So kaufen Sie ein zwangsversteigertes Haus

Immobilieninvestitionen sind oft nicht einfach. Vielleicht haben Sie die perfekte Nachbarschaft gefunden, aber die Preise liegen weit außerhalb Ihres Budgets. Oder vielleicht haben Sie sich für eine Immobilie entschieden, aber die Kreditgeber sagen, dass die Rückzahlungen durch die Decke gehen würden. Es gibt jedoch eine andere Möglichkeit, ein gleichwertiges Haus zu erwerben.

Um sich einige Vorauszahlungen zu sparen und möglicherweise die Rendite zu steigern, sind zwangsversteigerte Häuser eine hervorragende Möglichkeit für Investoren, in den Immobilienmarkt einzusteigen. Wieso den? Weil Zwangsvollstreckungen für weit weniger als den tatsächlichen Marktpreis erworben werden können.

Sehen wir uns an, warum das so ist und wie Sie diese Gelegenheit nutzen können.

Was ist ein zwangsversteigertes Haus?

Ein zwangsversteigertes Haus ist eine Immobilie, die von einer Bank oder einem Kreditgeber wieder in Besitz genommen wurde. Wenn ein Eigentümer mit den Hypothekenrückzahlungen nicht Schritt halten kann, wird die Immobilie wieder in Besitz genommen und geht in das Eigentum des Finanzinstituts über, das die Mittel verleiht.

Um eventuelle Verluste des Kreditgebers auszugleichen, wird die Immobilie auf den Markt gebracht – und zwar schnell. Der Kreditgeber möchte oft so schnell wie möglich Geld sammeln, um Käufer anzulocken, werden zwangsversteigerte Häuser mit einem kräftigen Rabatt aufgeführt. Und genau das ist der entscheidende Vorteil. Satte Rabatte schaffen mehr Spielraum für Gewinne.

Der Prozess der Zwangsvollstreckung kann je nach Immobilie leicht variieren. Manchmal kann der Eigentümer eine Vorabverfallserklärung beantragen, um einen Leerverkauf abzuschließen. Die Immobilie wird immer noch mit einem Rabatt aufgeführt, aber der Eigentümer kümmert sich um den Prozess. Dies kann für den Besitzer von Vorteil sein, da es ihm etwas mehr Kontrolle gibt.

Alternativ, wenn das Haus wieder in Besitz genommen wird, wird die Immobilie vom Kreditgeber aufgelistet. Diese werden manchmal als Real Estate Owned oder REO-Immobilien bezeichnet. Sie werden üblicherweise über einen Multiple Listing Service verkauft oder über Auktionsseiten zum Verkauf angeboten.

Sollte ich ein Haus aus Zwangsvollstreckung kaufen?

Diese Frage ist schwierig zu beantworten und für die meisten Anleger wahrscheinlich subjektiv. Letztendlich kommt es jedoch auf das Risiko an, das Sie bereit sind einzugehen. Wenn Sie also darüber nachdenken, ob eine zwangsversteigerte Immobilie das Richtige für Sie sein könnte, sollten Sie die folgenden Faktoren berücksichtigen.

Erstens benötigt der Eigentümer, wenn er sich für einen Leerverkauf entscheidet, eine schriftliche Genehmigung des Kreditgebers der Immobilie. Das Einholen dieser Erlaubnis kann ein langer Prozess sein, was bedeutet, dass Sie an der Seitenlinie warten könnten, während die Dinge voranschreiten. Selbst dann gibt es keine Garantien, dass der Kreditgeber zustimmt – was den Prozess noch länger machen könnte.

Es gibt auch im Allgemeinen keine Offenlegung des Verkäufers, auf die man sich verlassen kann. Diese Offenlegung enthält normalerweise alle bekannten Probleme, die den Wert einer Immobilie beeinflussen können. Ohne sie bleibt ein Käufer im Dunkeln, unter welchen Problemen die Immobilie in der Vergangenheit gelitten hat. Und Sie denken jetzt vielleicht, dass diese Probleme mit einer Grundstücksbesichtigung erwischt werden können, na ja…

In bestimmten Situationen haben Sie möglicherweise nicht die Möglichkeit, vor dem Kauf eine Hausinspektion oder Gebäudevermessung durchzuführen; eine gängige Praxis beim Kauf einer anderen Immobilie. Selbst mit einer Inspektion werden zwangsversteigerte Immobilien in der Regel „wie besehen“ verkauft. Eventuelle Reparaturen fallen sofort bei Ihnen an.

