Wie hoch sind die Schließungskosten für ein Haus?

Der Kauf eines Eigenheims ist eine große Investition. Es ist nicht nur etwas, wofür Sie möglicherweise im Laufe der Jahrzehnte bezahlen, sondern es erfordert auch eine beträchtliche Vorauszahlung. Während Sie Ihren Immobilienmakler nicht bezahlen müssen, wenn Sie ein Haus kaufen, müssen Sie bei den meisten Wohnungsbaudarlehen eine Art Anzahlung leisten.

Aber welche anderen Kosten kommen beim Hauskauf hinzu?

Abschlusskosten – und die können sich wirklich summieren. Während sie Sie möglicherweise nicht dazu bringen, Ihre Meinung über den Kauf eines Eigenheims zu ändern, sollten sie in Ihren Gedanken sein. So können Sie sich sowohl finanziell als auch strategisch auf ein Wohnungsangebot vorbereiten.

Hier finden Sie alles, was Sie über die Abschlusskosten einer Hypothek wissen müssen, um Überraschungen in letzter Minute zu vermeiden.

Wer zahlt die Abschlusskosten?

Abschlusskosten werden zum Zeitpunkt der Abrechnung bezahlt, wenn eine Immobilie gekauft wird. Sie sind eine Ansammlung verschiedener Gebühren, die an mehrere Parteien gezahlt werden, oft für Dienstleistungen, die im Vorfeld der Transaktion erbracht wurden. Sie können entweder vom Käufer oder vom Verkäufer (oder manchmal von beiden) bezahlt werden.

Ihre Abschlusskosten sollten jedoch kein totaler Schock sein. Ihr Hypothekengeber muss Ihnen an mehreren Stellen im Kreditprozess eine geschätzte Aufschlüsselung mitteilen. Der Darlehensvoranschlag umreißt die geschätzten Abschlusskosten und listet alle verschiedenen Gebühren auf, sowie wer für deren Zahlung verantwortlich ist.

Am Ende sehen Sie den Gesamtbetrag, den Sie voraussichtlich zum Abschluss bringen werden. Dieser Betrag beinhaltet Ihre Anzahlung und zieht alle Verkäufer- oder Kreditgeberkredite ab.

Welche Gebühren sind in den Abschlusskosten enthalten?

Abschlusskosten können in verschiedene Kategorien unterteilt werden:Kreditgebergebühren, Immobiliengebühren und Hypothekenversicherungsgebühren.

Gebühren des Kreditgebers

Diese Gebühren können je nach gewähltem Kreditgeber variieren, aber hier ist eine grundlegende Übersicht über die einzelnen Abschlusskosten, um Ihnen eine Vorstellung davon zu geben, was Sie erwarten können.

Antragsgebühr – Kreditgeber erheben in der Regel eine Antragsgebühr für die Bearbeitung Ihres Hypothekendarlehensantrags. Es kann auch eine Kreditauskunftsgebühr anfallen, die der Kreditgeber für das Abrufen Ihrer Kreditauskunft von einer der drei großen Kreditauskunfteien erhebt.

Anwaltsgebühr – In einigen Staaten muss ein Anwalt die Unterlagen im Namen des Käufers und des Kreditgebers überprüfen. Die Gebühr kann entweder stündlich oder pauschal berechnet werden, also sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber darüber, was Sie erwartet.

Maklergebühr – Wenn Sie zur Sicherung Ihrer Hypothek einen Hypothekenmakler beauftragen, kann dieser eine Provision erheben. Normalerweise kostet dies zwischen 1 % und 2 % des Kaufpreises Ihres Hauses.

Antrittsgebühr – Einige Kreditgeber erheben eine Bearbeitungsgebühr, andere nicht. Sie entschädigt den Kreditgeber für administrative Aufgaben und beträgt in der Regel 1 % des Kreditbetrags.

Rabattpunkte – Sie können Punkte als vorausbezahlte Zinsen zahlen, um sich für einen niedrigeren Zinssatz zu qualifizieren, und normalerweise Ihre monatliche Zahlung verringern. Ein Punkt bezieht sich auf einen Prozentpunkt Ihres Darlehens.

Vorausbezahlte Zinsen – Etwas anders als beim Bezahlen von Punkten. Sie beginnen in der Regel nicht direkt nach Abschluss Ihres Darlehens mit den Hypothekenzahlungen, sodass diese Gebühr die zwischen Abschluss und Ihrer ersten Zahlung aufgelaufenen Zinsen abdeckt.

Zeichnungsgebühr – Eine Zeichnungsgebühr entschädigt den Kreditgeber für den Kreditgenehmigungsprozess.

Immobiliengebühren

Immobiliengebühren beziehen sich auf die Kosten rund um die Immobilie selbst. Einige sind einmalige Gebühren, während andere wiederkehrend sind.

