Verkäuferfinanzierung:Vor- und Nachteile für Hausverkäufer und -käufer

(Diese Seite kann Affiliate-Links enthalten und wir können durch qualifizierte Käufe Gebühren verdienen, ohne dass Ihnen zusätzliche Kosten entstehen. Weitere Informationen finden Sie in unserer Offenlegung.)

Sie haben hart gearbeitet, um Ihr Haus abzubezahlen. Aber es ist an der Zeit zu verkaufen.

Ob Modernisierung, Verkleinerung oder Umzug in ein neues Bundesland – Sie sind finanziell in der Lage, „als Bank“ für die neuen Käufer zu fungieren.

Das Halten eines Hypothekenbriefs ist eine Form der Verkäuferfinanzierung. Sie wird auch Eigentümerfinanzierung, Privathypothek oder Kaufhypothek genannt und ist eine alternative Anlagemöglichkeit.

Zu den weiteren Formen der Verkäuferdirektfinanzierung gehören Grundstücksverträge, Mietkaufoptionen, Übernahmehypotheken, Wraparound-Hypotheken oder Junior-Hypotheken.

Die Eigentümerfinanzierung ist eine Möglichkeit für Hausbesitzer oder Grundbesitzer, die ihre Immobilien verkaufen möchten, um ihre Investitionen und Einkommensströme zu diversifizieren.

Was bedeutet das Halten einer Hypothekenanleihe?

Beim Halten einer Hypothek handelt es sich um eine Vereinbarung des aktuellen Immobilieneigentümers, einem Käufer, der sein Haus, sein Grundstück oder eine andere Immobilie kauft, einen Kredit zu gewähren.

Als Gegenleistung für die Gewährung des Darlehens an den Käufer seiner Immobilie erhält der Verkäufer Zinsen für das Darlehen.

Der Käufer leistet eine vereinbarte Anzahlung und zahlt monatliche Raten für den Hypothekenbrief über einen festgelegten Zeitraum direkt an den Verkäufer und nicht an eine Bank, eine Kreditgenossenschaft oder einen herkömmlichen Hypothekengeber.

Wie funktioniert die Eigentümerfinanzierung?

Bei dieser gängigen Art von Immobiliengeschäft vereinbaren Sie und ein Käufer einen Kaufpreis für Ihre Immobilie, und Einzelheiten der finanziellen Vereinbarung werden aufgezeichnet.

Die Höhe der Verkäuferfinanzierung ergibt sich aus dem Verkaufspreis abzüglich der Anzahlung.

Der Verkäuferfinanzierungsvertrag enthält in der Regel einen Schuldschein über die Rückzahlung und die Bedingungen des Darlehens.

• Zinssatz
• Leihfrist
• Hypothekenzahlungsbetrag
• Ballonzahlungen fällig
• Vorauszahlungsregeln

In der Finanzierungsvereinbarung sind in der Regel auch Strafen, Gebühren für verspätete Zahlungen, eine Fälligkeitsklausel und Verzugsverfahren enthalten. Es kann auch Informationen zu den Zahlungsbedingungen für Hausratversicherungsprämien und Grundsteuern enthalten.

Auf der SignNow-Website können Sie eine Vorlage und Anweisungen zum Erstellen eines Eigentümerfinanzierungsvertrags mit Schuldschein einsehen.

Eine private Hypothek wird in der Regel auch zur Sicherung der Immobilie als Sicherheit für den Kredit aufgenommen.

Hinweis:Es kann erforderlich sein, den Hypothekenvertrag beim örtlichen Standesamt zu registrieren.

Es wird dringend empfohlen, die erforderlichen Unterlagen für ein vom Verkäufer finanziertes Geschäft von einem Immobilienanwalt oder einem anderen qualifizierten Fachmann ausfüllen zu lassen.

Ein Anwalt oder eine Titelfirma kann auch alle Vereinbarungen überprüfen, einschließlich des Kaufvertrags, den Sie oder Ihr Immobilienmakler während des Verkaufsprozesses erstellt haben.