Obwohl Sie sich der oben genannten Risiken bewusst sein sollten, ist jede Situation einzigartig. Einige Immobilien sind möglicherweise nicht mit diesen Risiken verbunden. Aber unbestreitbar erfordern zwangsversteigerte Häuser etwas mehr Vorsicht als Ihr normaler Wohnungskauf. Es könnten jedoch Schnäppchen zu finden sein.

Sehen Sie sich das Video an:Keith Jurow:The Housing Recovery Illusion

Ein Haus aus Zwangsvollstreckung kaufen in 6 Schritten

Der Kauf einer Immobilie kann ein entmutigender Gedanke sein – insbesondere für neue Investoren. Es gibt normalerweise viel Papierkram und Sie müssen heiß auf Ihre Zahlen sein. Der Prozess muss jedoch wirklich nicht schwierig sein.

Während der Kauf eines zwangsversteigerten Eigenheims dem Kauf einer durchschnittlichen Wohnimmobilie ähnelt, gibt es einige wesentliche Unterschiede, die wir Ihnen nun zeigen werden. Bewältigen Sie jeden dieser sieben logischen Schritte und Sie sind gut aufgestellt, um einen gesunden Gewinn zu erzielen.

Schritt 1:Machen Sie Ihre eigene Recherche (DYOR)

Forschung ist alles bei der Auswahl der richtigen Immobilie. Sie müssen Ihren Standort und Ihr potenzielles Objekt wie Ihre Westentasche kennen.

Es ist sinnvoll, sich zunächst einige grundlegende Fragen zu stellen. Wo soll Ihre Immobilie stehen? Möchten Sie, dass es in der Nähe Ihres Wohnortes liegt? Oder sind Sie damit in einer anderen Stadt oder einem anderen Staat zufrieden, wenn die Renditen dadurch höher sein könnten?

Um sich den besten Einstieg zu verschaffen, lesen Sie „So kaufen Sie eine Mietimmobilie“, insbesondere die Schritte 2 und 3 (Link befindet sich am Ende dieses Abschnitts). Diese beiden Schritte führen Sie durch alle Makroanalysen, die Ihnen helfen, sich für eine Stadt zu entscheiden, und dann, wie Sie nach den besten Vierteln in dieser Stadt suchen. Dies sind wichtige Forschungsschritte, die jeder Investor durchführen sollte, damit eine Immobilieninvestition so gut wie möglich funktioniert.

Nachdem Sie sich für einen Standort entschieden haben, ist es nun Ihre Aufgabe, möglichst viele Informationen über den lokalen Immobilienmarkt zusammenzutragen. Machen Sie sich mit Mieteinnahmen, lokalen Steuern und vor allem Immobilienpreisen vertraut. Je mehr Wissen Sie in diesem ersten Schritt des Prozesses sammeln können, desto besser sind Sie auf den Kauf eines zwangsversteigerten Hauses vorbereitet.

Lesen Sie den Leitfaden:So kaufen Sie ein Mietobjekt

Schritt 2:Organisieren Sie Ihre Finanzen

Auch wenn Sie kein Zahlenmensch sind, können Sie Ihre Finanzen definitiv nicht überfliegen. Finanzen sind der Ort, an dem ein abgeschottetes Geschäft gewonnen oder verloren werden kann.

Beginnen Sie damit, zu bestimmen, wie viel Geld Sie sich leisten können, um Vorabkosten wie Kaution, Anwaltskosten und eventuell erforderliche Wartungskosten zu decken. Werden Sie die Immobilie direkt kaufen oder benötigen Sie zusätzliche Finanzierung?

