Wie erfolgreiche Vermieter an die Mieteinziehung herangehen

Cashflow ist der Name des Spiels für Vermieter. Ein positiver Cashflow stellt sicher, dass Ihre Mietobjekte einen Gewinn erzielen, während ein negativer Cashflow darauf hinweist, dass Ihre Investitionen nichts anderes als finanzielle Abflüsse sind. Und obwohl es buchstäblich Dutzende von Faktoren gibt, die den Cashflow beeinflussen – einschließlich der Arten von Immobilien, in die Sie investieren, der von Ihnen festgelegten Zinsen und der Art und Weise, wie Sie Mieter überprüfen – kommt es letztendlich auf Ihre Herangehensweise an die Mieteinnahme an.

Mit der richtigen Mieteinzugsstrategie können Sie sicherstellen, dass Sie immer pünktlich und vollständig bezahlt werden.

Die Bedeutung der Mieteinziehung

Der Besitz von Mietwohnungen ist teuer. Fast jede Transaktion im Zusammenhang mit dem Besitz einer Miete wird als Ausgabe eingestuft. Wenn Sie sich die mit Ihrer Immobilie verbundenen Kontoauszüge ansehen, werden Sie feststellen, dass 90 % der Transaktionen Lastschriften sind von Ihrem Konto.

Dazu gehören Hypothekenzahlungen, Grundsteuern, Versicherungen, Wartung und Reparaturen, Nebenkostenzahlungen, Renovierungen und Upgrades. Die Mietzahlung einer Immobilie ist ihr einziger beständiger Kredit.

Ohne einen effizienten Mieteinzugsprozess können sich Ihre Finanzen schnell verschlechtern. Sie benötigen diese Zahlungen pünktlich und vollständig, um den Liquiditätsfluss der Immobilie in eine positive Richtung zu halten. Und damit dies geschieht, brauchen Sie einen Plan.

4 Methoden zur Erhebung von Mieten

Bei der Einziehung der Miete gibt es verschiedene Möglichkeiten. Hier sind einige der häufigsten:

1. Direkteinzahlung

Dies ist eine der besten (und vorhersehbarsten) Methoden zum Eintreiben von Mieten. Bei einer Direkteinzahlung werden automatisch monatliche Abbuchungen vom Konto des Mieters vorgenommen und auf Ihr Konto überwiesen. Dies automatisiert die Mieteinziehung und macht es für beide Parteien einfach. Es ist sicher und effizient.

2. E-Mail

Wenn Sie weit entfernt von Ihren Mietern wohnen, können Sie sie bitten, Ihnen Mietschecks zuzusenden. Der Vorteil des Sammelns von Mietschecks per Post besteht darin, dass es kostenlos ist (Sie müssen für keinerlei Software oder Dienstleistungen bezahlen). Der Nachteil ist, dass es sehr unzuverlässig ist und davon abhängt, dass der Mieter daran denkt, jeden Monat pünktlich einen Scheck zu schicken.

3. Persönlich

Obwohl es nicht gerade ideal ist, können Sie die Mieteinnahmen von Angesicht zu Angesicht durchführen. Wenn Sie ein Mehrfamilien-Mietobjekt wie eine Wohnung oder ein Vierfamilienhaus besitzen, können Sie einen bestimmten Rückgabeort auf dem Gelände angeben. Wenn es sich um eine Einfamilienmiete handelt, können Sie sie ermutigen, es in Ihrem Büro abzugeben. (Oder, wenn es bequem ist, können Sie es jeden Monat abholen.) Wie Sie wahrscheinlich erraten können, ist die persönliche Mieteinziehung normalerweise mehr Aufwand als es sich lohnt.

4. Mieteinzugssoftware

Schließlich gibt es zahlreiche Mieteinzugssoftware und -dienste, die online verfügbar sind. Diese Tools rationalisieren die Mieteinziehung, indem sie ein Online-Portal erstellen, über das sich Mieter anmelden und ihre Miete jeden Monat bezahlen können. Sie können dies jeden Monat manuell tun oder automatisierte Entwürfe einrichten (ähnlich wie eine direkte Einzahlung).