Immobilieninvestoren werden Ihnen sagen, dass es von entscheidender Bedeutung ist, zu Beginn des Verkaufs Vorsichtsmaßnahmen zu treffen und Ihre Due-Diligence-Prüfung durchzuführen, um sicherzustellen, dass alle Formalitäten und rechtlichen Formalitäten ordnungsgemäß erledigt werden.

Die Zusammenarbeit mit Immobilienprofis kann Ihnen enorm viel Zeit und Geld ersparen und Ärger ersparen, falls im Laufe der Zeit Probleme mit der Immobilie oder der Kreditrückzahlung auftreten.

Von einer verkaufsfinanzierten Immobilientransaktion profitieren sowohl Sie als Verkäufer als auch der oder die Käufer. Dennoch treten bei beiden auch einige Nachteile auf. Beide werden im Folgenden beschrieben.

Vorteile für Verkäufer, die einen Hypothekenbrief für den Käufer besitzen

Auch wenn der Verkauf eigenfinanzierter Häuser nicht jeden Tag vorkommt, würden die Verkäufer keine Hypotheken halten, wenn sie nicht davon profitieren würden.

1. Monatliches Einkommen

Einer der bedeutendsten Vorteile eines Finanzierungsvertrags für einen Eigentümer ist das monatliche passive Einkommen, das er dem Verkäufer bietet.

Verkäufer akzeptieren in der Regel eine Anzahlung beim Kauf. Anschließend erhalten sie vom Käufer monatliche Kapital- und Zinszahlungen.

Wenn Sie beim Verkauf Ihres abbezahlten Hauses keinen großen Pauschalbetrag benötigen, erhalten Sie dadurch eine zusätzliche Einnahmequelle mit einem Zinssatz, der möglicherweise höher ist als bei einigen Ihrer anderen Finanzinvestitionen.

Als Verkäufer bestimmen Sie die Darlehensbedingungen, einschließlich Zinssatz und Zahlungsbedingungen.

Wie viele andere verkaufende Eigentümer können Sie sich dafür entscheiden, nach fünf oder zehn Jahren eine Schlusszahlung des gesamten ausstehenden Kreditsaldos zu verlangen.

Mit einem Ballontilgungsdarlehen können Sie über viele Jahre hinweg Zahlungen einziehen und dennoch den Restbetrag Ihres fälligen Geldes in einem viel kürzeren Zeitraum als bei einer herkömmlichen Bankhypothek mit 30 Jahren Laufzeit erhalten.

Es kann auch die Steuern auf den Verkauf des Eigenheims senken, indem das Einkommen über mehrere Jahre verteilt wird, anstatt in einem Jahr Kapitalertragssteuern anfallen zu lassen.

Während es für die meisten Verkäufer wichtig ist, die Option der Ballonzahlung im Originalvertrag einzubeziehen, haben Sie auch die Möglichkeit, Ihre vom Verkäufer finanzierte Hypothek zu verlängern, wenn die finanzielle Beziehung für beide Parteien gut funktioniert.

Bedenken Sie, dass Sie Steuern auf die Zinserträge zahlen müssen, die Sie mit einer Hypothek erzielen.

2. Größerer Käuferkreis

Das Anbieten einer Verkäuferfinanzierung kann mehr potenzielle Käufer für Ihre Immobilie anlocken und einen schnelleren Abschluss Ihrer Immobilie ermöglichen.

Wenn Käufer nicht den traditionellen Hypothekendarlehensprozess bei einem Finanzinstitut durchlaufen müssen, kann Ihre Immobilie in nur wenigen Wochen bis zu einem Monat verkauft werden.

In einigen Bundesstaaten kann der Abschluss bis zu zwei Monate oder länger dauern, wenn es um Bankhypotheken geht.

3. Höherer Gewinn beim Verkauf

Möglicherweise können Sie Ihre Immobilie auch zu einem höheren Preis verkaufen, wenn Sie eine vom Verkäufer finanzierte Hypothek anbieten und gleichzeitig bestimmte Reparaturen vermeiden, die von Kreditgebern verlangt werden, die ohne deren Fertigstellung keine Hypothek vergeben.