Wenn Sie ein zwangsversteigertes Haus nicht direkt kaufen, sollten Sie eine Hypothekenvorabgenehmigung einholen. Dadurch können Verkäufer sehen, dass Sie ein engagierter Käufer sind und nicht leichtfertig vorbeigehen. Viele zwangsversteigerte Häuser werden von anderen Immobilieninvestoren in bar gekauft, sodass eine Vorabgenehmigung einem Verkäufer beweist, dass Sie genauso schnell umziehen können. Beginnen Sie so früh wie möglich mit der Arbeit an Ihrer Kreditwürdigkeit, um die besten Chancen auf eine Vorabgenehmigung für eine Hypothek zu haben.

Schritt 3:Recherchieren Sie, wie und wo Sie die Zwangsvollstreckung kaufen können

Während der Kauf eines zwangsversteigerten Eigenheims dem Kauf einer Wohnimmobilie ähnelt, beginnen die beiden Prozesse bei der Suche nach Gelegenheiten zu divergieren. Zwangsversteigerungen können an den gleichen Orten aufgeführt werden wie Wohnimmobilien, aber das ist nicht der einzige Ort, an dem Sie suchen können.

• Direkt vom Hauseigentümer. Wie bereits erwähnt, können sich einige Hausbesitzer für einen Leerverkauf entscheiden, wenn sie Mittel zur Rückzahlung einer Hypothek aufbringen müssen. Auch wenn sie technisch nicht als Zwangsvollstreckung eingestuft werden, können Leerverkäufe dennoch einen kräftigen Rabatt in Bezug auf die Marktpreise bieten. Diese Eigenschaften können direkt vom Hausbesitzer oder über einen Immobilienmakler aufgelistet werden.
• Kauf bei einer Auktion. Auktionen sind die beliebteste Option, die Kreditgeber nutzen, um zwangsversteigerte Häuser so schnell wie möglich zu verkaufen. Der Prozess ist schnell, aber Auktionshäuser verlangen von Investoren oft, dass sie bar bezahlen. Der Kauf über eine Auktion bedeutet auch, dass eine Bewertung oder Bauabnahme nicht vorher abgeschlossen werden kann.

Auf der positiven Seite müssen Auktionshäuser in der Regel eine Immobilie entweder online oder auf andere Weise vermarkten. Sie können zwangsversteigerte Immobilien auf ihrer eigenen Website, in einer Lokalzeitung oder durch Anbringen eines Schilds vor der Immobilie auflisten. Sehen Sie sich die Auktionshäuser in der Nähe Ihres Interessengebiets an.

• Kauf bei der Bank. Um Verluste effizient auszugleichen, Banken können Immobilien oft selbst verkaufen. Wie bereits erwähnt, werden diese Immobilien oft als „REO“ oder „Real Estate Owned“ bezeichnet. Sobald eine Bank die Immobilie als REO beansprucht hat, wird der Hausbesitzer vertrieben und die Immobilie wird bei einem örtlichen Immobilienmakler gelistet.
• Kauf von der Regierung. Zwangsversteigerungen können auch von der Regierung verkauft werden. Einige Hypothekendarlehen sind staatlich abgesichert, was bedeutet, dass die Regierung das Eigentum übernimmt, wenn der Eigentümer nicht zurückzahlen kann. Der Prozess ist dem einer Bank oder eines Kreditgebers sehr ähnlich. Während Wiederverkäufe auf Erstkäufer ausgerichtet sind, bedeutet das nicht, dass Investoren sich nicht beteiligen können.

Normalerweise wird ein staatlich registrierter Immobilienmakler benötigt, um den Kauf abzuschließen. Es gibt jedoch auch Beispiele für den Verkauf von Immobilien auf den Stufen der örtlichen Gerichtsgebäude. Diese Tage, die als „Tage der Zwangsvollstreckung“ bezeichnet werden, finden als auktionsähnliche Veranstaltung statt, bei der Investoren auf verschiedene Immobilien bieten. Überprüfen Sie, ob es in Ihrem Bundesstaat Zwangsvollstreckungstage gibt.

