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Was ist Negativverzahnung?

Ein negatives Gearing tritt auf, wenn eine Investition, die mit Fremdmitteln getätigt wird, Cashflows erzeugt, die niedriger sind als die Zinsen und sonstigen Aufwendungen.AufwendungenEin Aufwand ist eine Art von Aufwand, der über die Gewinn- und Verlustrechnung fließt und von den Einnahmen abgezogen wird, um einen Nettogewinn zu erzielen. Aufgrund der dafür bezahlten Investition.

Zusammenfassung

Ein negatives Gearing tritt auf, wenn eine Investition, die mit Fremdmitteln getätigt wird, Cashflows erzeugt, die niedriger sind als die für diese Investition gezahlten Zinsen und sonstigen Aufwendungen.
Ein Vorteil des negativen Gearings besteht darin, dass jeder Wert des Nettoverlusts mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden kann.
Negatives Gearing ist vor allem für Personen von Vorteil, die ein hohes Einkommen erzielen und in einer größeren Steuerklasse stehen. die es ihnen ermöglichen, den Steuervorteil zu nutzen.

Verstehen des negativen Getriebes

Das Konzept lässt sich anhand der folgenden Abbildung erklären:

Normalerweise, Negatives Gearing wird auf dem Immobilienmarkt gesehenImmobilienImmobilien sind Immobilien, die aus Grundstücken und Verbesserungen bestehen, zu denen Gebäude gehören, Armaturen, Straßen, Strukturen, und Versorgungssysteme. Eigentumsrechte verleihen dem Land einen Eigentumstitel, Verbesserungen, und natürliche Ressourcen wie Mineralien, Pflanzen, Tiere, Wasser, usw., wenn Immobilien vermietet werden. Für eine Person, die die Immobilie gekauft und an einen Mieter vermietet hat, Der größte Aufwand, dem er gegenübersteht, sind die Zinsen für das Darlehen zum Kauf der Immobilie.

Darüber hinaus fallen weitere Aufwendungen an, die in Form von Wartungsgebühren, Instandsetzung, und Grundsteuern. Der Cashflow aus der Immobilie sind die vom Mieter erhaltenen Mieteinnahmen.

Positives Getriebe

Der Begriff Gearing wird häufig verwendet, wenn Geld aufgenommen wird, um in einen Vermögenswert zu investieren. in der Regel eine Anlageimmobilie. Die Erträge aus der Anlage können entweder positiv oder negativ ausgerichtet sein.

Positives Gearing liegt vor, wenn die Rendite, die Sie aus der Investition erzielen (Mieteinnahmen), höher ist als die Zinsen für den geliehenen Betrag und andere mit der Immobilie verbundene Ausgaben.

Normalerweise, Die Erträge aus positivem Gearing können für zukünftige Tilgungen oder Anlagezwecke verwendet werden.

Steuerliche Auswirkungen von negativem Gearing

Negatives Gearing kann durch mehrere Faktoren ausgelöst werden. Eine Möglichkeit besteht darin, dass Sie sich in einem Hochzinsumfeld befinden und die Mietzahlungen nicht ausreichen, um Ihre Ausgaben zu decken.

Eine andere Situation kann sein, wenn der Verlust durch die Abschreibung vergrößert wirdAbschreibungsmethodenDie gängigsten Arten von Abschreibungsmethoden umfassen lineare, doppelter degressiver Saldo, Produktionseinheiten, und Summe der Jahreszahlen. der Immobilie oder mit der Immobilie verbundene Investitionen. Da beide steuerlich absetzbar sind, es kann auch zu einem negativen Getriebe kommen.

Ein Vorteil des negativen Gearings besteht darin, dass jeder Wert des Nettoverlusts mit anderen steuerpflichtigen Einkünften verrechnet werden kann. Zum Beispiel, wenn Ihr Einkommen mit einem Steuersatz von 30 % besteuert wird, Jeder Dollar, der zu einem negativen Gearing-Verlust beiträgt, hilft Ihnen, 0,30 USD zu sparen.

Negatives Gearing hat auch gewisse Nachteile. Die Steuervorteile sind in der Regel für Personen mit hohem Einkommen von Vorteil. Wenn jemand wenig oder keine Steuern verdient und zahlt, Ein negatives Gearing auf Ihre Anlageimmobilie macht keinen großen Unterschied.

Negatives Gearing kann auch den Wert der Immobilie in die Höhe treiben, wenn die Ausgaben nicht geordnet kontrolliert werden – Mietzahlungen können erhöht werden, was dazu führt, dass sie über der marktüblichen Mietrendite liegen.

Beispiel für negatives Getriebe

Angenommen, eine Person namens Bob kauft eine Immobilie zu Investitionszwecken, indem sie einen Kredit von der Bank aufnimmt. Er vermietet diese Immobilie an seinen Freund und erhält ein Mieteinkommen von 10 US-Dollar. 000 pro Jahr.

Bob zahlt Zinsen für das Bankdarlehen und trägt die Kosten im Zusammenhang mit der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie. Der jährliche Gesamtbetrag der Zinsen und Ausgaben beträgt 25 USD, 000. In diesem Fall Es ist offensichtlich, dass, weil die Zuflüsse geringer sind als die Abflüsse, wir sehen einen Fall von negativem Gearing in Höhe von 15 USD, 000.

Nehmen wir nun an, das Jahr ist vorbei, und Bobs Jahreseinkommen beträgt 150 US-Dollar, 000 von seinem Vollzeitjob. Da er einen Verlust von $15 hinnehmen musste, 000, der Betrag wird gekürzt, und sein steuerpflichtiges GesamteinkommenSteuerpflichtiges EinkommenSteuerpflichtiges Einkommen bezieht sich auf die Vergütung einer natürlichen oder geschäftlichen Person, die zur Ermittlung der Steuerschuld verwendet wird. Der Gesamteinkommensbetrag oder das Bruttoeinkommen wird als Grundlage verwendet, um zu berechnen, wie viel die Person oder Organisation der Regierung für den bestimmten Steuerzeitraum schuldet. wird jetzt 135 $ sein, 000.

Bob spart im Wesentlichen die anfallenden Steuern in Höhe des Verlustbetrags seines Jahreseinkommens.

Risiken im Zusammenhang mit negativer Verzahnung

1. Fehlender Cashflow für Rückzahlungen

Negatives Gearing kann für den Anleger zu einem hohen Risiko führen. Das größte Risiko besteht darin, dass er sich Geld für den Kauf der als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie leiht. Es ist möglich, dass der Anleger nicht über genügend Cashflows verfügt, um die Zins- und Tilgungszahlungen für das Darlehen zu leisten.

2. Mietermangel (und Mietausfall)

Das Risiko kann auch entstehen, wenn der Investor keinen Mieter findet und die Immobilie längere Zeit unbewohnt ist, zu einem Ausfall der Mietzahlungen führen.

3. Erhebliche Wertminderung von Immobilien

Ein weiteres Risiko kann in Form einer erheblichen Wertminderung der Immobilie oder einer für den Anleger möglicherweise ungünstigen Änderung der Steuergesetze entstehen.

Alle oben genannten Dinge müssen bei der Entscheidung, in eine Immobilie zu investieren, berücksichtigt werden, um eine negative Gearing-Situation zu vermeiden.