Während der potenzielle Käufer das Geschäft möglicherweise zurückweist und storniert, ohne dass Sie einige Reparaturen durchführen oder zumindest über die Kosten verhandeln, entscheiden Sie sich letztendlich dafür, „wie es ist“ zu verkaufen oder das Angebot abzulehnen.

Das Angebot, eine Hypothek zu halten, kann auch dazu führen, dass Käufer Ihren geforderten Kaufpreis (oder einen höheren) zahlen, da der Prozess in der Regel unkomplizierter und flexibler ist.

4. Eigentumsrechte bei Nichtzahlung

Durch die Möglichkeit einer Zwangsvollstreckung können Sie die Immobilie zurücknehmen, wenn der Käufer mit seinen Zahlungen in Verzug gerät oder die Immobilie verlässt.

Außerdem können Sie die Anzahlung und alle Zahlungen, die Sie vor der Zwangsvollstreckung für die Immobilie geleistet haben, behalten.

Auch wenn es viele Vorteile gibt, müssen Verkäufer die Nachteile einer Hypothekenschuldverschreibung verstehen.

Die größten Sorgen der meisten Verkäufer bestehen darin, dass die Immobilie nicht instand gehalten wird und dass Käufer keine Kreditzahlungen leisten.

Selbst bei einer sauberen Bonitätshistorie kann es einen versteckten Grund geben, warum der Käufer keine traditionelle Finanzierung anstrebt.

Wenn der Käufer seine Zahlungen einstellt, müssen Sie ein Gerichtsverfahren zur Zwangsvollstreckung der Immobilie einleiten. Sie können wieder Eigentümer werden, wenn der Käufer seine Schulden nicht bezahlen kann.

Wenn dies einige Jahre nach Beginn des Darlehens geschieht, können Sie einen Gewinn in Höhe von mehreren Tausend Dollar erzielen. Aber auch durch jahrelange Vernachlässigung kann der Sachschaden erheblich sein.

Wenn ein Käufer frühzeitig aufgibt, kann es zu weniger Problemen kommen. Allerdings wurde in dieser Zeit auch weniger Geld für die Deckung der Anwaltskosten und die Durchführung von Reparaturen gezahlt.

Aus diesem Grund ist es wichtig, eine Anzahlung zu leisten, die groß genug ist, um erhebliche Ausgaben zu decken.

Ein weiteres Risiko, das Sie bei der Bereitstellung einer Eigentümerfinanzierung berücksichtigen sollten, besteht darin, eine große Geldsumme zu binden die über einen längeren Zeitraum anderweitig genutzt oder investiert werden könnten.

• Immobilieninvestitionen mit Crowdfunded Farmland
• Investitionen in gewerbliche Immobilien:Bauen Sie ein CRE-Portfolio auf
• Sollten Sie Ferienimmobilien kaufen oder in sie investieren?
• Ist der Kauf einer Mietwohnung in einer Universitätsstadt eine gute Idee?

Die Kreditvergabepraktiken haben im letzten Jahrzehnt auch die Fähigkeit einiger Verkäufer beeinträchtigt, Finanzierungen für Immobilien anzubieten.

Die Finanzkrise von 2007–2008 führte zum Dodd-Frank Act von 2010. Diese Gesetzgebung soll dazu beitragen, Verbraucher vor räuberischen Kreditvergabepraktiken zu schützen.

Es hätte wahrscheinlich keine Auswirkungen darauf, dass Sie einen Schuldschein für eine Immobilie besitzen. Wenn Sie jedoch vorhaben, eine Verkäuferfinanzierung für Ihr Haus oder Grundstück anzubieten, besprechen Sie dies mit Ihrem Anwalt und Immobilienmakler.

Vorteile der Verkäuferfinanzierung für Käufer

1. Weniger Aufwand/Zeitaufwand

Einer der größten Vorteile für potenzielle Käufer besteht darin, dass sie sich nicht mit dem Aufwand und der Zeit auseinandersetzen müssen, die erforderlich sind, um eine Bankhypothek zu erhalten.