Tipps zum pünktlichen (und vollständigen) Einzug der Miete

Nachdem wir nun verstanden haben, warum die Einziehung von Mieten wichtig ist und welche grundlegenden Methoden es gibt, lassen Sie uns einen Drilldown durchführen und uns auf das Wie konzentrieren dieses Prozesses. Mit anderen Worten, wie stellen Sie sicher, dass Sie jeden Monat bezahlt werden, ohne den Ärger mit verspäteten Zahlungen und Ausreden? Schauen wir uns das gemeinsam an.

1. Gehen Sie beim Screening gründlich vor

Das Screening von Mietern mag nicht so aussehen, als hätte es etwas mit der Mieteinnahme zu tun, aber lassen Sie sich nicht täuschen. Dies ist einer der ersten (und wichtigsten) Schritte, um rechtzeitig bezahlt zu werden.

Wenn Sie noch kein gründliches Mieter-Screening-Verfahren haben, ist es jetzt an der Zeit, eines zu erstellen. Und anstatt nur die gleichen grundlegenden Fragen zu stellen wie die meisten Vermieter, nutzen Sie das Screening-Verfahren, um die finanzielle Tragfähigkeit eines potenziellen Mieters wirklich zu untersuchen. Mit anderen Worten:Sammeln Sie so viele Informationen wie rechtlich möglich, um sicherzustellen, dass ein neuer Mieter sich die monatliche Mietzahlung angemessen leisten kann.

„Der einfachste Weg, um zu berechnen, ob sich ein Mieter die Miete leisten kann, besteht darin, sein Jahresgehalt zu nehmen und diese Zahl durch 40 zu teilen. Wenn der Betrag höher ist als die monatliche Miete für das Mietobjekt, kann sich der Mieter die Miete leisten “, schreibt Kristi Mergenhagen für RentPrep.

Wenn ein Mieter beispielsweise 60.000 US-Dollar pro Jahr verdient, erhalten Sie 1.500 US-Dollar, wenn Sie das Einkommen durch 40 teilen. In einer idealen Welt möchten Sie nicht, dass jemand weniger als 60.000 $ in einer Immobilie mit einer monatlichen Mietzahlung von mehr als 1.500 $ verdient.

Erkunden Sie andere Screening-Methoden

Eine weitere Faustregel ist die „3X-Regel“. Diese einfache Methode nimmt die Miete, die Sie berechnen, und multipliziert sie mit drei. Das monatliche Einkommen des Mieters sollte gleich oder größer als diese Zahl sein. Wenn die Miete beispielsweise 2.000 $ pro Monat beträgt, sollten sie mindestens 6.000 $ an monatlichem Einkommen einbringen (2.000 $ * 3 =6.000 $).

Dies sind nur Faustregeln, aber sie sind hilfreich. Nicht zuletzt helfen sie Ihnen dabei, Warnsignale schnell zu erkennen. (Wenn Sie beispielsweise 2.000 $ pro Monat verlangen, der Bewerber aber nur 4.000 $ pro Monat nach Hause bringt, wissen Sie, dass das nicht gut passt.)

Was hat Mieterscreening mit Mietinkasso zu tun, fragen Sie sich vielleicht? Nun, alles. Indem Sie das Front-End gründlich prüfen und eine angemessene Erschwinglichkeit sicherstellen, verringern Sie das Risiko, dass ein Mieter aufgrund finanzieller Probleme nicht rechtzeitig zahlen kann.

2. Beauftragen Sie einen Hausverwalter

Wir werden in diesem Leitfaden einige Tipps und Best Practices erwähnen, aber die Wahrheit ist, dass Sie keine davon selbst tun müssen. Viele Vermieter kürzen all dies ab, indem sie einfach einen Hausverwalter beauftragen, der die Mieteinziehung (und andere Aufgaben) in ihrem Namen übernimmt.