Bewertungsgebühr – Eine Schätzung ist erforderlich, um den Marktwert des Hauses, das Sie kaufen, zu bestimmen, um sicherzustellen, dass es den Kaufpreis wert ist. Abhängig von Ihrem Kreditgeber müssen Sie möglicherweise zahlen, bevor die Bewertung erfolgt, oder sie kann in Ihre Abschlusskosten einfließen. Rechnen Sie mit etwa 500 bis 600 $.

Grundsteuer – Grundsteuern sind in der Regel eine jährliche oder halbjährliche Zahlung an Ihre örtliche Stadt oder Ihren Bezirk, aber Sie zahlen die Rechnung im Voraus als Teil Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung. Die meisten Kreditgeber verlangen jedoch beim Abschluss mindestens zwei Monate Vorauszahlung auf Ihr Treuhandkonto.

Eigenheimversicherung – Die Prämie Ihrer Hausbesitzerversicherung ist eine weitere jährliche Gebühr, die zur Sicherung eines Wohnungsbaudarlehens erforderlich ist. Normalerweise wird die gesamte Jahresrechnung im Rahmen des Abschlusses bezahlt, dann beginnen Sie mit der Zahlung für die Rechnung des nächsten Jahres als Teil Ihrer Hypothekenrechnung.

Titelsuche und Versicherung – Die Titelsuche stellt sicher, dass Sie die Immobilie vollständig besitzen können und dass keine ausstehenden Pfandrechte von anderen Parteien bestehen. Die Eigentumsversicherung des Kreditgebers schützt den Kreditgeber, falls jemand anderes versucht, einen Anspruch auf die Immobilie geltend zu machen. Sie können auch eine Eigentumsversicherung abschließen, die Sie schützt, falls Probleme auftreten, nachdem Sie das Haus geschlossen haben.

Übertragungssteuer – Zur Deckung der Kosten für die Übertragung der Urkunde wird in der Regel eine Grunderwerbssteuer an die örtliche Gemeinde gezahlt.

HOA-Gebühren – Wenn Ihr neues Zuhause Teil einer Wohnungseigentümergemeinschaft ist, müssen Sie möglicherweise eine Übertragungsgebühr zahlen. Ihre jährliche Bewertung kann je nach HOA auch im Voraus erforderlich sein.

Hypothekenversicherungsgebühren

Wenn Sie weniger als 20 % Ihres Hauskaufpreises als Teil Ihrer Anzahlung zahlen, müssen Sie normalerweise eine Hypothekenversicherung bezahlen. Ihre Prämie für eine private Hypothekenversicherung (PMI) wird im Allgemeinen als monatliche Gebühr innerhalb Ihrer Hypothekenzahlung veranschlagt, aber Sie können auch einige Kosten beim Abschluss haben.

Gebühr für die Hypothekenversicherung im Voraus – Abhängig von Ihrer Kreditart und Ihrem Kreditgeber müssen Sie möglicherweise eine zusätzliche Antragsgebühr für einen Kredit mit Hypothekenversicherung zahlen. Darüber hinaus müssen Sie bei einigen Darlehen eine einmalige Gebühr zum Zeitpunkt des Abschlusses zusätzlich zu Ihrer jährlichen Gebühr während der gesamten Hypothek zahlen.

staatlich unterstützte Darlehensgebühren – Wenn Ihr Darlehen von der FHA, USDA oder VA stammt, fallen möglicherweise zusätzliche Hypothekenversicherungsgebühren an, wenn Ihre Anzahlung weniger als 20 % beträgt. FHA-Darlehen erfordern im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) von 1,75 % und eine monatliche Gebühr. Die VA und das USDA erheben keine Hypothekenversicherung, sondern haben Garantiegebühren. VA-Gebühren liegen zwischen 1,25 % und 3,3 %, während USDA-Gebühren nur 2 % betragen.

Wie werden die Abschlusskosten einer Hypothek berechnet?

Diese Liste mag riesig und überwältigend erscheinen, aber es gibt einige Abkürzungen, mit denen Sie Ihre Abschlusskosten schätzen können, bevor Sie überhaupt ein Angebot für ein Haus abgeben. Die durchschnittlichen Abschlusskosten betragen in der Regel etwa 2 % – 5 % des Kreditbetrags.

Sehen wir uns das mal in realen Zahlen an.

Angenommen, Sie kaufen ein Haus für 200.000 Dollar. Sie können realistisch erwarten, dass Ihre Abschlusskosten (ohne Ihre Anzahlung) zwischen 4.000 und 10.000 US-Dollar liegen. Das ist eine ziemlich große Spanne, also nimm sie als Ausgangspunkt, wenn du anfängst, Kreditangebote zu vergleichen.

Aber warten Sie nicht, bis Sie sich in ein Haus verliebt haben, um die Schließungskosten finanziell zu planen.

Verwenden Sie stattdessen früh im Prozess einen Online-Rechner für Abschlusskosten, um eine genauere Schätzung zu erhalten. Sie sollten echte Informationen wie die durchschnittlichen Grundsteuern in Ihrer Region und die mit Ihrer Art von Darlehen verbundenen Kosten verwenden.

