Formulars D im elektronischen Datenerfassungs-, Analyse- und Abrufsystem (EDGAR) der SEC suchen.

Von einem Broker empfohlene Privatplatzierungen könnten etwas sicherer sein, da Broker verpflichtet sind, eine angemessene Untersuchung der Investition und der Darstellung durch den Emittenten durchzuführen.

Dennoch sollten Sie der Empfehlung eines Maklers nicht blind folgen. Stellen Sie Ihre eigenen Fragen. Ihre erste Frage sollte sein, ob ein potenzieller Interessenkonflikt zwischen dem Emittenten und Ihrem Broker besteht.

Privatplatzierungen unterliegen den Bestimmungen zur Betrugsbekämpfung. Sie müssen wahrheitsgemäße Angaben machen und alle absichtlich irreführenden Angaben unterlassen. Wenn Sie jedoch in ein betrügerisches Angebot investieren, erhalten Sie nicht unbedingt Ihr Geld zurück. Tatsächlich ist es oft schwierig und manchmal sogar unmöglich, das in ein betrügerisches Angebot investierte Kapital zurückzugewinnen.

Kurz gesagt:Führen Sie bei jeder Privatplatzierung, die Sie in Betracht ziehen, immer eine sorgfältige Prüfung durch.

Wo können Sie in private REITs investieren?

Private Immobilien gelten in der Regel als „alternative Investitionen“, bei denen es sich im Grunde um alles handelt, was über traditionelle Investitionen hinausgeht, wie etwa Aktien und Anleihen. Unsere Liste der besten alternativen Investitionen umfasst mehrere Immobilienplattformen, darunter Fundrise:

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Fundrise ist eine beliebte Investitionsplattform für Gewerbeimmobilien und alternative Vermögenswerte, die Ihnen eine Diversifizierung durch ihre zahlreichen Fonds ermöglicht. Jeder Fonds hält eine Reihe von Immobilien und ist so konzipiert, dass er unterschiedliche Risiko- und Ertragsniveaus bietet.

Anleger haben zwei Möglichkeiten, über Fundrise in Immobilien zu investieren:

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Das Standard-Fundrise-Konto ist ein verwaltetes Portfolio, mit dem Sie bereits ab 10 US-Dollar investieren können. Wenn Sie ein Konto eröffnen und Geld darauf einzahlen, wählen Sie eine Anlagestrategie aus, und Fundrise weist Ihr Geld dann dem Fonds (oder den Fonds) zu, aus denen diese Strategie besteht. Im Laufe der Zeit kann Fundrise sein Angebot um neue Fonds erweitern und Ihr Geld diesen Fonds zuweisen, wenn sie zu Ihrer Strategie passen. Sie können Ihrem Konto im Laufe der Zeit mehr Geld hinzufügen, wiederum mit einer kleinen zusätzlichen Mindestinvestition von nur 10 $.

Währenddessen zeigt Ihnen das Dashboard von Fundrise, wie Sie investiert sind und was Sie verdient haben. Wenn Sie ein Anlegerziel festgelegt haben, informiert Sie der Ziel-Tracker von Fundrise darüber, ob Sie auf dem richtigen Weg sind – oder wenn nicht, was Sie tun müssen, um sicherzustellen, dass Sie dieses Ziel oder diese Ziele erreichen. Fundrise wird außerdem Updates zur Belegung von Immobilienbeständen, zu Markttrends und mehr bereitstellen.

Fundrise Pro

Anleger, die etwas mehr Kontrolle über ihre Investitionen wünschen, könnten Fundrise Pro in Betracht ziehen – einen monatlichen Abonnementdienst, der es Ihnen ermöglicht, Ihren eigenen Anlagepfad zu wählen, und der Ihnen mehr Daten liefert, um die besten Entscheidungen für Sie zu treffen.