Schritt 4:Stellen Sie Fachwissen ein

Die Navigation durch Leerverkäufe, Auktionshäuser, Banken und möglicherweise Gerichtsgebäude kann für einen Erstinvestor überwältigend sein. Hier kann Ihnen ein professioneller Immobilienmakler das Leben erheblich erleichtern. Mit lokalen Verbindungen und aktuellen Marktkenntnissen ist ein guter Makler oft Gold wert.

Das bedeutet jedoch nicht, dass Sie jeden auswählen können. Stellen Sie sicher, dass Ihr Immobilienmakler über gute Erfahrungen mit Zwangsversteigerungshäusern und REO-Immobilien verfügt. Haben sie eine Erfolgsbilanz, die Sie sehen können? Gibt es Bewertungen von anderen Investoren? Kennen Sie jemanden, der einen Makler empfehlen kann?

Dies ist eine erhebliche Investition, was bedeutet, dass Sie sich mit der Person, mit der Sie zusammenarbeiten, wohlfühlen müssen. Wenn Sie nach dem ersten Gespräch kein gutes Gefühl haben, vertrauen Sie Ihrem Bauchgefühl. Nehmen Sie sich die Zeit und versuchen Sie, jemand anderen zu finden.

Schritt 5:Machen Sie ein konkurrenzfähiges Angebot

Nachdem Sie mit Ihrem Makler zusammengearbeitet haben, um eine geeignete Immobilie zu finden, besteht der nächste Schritt darin, ein Angebot zu unterbreiten, das Ihrem Budget entspricht. Wenn Sie in Immobilien investieren, ist es nie eine gute Idee, Ihr Budget zu überschreiten.

Wenn die Immobilie bei einem Immobilienmakler gelistet ist, wenden Sie sich an ihn, um ein Angebot zu machen. Die Bank oder der Kreditgeber haben eine gute Vorstellung davon, wie hoch der beizulegende Zeitwert der Immobilie sein sollte, und werden sich wahrscheinlich nicht unter eine bestimmte Grenze bewegen. Ebenso kann ein Leerverkaufshausbesitzer auch nicht bereit sein, sich zu bewegen, wenn er einen bestimmten Betrag benötigt, um Hypothekenanbieter zurückzuzahlen. Machen Sie das Angebot sinnvoll. Wenn möglich, fügen Sie eine Klausel hinzu, die besagt, dass Sie Zeit haben möchten, eine Inspektion durchzuführen, bevor Sie das Geschäft abschließen.

Alternativ, wenn Sie eine Auktion angehen, setzen Sie Ihr Spielgesicht auf. Denken Sie an Ihr Budget und halten Sie sich daran. Lassen Sie sich nicht von der Hitze des Events anstecken. Manchmal entspricht Ihr Budget möglicherweise nicht dem Mindestpreis für die Immobilie. Fahren Sie in diesem Fall mit der nächsten Gelegenheit fort.

Schritt 6:Holen Sie eine Hausinspektion ein

Wenn ein Angebot vorliegt, gibt es hoffentlich einen Zeitraum, in dem Inspektionen durchgeführt werden können. Wenn Sie sich noch nicht für die Immobilie entschieden haben, ist dies Ihre Chance, etwaige Mängel zu finden und mit noch intakten Investmentfonds nach Hause zu gehen.

Abgeschlossene Immobilien erfordern eine gründliche Prüfung durch einen zertifizierten Inspektor. Es kann auch nützlich sein, zusätzliche Prüfungen hinzuzufügen, die sie anbieten, wie z. B. die Bewertung der Struktur, des internen und externen Wassers und Abwassers sowie der Gas- und Elektrosicherheit.

Auch wenn Sie vor dem Kauf der Immobilie keine Gelegenheit hatten, eine Hausbesichtigung durchzuführen, wird die Durchführung dennoch empfohlen. Es wird Ihnen keinen Zweifel darüber lassen, womit Sie es zu tun haben, wenn Sie vorankommen. Denken Sie daran, dass Sie bei beiden Prozessen die Immobilie „wie besehen“ kaufen. Alle Reparaturen werden auf Ihren Schultern lasten.