Sie sind sich noch nicht sicher, wie hoch die Abschlusskosten sein werden? Ein guter Kreditgeber kann sich persönlich oder telefonisch mit Ihnen zusammensetzen und Sie durch die Variablen führen, einschließlich der Auswirkungen verschiedener Kreditarten auf die Barmittel, die Sie zum Abschluss benötigen.

Können Sie Abschlusskosten verhandeln?

Wie Sie der Auflistung der Gebühren entnehmen können, sind einige Abschlusskosten verhandelbar, während andere in Stein gemeißelt sind. Die wichtigsten, die über Kreditangebote hinweg verglichen werden müssen, sind die Kreditgebervariablen, wie z. B. Bearbeitungsgebühren, Antragsgebühren und Maklergebühren. Gehen Sie nicht davon aus, dass ein Broker automatisch teurer ist; Möglicherweise können Sie einen Darlehenskredit aushandeln, um Ihre Abschlusskosten zu senken.

Die andere Möglichkeit, Ihre Abschlusskosten zu verhandeln, ist mit dem Verkäufer Ihres neuen Eigenheims. Es wird immer üblicher, dass Verkäufer für Abschlusskosten aufkommen, da es für viele berechtigte Eigenheimkäufer schwierig ist, genug Geld für den Kauf eines Eigenheims zu sparen.

Ihre Verhandlungsstrategie mit dem Verkäufer hängt stark vom Immobilienmarkt ab, in dem Sie leben. Wenn Sie ein Haus in einer langsameren Gegend (oder Jahreszeit) kaufen, ist es wahrscheinlicher, dass ein Verkäufer Ihre Abschlusskosten übernimmt.

Wenn Sie sich jedoch in einem viel wettbewerbsintensiveren Gebiet mit geringem Wohnungsbestand befinden, kann es schwieriger sein, die gewünschte Menge zu erhalten. Dennoch können sogar teilweise bezahlte Abschlusskosten hilfreich sein, um bei der Abrechnung Geld zu sparen.

Können Abschlusskosten in ein Wohnungsdarlehen einbezogen werden?

In manchen Fällen können Sie Ihre Abschlusskosten in das Baudarlehen einfließen lassen, müssen dafür aber einige Grundvoraussetzungen erfüllen. Erstens hängt dies von Ihrer Art des Darlehens ab, da dies nicht bei allen Darlehen möglich ist. Die meisten staatlich unterstützten Darlehen, wie FHA- und USDA-Darlehen, bieten die Möglichkeit, sie zu Ihrem Wohnungsbaudarlehen hinzuzufügen.

Was ist der Nachteil dieser Idee?

Ein höherer Kreditbetrag bedeutet eine höhere monatliche Zahlung und einen höheren Zinsbetrag, der über die Laufzeit Ihrer Hypothek gezahlt wird. Außerdem muss Ihr neues Zuhause für den höheren Betrag, den Sie finanzieren möchten, geschätzt werden. Außerdem muss Ihr Verhältnis von Schulden zu Einkommen diese höhere Zahlung tragen können, um sich für ein solches Darlehen zu qualifizieren.

Wenn Sie ein Darlehen erhalten, bei dem die Abschlusskosten nicht auf die Hypothek angerechnet werden können, können Sie es trotzdem umgehen – wenn Sie die Kriterien erfüllen, über die wir gerade gesprochen haben.

Bitten Sie den Verkäufer (über Ihren Immobilienmakler) einfach, die Abschlusskosten im Austausch für die Zahlung des zusätzlichen Betrags als Teil des Kaufpreises zu bezahlen. Hier ist ein Beispiel.

Wenn Ihr Angebot über 200.000 $ angenommen wird, Sie aber 5.000 $ an Abschlusskosten zahlen müssen, bitten Sie den Verkäufer, beim Abschluss 5.000 $ beizusteuern, und ändern Sie Ihr Angebot auf 205.000 $. Am Ende des Tages geht der Verkäufer immer noch mit dem gleichen Geldbetrag davon.

Auch diese Strategie hängt von den Zahlen ab, die für Sie arbeiten, Ihrer finanziellen Situation und Ihrem Hypothekenantrag.

Zahlung der Abschlusskosten bei Settlement

Wenn Sie endlich Feierabend haben, ist es fast Zeit, sich zu entspannen und in Ihr neues Zuhause einzuziehen. Vergessen Sie jedoch nicht, zunächst eine Möglichkeit zur Zahlung der Abschlusskosten einzurichten.

Sie können Ihren Kreditgeber oder Ihr Abwicklungsunternehmen nach der bevorzugten Zahlungsmethode fragen, aber in den meisten Fällen können Sie entweder einen Bankscheck von Ihrer Bank erhalten oder eine Überweisung einrichten. Normalerweise ist mit jedem eine geringe Gebühr verbunden. Es ist ein schneller und einfacher Prozess, aber es sollte nicht vergessen werden, bevor Sie zum Abschluss kommen.