Immobilienverwaltungsgesellschaften sind darauf spezialisiert, mit Vermietern und Immobilieninvestoren zusammenzuarbeiten, um ihre Immobilien zu überwachen und sie so zu verwalten, als ob es ihre eigenen wären. Dies kann Mieterüberprüfung, Wartungs- und Reparaturkoordination, Buchhaltung und, ja, Mieteinzug umfassen. Und je nachdem, mit welchem ​​Immobilienverwalter Sie sich befassen, kann dieser im Wesentlichen alle Risiken beseitigen, die mit der Bezahlung verbunden sind.

Nehmen Sie als Beispiel Green Residential in Texas. Sie bieten nicht nur Immobilienverwaltungsdienste in Houston an – sie bieten Garantien. Ihre stärkste Garantie nennen sie die „Mieteinkommensgarantie“. Es schützt grundsätzlich die Einkommensquelle des Vermieters. Wenn ein Mieter von Green Residential geprüft und vermittelt wurde und zu keinem Zeitpunkt während seines Mietverhältnisses Miete zahlt, erstattet die Hausverwaltungsgesellschaft dem Vermieter die entgangene Miete.

Obwohl nicht jeder Immobilienverwalter eine so starke Mieteinnahmengarantie bietet, gibt es dennoch deutliche Vorteile, mit einer solchen zu arbeiten. Nicht zuletzt nimmt es Ihnen die Last ab, Mietzahlungen nachzuverfolgen.

3. Mit Software automatisieren

Mieteinzugssoftware ist in den letzten Jahren sehr beliebt geworden. Dies ist etwas, das sowohl Vermieter als auch Mieter (aus zahlreichen Gründen) als vorteilhaft empfinden.

Einer der größten Vorteile der Verwendung von Mieteinzugssoftware besteht darin, dass sie Zahlungen in Echtzeit von überall aus ermöglicht. Mit anderen Worten, es gibt keine Verzögerung zwischen der Zahlung durch den Mieter und dem Erscheinen auf Ihrem Konto. Im Gegensatz zum Versenden eines Mietschecks, der einige Tage dauern kann, bis er ankommt, und ein oder zwei Tage, bis er eingelöst ist, erfolgen Online-Mietzahlungen sofort.

Ein weiterer Vorteil der Verwendung von Software besteht darin, dass es einfach ist, alle Nebenaspekte der Mieteinziehung zu verwalten, einschließlich der Berechnung von Mahngebühren, dem Versenden von Mahnungen, dem Anzeigen des Zahlungsstatus eines Mieters usw.

4. Erinnerungen senden

Apropos Erinnerungen:Stellen Sie sicher, dass Sie vor Fälligkeitsterminen der Miete klar und häufig mit Ihren Mietern kommunizieren. Gehen Sie niemals davon aus, dass sie sich von selbst erinnern werden.

Das Tolle an Erinnerungen ist, dass sie ziemlich einfach zu automatisieren sind. Am einfachsten ist es, integrierte Funktionen mit einer Mieteinzugssoftware oder einem Mieteinzugsdienst zu verwenden. Aber selbst wenn Sie die Miete manuell einziehen, können Sie dennoch Erinnerungen verwenden.

SMS ist die beste Option zum Versenden von Erinnerungen. Die Öffnungsraten von Textnachrichten liegen bei etwa 99 %, während 97 % der Nachrichten innerhalb von 15 Minuten nach Zustellung gelesen werden. (Dies steht in krassem Gegensatz zu anderen Medien wie E-Mail, die oft in überfüllten Posteingängen verloren gehen.)

Bewahren Sie zur Vereinfachung eine Vorlage auf dem Notizblock Ihres Telefons auf und stellen Sie eine Erinnerung für drei Tage ein, bevor die Miete fällig wird. Wenn diese Erinnerung ertönt, kopieren Sie die Vorlage, fügen Sie sie in eine SMS ein und senden Sie sie an jeden Mieter.

5. Schaffen Sie Anreize für pünktliche Zahlungen

Manchmal brauchen Mieter eine kleine zusätzliche Motivation, um pünktlich zu zahlen. Eine Möglichkeit, dies zu tun, besteht darin, Anreize und Strafen anzubieten.