In dieser Phase ist es auch sinnvoll, ausstehende Pfandrechte zu lösen. Pfandrechte sind Forderungen oder gesetzliche Rechte an einem Vermögenswert. Manchmal kann ein Eigentümer einen weiteren Kredit aufnehmen, um den ersten zurückzuzahlen – oft als „Huckepack-Darlehen“ bezeichnet. Stellen Sie in diesem Stadium sicher, dass keine ausstehenden Kredite bei anderen Kreditgebern verbleiben.

Schritt 7:Gewinn 

Sobald Sie alle Ansprüche auf die Immobilie entwirrt haben und mit den Inspektionen zufrieden sind, können Sie jetzt schließen. Dieser Vorgang wird in der Regel von Ihrem Immobilienmakler abgewickelt.

Sobald die Immobilie auf Ihren Namen übergeht, liegt es nun an Ihnen zu entscheiden, wie Sie einen Gewinn erzielen. Gibt es wichtige Reparaturen, die durchgeführt werden müssen? Beginnen Sie damit, während Sie herausfinden, was Sie als nächstes mit der Immobilie tun werden.

Die meisten Immobilieninvestoren wählen eine von drei Optionen:

• Kurzfristige Vermietung. Das Mieten einer Immobilie ist eine beliebte Wahl für Investoren. Es bietet monatlichen Cashflow und ermöglicht es Ihnen, von einem langfristigen Kapitalzuwachs zu profitieren.

Kurzfristige Mieten können aufgrund der erhöhten Kontrolle, die sie einem Investor geben, attraktiv sein. Mieten können von einer Woche bis zu mehreren Monaten dauern. Vielleicht möchten Sie die Immobilie flexibel selbst nutzen, vielleicht als Ferienunterkunft oder Basis für die Arbeit? Die Mieteinnahmen können bei Kurzzeitmieten manchmal höher sein und Sie beurteilen häufig, wie die Immobilie gepflegt wird.

• Langzeitmieten. Auf der anderen Seite bieten Langzeitmieten Investoren andere Vorteile. Erstens geben Langzeitmieten die Gewissheit, dass der Cashflow für einen längeren Zeitraum in Ihre Tasche fließt. Sie können auch wählerischer in Bezug auf den Mieter sein, den Sie in Ihrer Immobilie haben. Dies kann dazu beitragen, die Reparaturkosten in Zukunft zu senken.
  

Sobald ein Mieter gefunden ist, können ihm alle Nebenkosten und kleinere Instandhaltungskosten übergeben werden. Es fallen nur sehr geringe Marketingkosten an und auch das Risiko langfristiger Vakanzen ist geringer. Wenn die Immobilie leer steht, verdienen Sie schließlich kein Geld.

• Umdrehen. Die letzte Option für die meisten Investoren von zwangsversteigerten Immobilien ist die Option des House Flipping. Dazu gehört, das Haus zu reparieren und ihm seinen früheren Glanz zurückzugeben. Dieser Prozess funktioniert besonders gut bei notleidenderen Eigenschaften.
  

Die Idee ist, der Immobilie einen ausreichenden Wert hinzuzufügen, den Sie dann gewinnbringend verkaufen können. Aufgrund der angebotenen Rabatte können zwangsversteigerte Häuser für diese Option besonders gut geeignet sein.

Abschlussgedanken

Zwangsvollstreckungen sind eine ausgezeichnete Option für Investoren, die Schwierigkeiten haben, die Vorabinvestitionskosten zu decken, die für ähnliche Wohnimmobilien erforderlich sind.

Obwohl der Prozess der Investition in Wohnimmobilien nicht unähnlich ist, müssen Anleger an etwas anderen Orten suchen, um die besten Gelegenheiten zu finden.

Wenden Sie sich an einen erfahrenen Immobilienmakler für Zwangsvollstreckungen und besprechen Sie Ihre Finanzen frühzeitig. Machen Sie sich mit Leerverkäufen und REO-Immobilien vertraut und scheuen Sie sich nicht, ein oder zwei Auktionshäuser in Angriff zu nehmen.

Zwangsversteigerungen sind zweifellos mit einem erhöhten Risiko verbunden, aber es gibt Schnäppchen zu finden. Folgen Sie Real Vision für weitere Tipps zu Immobilien und Makroinvestitionen.

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