Der Indiana-Kodex zur Zwangsvollstreckung von Immobilien und Mieterrechten

Wenn Ihre einzige Verbindung mit dem Bundesstaat Indiana darin besteht, Notre-Dame-Fußball zu sehen oder sich an einen lächelnden 6-jährigen Ron Howard zu erinnern, der das Lob von Gary gesungen hat, Indiana, in "Der Musikmann, „Sie wissen vielleicht nicht, dass Indiana zu Beginn der Zwangsvollstreckungskrise im Jahr 2006 eine der höchsten Raten von Zwangsvollstreckungen im Land erlitt, Laut einer Studie aus dem Jahr 2007 "My Old Indiana Home:A Study of Rising Foreclosure Rates" von der University of Southern Indiana. Sowohl das Zwangsvollstreckungsverfahren als auch die damit verbundenen Mieterrechte im Hoosier-Staat sind im Bundes- und Landesrecht geregelt.

Abschottungsprozess

Zwangsvollstreckungen in den Vereinigten Staaten sind entweder gerichtlich (vor Gericht) oder außergerichtlich (administrativ). In Indiana, Zwangsvollstreckungen sind gerichtlich. Seit 2011, Zwangsversteigerungskreditgeber mussten mindestens 30 Tage vor der Einreichung einer Zwangsversteigerungsklage vor Gericht eine Mitteilung an säumige Kreditnehmer senden. Sie leiten die Zwangsvollstreckung ein, indem sie eine Klage einreichen und eine sogenannte "lis Pendens" aufzeichnen. " oder Mitteilung über anhängige Gerichtsverfahren. Die genannten Parteien haben das Recht, eine Vergleichskonferenz zu beantragen, um eine Alternative zur Zwangsvollstreckung zu verfolgen, wie zum Beispiel eine Darlehensänderung. Das Gericht erlässt schließlich ein Urteil für oder gegen die Zwangsvollstreckung, und, wenn ersteres, ordnet den Verkauf der Immobilie an.

Beteiligung des Mieters an einem Rechtsstreit

Zwangsversteigerungskreditgeber in Indiana können sowohl den Eigentümer als auch die Mieter in die Zwangsversteigerung einbeziehen, da ein Mietvertrag tatsächlich ein Interesse an der Immobilie darstellt. Der Zweck eines Kreditgebers, der einen Mieter in die Klage einbezieht, besteht darin, die mit der Immobilie verbundenen Rechte dieses Mieters zu beenden, d. um ihren Mietvertrag zu beenden. Jedoch, die meisten Kreditgeber klagen nur gegen den Kreditnehmer, insbesondere seit ein Bundesgesetz aus dem Jahr 2009, das Kreditgebern die Kündigung von Mietverträgen nach Inkrafttreten einer Zwangsvollstreckung verbietet.

Mieterschutz bei Zwangsvollstreckung

Der Federal Protecting Tenants at Foreclosure Act von 2009 verlangt von Kreditgebern und Käufern von Zwangsvollstreckungen, bestehende Wohnmietverträge nach der Zwangsvollstreckung einzuhalten. Die einzige Ausnahme von dieser Anforderung ist, wenn eine Zwangsversteigerungsimmobilie von einer Person gekauft wird, die beabsichtigt, die Mieteinheit selbst zu bewohnen. Bei Beendigung eines Mietverhältnisses oder bei Mietern ohne Mietvertrag, Zwangsvollstreckung von Kreditgebern und allen anderen neuen Eigentümern, einschließlich derer, die beabsichtigen, die Einheit zu besetzen, müssen den Mietern 90 Tage vor Einleitung eines Räumungsverfahrens eine Kündigung zukommen lassen.

Zwangsräumung nach der Zwangsvollstreckung

Ein Kreditgeber oder ein anderer Käufer einer Zwangsvollstreckung hat in Indiana das Recht, ein Mietverhältnis nach der Zwangsvollstreckung ohne triftigen Grund zu kündigen – d.h. ohne mietvertraglichen Grund wie z.B. Nichtzahlung der Miete. Nach der vom Bundesgesetz vorgeschriebenen 90-tägigen Kündigungsfrist ein Eigentümer verfolgt eine Räumung in Indiana, indem er eine Räumungsklage einreicht, als ungesetzlicher Häftling bezeichnet, vor Gericht. Dem Mieter wird eine Anhörung gewährt. Wenn genehmigt, Die Räumung wird vom County Sheriff durchgeführt, der zuerst die Immobilie aufstellt und dann alle verbleibenden Bewohner gewaltsam entfernt.