Eigentümer, die bereit sind, eine Privathypothek bereitzustellen, verfügen möglicherweise auch über weniger strenge Voraussetzungen in Bezug auf Punkte wie die Kreditwürdigkeit als herkömmliche Finanzierungen, die von Banken oder Hypothekengebern angeboten werden.

Dies kann den Hypothekenprozess beschleunigen und es Käufern ermöglichen, ein Haus zu erwerben, das sie sonst möglicherweise nicht kaufen könnten.

Die Anzahlung kann auch geringer ausfallen, als ein herkömmlicher Kreditgeber verlangen würde – was einem Käufer hilft, der nicht über erhebliche Ersparnisse verfügt, aber dennoch ein Haus kaufen möchte.

Für Käufer mit schlechter Bonität oder diejenigen, die kleine Hypotheken benötigen, an deren Verlängerung viele Banken nicht interessiert sind, spart die Eigentümerfinanzierung Zeit und Geld gegenüber der Suche nach einem Kreditgeber.

2. Kann PMI vermeiden

Käufer können auch die Zahlung einer privaten Hypothekenversicherung (PMI) vermeiden, die ein Hypothekengeber verlangt, wenn keine Anzahlung von 20 % geleistet wird.

3. Kosten verhandelbar

Wenn Verkäufer einen schnellen Verkauf wünschen, können Käufer möglicherweise angemessene Kreditbedingungen und Zinssätze aushandeln.

Auch wenn die Zinssätze möglicherweise nicht so niedrig sind, wie sie eine Bank anbietet, sind die Abschlusskosten für Eigentümerfinanzierungsgeschäfte für Käufer oft deutlich geringer.

Wenn die Zinssätze nicht hoch sind, erhalten Käufer möglicherweise bessere Zinssätze, wenn sie sich refinanzieren, wenn sie sich für einen Kredit qualifizieren oder zum Zeitpunkt der Ballonzahlung.

• Das Haus verkaufen oder vermieten? [Was Sie beachten sollten]

Nachteile von Eigentümerfinanzierungsverträgen für Käufer

Ein Käufer kann eine kleinere Anzahlung leisten und mit der Verkäuferfinanzierung schnell den Kauf seines neuen Eigenheims abschließen.

Dennoch zahlen sie auf lange Sicht möglicherweise mehr wenn der Kredit mit einem höheren Zinssatz ausgestattet ist, als die Bank anbietet.

Käufer müssen auch überlegen, wie sie die Ballonzahlung abbezahlen, wenn eine solche Teil der Bedingungen der Finanzierungsvereinbarung ist.

Käufer müssen die Mittel aufbringen oder die Genehmigung für eine herkömmliche Hypothek einholen.

Sie können nicht davon ausgehen, dass Sie einen neuen Kredit neu verhandeln mit ihnen, auch wenn sie über die Jahre hinweg pünktliche Zahlungen geleistet haben.

Möglichkeiten, wie Verkäufer sich schützen können

Wie bereits erwähnt, ist der rechtliche Papierkram erforderlich für die Verkäuferfinanzierung sollten von einem Anwalt oder einem qualifizierten Fachmann erstellt oder überprüft werden, der mit dem Verfahren vertraut ist.

Selbst wenn Sie an Familie, Freunde oder jemanden mit hervorragender Kreditwürdigkeit und langjähriger Berufserfahrung verkaufen, ist dies nicht der richtige Zeitpunkt, juristische Dokumente selbst zu erstellen und auf das Beste zu hoffen.

Sie sollten auch erwägen, ein Gutachten einzuholen auf Ihr Haus, um den Marktwert zu verstehen.

Ein Wertgutachten hilft Ihnen, Kaufangebote auszuhandeln und einen akzeptablen Betrag für eine Anzahlung zu ermitteln.

Sprechen Sie mit Ihrem Anwalt oder Immobilienmakler über die Verwendung eines Hypothekenantrags und einer Bonitätsprüfung.