Anders als beim verwalteten Fundrise-Konto können Fundrise Pro-Benutzer den gewünschten Fonds so viel zuweisen, wie sie möchten, und so direkt in bestimmte Fonds investieren. Sie können auch zwischen einer dynamischen Allokation (im Laufe der Zeit mehr oder weniger in bestimmte Fonds investieren, um die Spezifikationen Ihres Plans zu erfüllen) oder einer pauschalen Allokation (einfach den gleichen Geldbetrag entsprechend Ihrer Allokationsauswahl investieren) wählen.

Alles, was Sie sonst noch über die Fundrise-Plattform wissen sollten

Sie müssen kein akkreditierter Investor sein, um Fundrise nutzen zu können – es steht jedem US-Bürger ab 18 Jahren offen. Aber akkreditierte Anleger genießen einige Vorteile, darunter die Möglichkeit, direkt in mehrere Fonds zu investieren, die für nicht akkreditierte Anleger geschlossen sind, und gelegentlich eine bessere Möglichkeit, in die eREITs von Fundrise zu investieren. Wenn Sie ein akkreditierter Investor sind, gehen Sie nach der Kontoeröffnung zu Einstellungen → Erweiterte Optionen → Akkreditierung, um die entsprechenden Unterlagen hochzuladen.

Zusätzlich zu den Beratungsgebühren von Fundrise und den monatlichen Gebühren von Fundrise Pro fallen für die Fonds, in die Sie investieren, auch eigene Verwaltungskosten an. Die meisten Fundrise-Immobilienfonds erheben eine pauschale Verwaltungsgebühr von 0,85 %, während der Fundrise Innovation Fund 1,85 % jährlich erhebt.

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4.3

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• Unabhängig von Ihrem Nettovermögen können Sie jetzt mit Fundrise bereits ab 10 US-Dollar vom einzigartigen Potenzial von Immobilien profitieren, um einen konsistenten Cashflow und langfristige Gewinne zu generieren.
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• Geringe Mindestinvestition (10 $)
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• IRA-Konten verfügbar

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* Es fallen zusätzliche Fondsverwaltungsgebühren an. Die meisten Fonds erheben eine jährliche Verwaltungsgebühr von 0,85 %; Der Fundrise Innovation Fund erhebt eine jährliche Verwaltungsgebühr von 1,85 %. Für diese Unterstützung von Fundrise erhalten wir eine Provision, wenn Sie sich anmelden, ohne dass Ihnen zusätzliche Kosten entstehen.

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Wo können Sie in Privatplatzierungen in Immobilien investieren?

Eine unserer Top-Privatplatzierungsempfehlungen betrifft einen sehr kleinen Teil der Gewerbeimmobilienbranche.

First National Realty Partners

First National Realty Partners (FNRP) ist eine der am schnellsten wachsenden vertikal integrierten CRE-Investmentfirmen in den Vereinigten Staaten. Es konzentriert sich auch auf eine ganz besondere Nische:Gewerbeimmobilien mit Lebensmittelgeschäft.

Das Team von FNRP nutzt Beziehungen zu erstklassigen Mietern nationaler Marken – darunter Kroger, Walmart und Whole Foods –, um Investoren Zugang zu CRE-Deals institutioneller Qualität sowohl auf dem Markt als auch außerhalb des Marktes zu verschaffen. Im Gegensatz zu vielen anderen Websites auf dieser Liste, bei denen es sich um Equity-Crowdfunding-Plattformen handelt, bietet FNRP Privatplatzierungen an, auf die nur akkreditierte Anleger zugreifen können.

Sie haben Tausenden von Anlegern dabei geholfen, ihr Nettovermögen zu steigern und ihre Portfolios gegen Marktvolatilität zu diversifizieren, und zwar durch Geschäfte, die einen stetigen Cashflow generieren.

FNRP entwickelt außerdem den gesamten Investitionslebenszyklus, von der Akquise bis zur Veräußerung, zu 100 % intern ab. Ein großes Team von Fachleuten durchsucht Tausende von Angeboten, um eine Handvoll auszuwählen, von denen sie glauben, dass sie ihre Mitbewerber übertreffen werden.