Einer der häufigsten Anreize ist ein Rabatt für die vollständige Zahlung der Miete vor dem Fälligkeitsdatum. Wenn die Miete beispielsweise bis zum 5. jedes Monats fällig ist, können Sie jedem, der bis zum 1. jedes Monats zahlt, einen Rabatt von 25 bis 50 US-Dollar gewähren. (Sie können es sich nicht leisten, 50 $ vom Preis abzuziehen? Werbegeschenke wie T-Shirts, Hüte, Snacks und Gutscheine können auch funktionieren. Sie kosten Sie vielleicht nur ein paar Dollar, aber sie können jemanden davon überzeugen, Ihre Zahlung nach oben zu verschieben ihres Stapels Rechnungen.)

Manchmal funktioniert die Motivation umgekehrt besser. Mit anderen Worten, Sie können Menschen dafür bestrafen, dass sie die Miete nicht pünktlich zahlen. Wenn Sie Strafen haben, stellen Sie sicher, dass Sie diese in den Mietvertrag aufnehmen. Sie müssen auch innerhalb der gesetzlichen Grenzen der Mietgesetze in Ihrem Staat bleiben.

6. Vermeiden Sie die Post

Wie oben erwähnt, ist das Einziehen der Miete per Post technisch eine Option. Allerdings ist es sehr in der heutigen Zeit entmutigt. Der United States Postal Service (USPS) war schon immer ziemlich unzuverlässig, aber das ist er jetzt mehr denn je.

Um einen Mietscheck aus der Post erfolgreich einzureichen, muss vieles stimmen. Zunächst einmal muss der Mieter daran denken, dass die Miete fällig ist. Dann müssen sie einen Scheck ausstellen, ihn in einen Umschlag stecken und ihn der Post zuführen. (Wenn sie keine Briefmarke haben, was sehr wahrscheinlich ist, müssen sie daran denken, in den Laden zu gehen und Briefmarken zu kaufen.) Sobald der Brief an USPS übergeben wurde, muss der Brief seinen Weg durch das System finden. Je nachdem, wie weit der Scheck verschickt wird, kann es zwischen zwei Tagen und einer Woche dauern, bis er ankommt. Sobald der Scheck eintrifft, müssen Sie den Scheck unterschreiben und auf Ihrem Bankkonto einzahlen (was ein bis zwei weitere Tage dauern kann).

Sie können zwar die Miete per Post einziehen, wenn Sie möchten, aber es gibt so viele überlegene Optionen. Vermeiden Sie diese Methode nach Möglichkeit. (Es wird Ihr Leben viel einfacher machen.)

7. Kommen Sie persönlich vorbei

Unterschätzen Sie nicht die Macht, persönlich vorbeizuschauen, um einen Mieter an seine Mietzahlung zu erinnern. Es gibt zwar Gesetze, die Sie daran hindern, das Grundstück unangemeldet zu betreten, aber nichts hindert Sie daran, an die Tür zu klopfen.

Ein persönlicher Check-in ist natürlich zeitaufwändig, aber auch sehr effektiv. Der Schlüssel liegt darin, dass sich diese Check-ins warm und herzlich und nicht kalt und anspruchsvoll anfühlen. Beginnen Sie das Gespräch, indem Sie Hallo sagen und fragen, ob Sie etwas tun können, um die Unterkunft komfortabler zu gestalten. Erinnern Sie sie dann vor der Abreise an das Fälligkeitsdatum der Miete und alle besonderen Bedingungen, die für die Zahlung erforderlich sind.

Alles hinzufügen

Wenn Sie die Miete konsequent pünktlich und vollständig einziehen können, wirkt sich dies zutiefst positiv auf den Cashflow Ihres Mietobjekts aus. Letztendlich wird es zu einem der wichtigsten Faktoren für Ihren Erfolg.

Wie Sie diesem Artikel entnehmen können, gibt es eine Menge Dinge, die in die Mieteinziehung einfließen. Es ist nicht so einfach, jemanden einen Mietvertrag unterzeichnen zu lassen und zu versprechen, jeden Monat einen Scheck in Ihren Briefkasten zu legen. Es gibt Prozesse, Schritte und Systeme, die Sie einrichten müssen, um Ihren Cashflow zu schützen. Verwenden Sie diese Anleitung, um loszulegen.