Sie sollten die Kreditauskunft sorgfältig prüfen und den beruflichen Werdegang und das Vermögen potenzieller Käufer überprüfen.

Die Überprüfung von Referenzen ist ein wesentlicher Bestandteil des Antragsprozesses für Verkäuferfinanzierungsvereinbarungen.

Ist das Halten einer Hypothek eine gute Möglichkeit, Geld zu verdienen?

Abhängig von Ihren finanziellen Verhältnissen kann die Bereitstellung einer vom Eigentümer finanzierten Hypothek als Verkäufer eine großartige Möglichkeit sein, Geld zu verdienen und Vermögen aufzubauen.

Die Finanzierung des Verkaufs Ihrer Immobilie und die Schaffung einer Win-Win-Lösung für Sie und den Käufer können Ihnen dabei helfen, einen wettbewerbsfähigen Preis für Ihr Haus oder Ihre als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu erzielen.

Und es kann Ihnen ermöglichen, zusätzliches Geld zu verdienen, indem Sie als Teil des Darlehens über monatliche Hypothekenzahlungen Zinsen einziehen.

Wenn Sie als Verkäufer im Voraus Arbeit und Geld investieren, um die professionelle Hilfe zu erhalten, die Sie benötigen, ist es möglich, einen qualifizierten Käufer zu finden und mit der Verkäuferfinanzierung Geld zu verdienen.

Es gibt jedoch keine Garantien dafür, dass der Käufer seine Verpflichtungen erfüllt, regelmäßige Zahlungen leistet und die Immobilie instand hält – daher ist diese Art der Finanzierung mit Risiken verbunden.

Dennoch sind viele Immobilieneigentümer der Meinung, dass das Geld, das sie mit einem Hypothekenbrief verdienen können, das Risiko wert ist.

Verwandte Lektüre:

• REITs:Wann ist der richtige Zeitpunkt zum Investieren? [Vor- und Nachteile von Real Estate Investment Trusts]
• Tax Lien Investing:Was ist das und kann man damit gutes Geld verdienen?

Unsere persönlichen Erfahrungen mit der Verkäuferfinanzierung

Die Mitbegründerin von Women Who Money, Vicki, und ihr Mann halten die Hypothek auf eine Gewerbe- und Wohnimmobilie, die sie über ein Jahrzehnt lang besaßen. 

Die von uns geschaffene Eigentümerfinanzierungsvereinbarung hat uns und den Käufern unserer Immobilie Vorteile gebracht. 

Wir haben zum Zeitpunkt des Verkaufs eine beträchtliche Anzahlung erhalten und freuen uns über monatliche Einnahmen aus der privaten Hypothek und den Zinszahlungen.

Unser Immobilienanwalt schlug eine fünfjährige Ballonzahlung vor und unsere Käufer haben Interesse an einer Verlängerung der Finanzierung bekundet.

Wir planen derzeit, die Vereinbarung neu zu verhandeln, wenn der Ballon in etwas mehr als einem Jahr fällig wird, und den Zinssatz basierend auf den aktuellen Marktsätzen zu erhöhen.

Diese Einnahmequelle hat uns dabei geholfen, unsere Vermögensaufbaustrategie zu diversifizieren und die Kapitalertragssteuer über mehrere Jahre zu verteilen.

Weiter:Eigenheim verkaufen oder einen Immobilienmakler beauftragen?

Amy und Vicki sind die Co-Autoren von Estate Planning 101, From Avoiding Probate and Assessing Assets to Establishing Directives and Understanding Taxes, Your Essential Primer to Estate Planning, von Adams Media.

Frauen, die Geld verdienen

Amy Blacklock und Vicki Cook haben Women Who Money im März 2018 gemeinsam gegründet, um hilfreiche Informationen zu persönlichen Finanzen, Karriere und unternehmerischen Themen bereitzustellen, damit Sie Ihr Geld sicher verwalten, Ihr Nettovermögen steigern, Ihre allgemeine finanzielle Gesundheit verbessern und schließlich finanzielle Unabhängigkeit erlangen können.