Im Gegensatz zu einem herkömmlichen Real Estate Investment Trust (REIT) oder Fonds haben Sie die Möglichkeit, die Angebote auszuwählen, die am besten zu Ihren Anlagebedürfnissen passen, sodass Sie die verschiedenen Angebote von FNRP nutzen können, um Ihr eigenes Portfolio aufzubauen.

Diese relative Exklusivität geht jedoch mit einer hohen Mindestinvestition von 50.000 US-Dollar einher. Melden Sie sich an, um mehr über die Möglichkeit zu erfahren und herauszufinden, ob sie für Ihre Anlageziele sinnvoll ist.

Lesen Sie mehr in unserer Bewertung von First National Realty Partners.

Beste risikobereinigte CRE-Renditen

First National Realty Partners | Lebensmittelbasiertes CRE

4.4

Mindestinvestition:50.000 $. Die Gebühren variieren je nach Angebot.

• FNRP ist der führende Sponsor für Gewerbeimmobilien in Lebensmittelgeschäften.
• FNRP hat einen landesweiten Fokus und nutzt Beziehungen zu den besten Mietern nationaler Marken, um akkreditierten Investoren exklusiven Zugang zu Deals von institutioneller Qualität zu verschaffen.
• FNRP bietet Partnern institutionelle Qualitätsinvestitionen, die außergewöhnliche, risikobereinigte Renditen erzielen (12–18 % angestrebte durchschnittliche jährliche Rendite, davon 8 % die angestrebte durchschnittliche jährliche Barausschüttung).
• Verwendet das Dragnet Acquisitions-Modell – strenge Due Diligence. FNRP schaut sich 1.000 Angebote an und wählt nur eines aus. FNRP wählt nur die besten Angebote aus, von denen sie glauben, dass sie die höchste Rendite bei absolut geringstem Risiko bieten.
• Der gesamte Investitionszyklus von FNRP erfolgt zu 100 % intern und wird nicht wie bei herkömmlichen Private-Equity-Sponsoren ausgelagert.

Vorteile:

• Starke Leistungsbilanz
• Einzigartige Investitionsnische (im Lebensmittelgeschäft verankertes CRE)
• Hohe Gesamtrendite für die Aktionäre

Nachteile:

• Nur für akkreditierte Anleger zugänglich
• Hohe Mindestinvestition (50.000 $)

EquityMultiple

EquityMultiple

• Verfügbar:Melden Sie sich hier an
• Mindestinvestition:5.000 $

EquityMultiple zielt darauf ab, Immobilieninvestitionen für akkreditierte Anleger einfach, zugänglich und transparent zu machen.

Anleger können bei Privatplatzierungen mit der Investmentplattform zwischen drei Anlageansätzen wählen:

• Aktienfonds „erweitern“ konzentrierte sich auf bedeutende Kapitalzuwachsmöglichkeiten
  • Langfristige Laufzeiten mit einer Mindestinvestition von 20.000 $.
• Ertragsorientierte Fonds „verdienen“ (Senior Debt und Preferred Equity)
  • Mittelfristige Laufzeiten mit einer Mindestinvestition von 10.000 $.
• “Keep” savings account alternatives (short-term, diversified notes)
  • Short-term durations and yields that beat CDs, with a minimum investment of $5,000.

EquityMultiple stands out from other private equity firms and crowdfunding platforms in the diversity of offerings. The platform usually focuses on mid-cap commercial real estate and investments with a strong cash flow.

Best CRE Investing Platform for Accredited Investors

EquityMultiple | CRE Investing for Accredited Investors

4.2

Minimum investment:$5,000.

• EquityMultiple is a commercial real estate platform for accredited investors, providing investment opportunities in real estate funds, individual properties, and savings alternatives.
• EquityMultiple has a team boasting decades of real estate transaction experience. Their due diligence process whittles down a large selection of properties, accepting only 5% as target investments that they use to build a variety of portfolios that suit numerous investing objectives.
• The company has made $379 million in distributions since its founding.

Vorteile:

• Makes commercial real estate Investments accessible
• Intuitive website design
• High net total returns and distributions paid to investors

Nachteile:

• Only available to accredited investors
• High investment minimum to begin
• Fee structure varies by investment, complex at times

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