Die 9 wichtigsten Lektionen, die ich über Geld gelernt habe, als ich Vermieter wurde

Mit 30 Jahren unter meinem Werkzeuggürtel als Vermieter, Ich habe meine Lektionen gelernt – also dachte ich, es wäre an der Zeit, einige dieser Erkenntnisse zu Papier zu bringen. Vorher, Ich habe über wichtige Überlegungen beim Kauf einer Mietimmobilie geschrieben. Hier, Ich konzentriere mich auf die gewonnenen Erkenntnisse über Geld nach Abschluss des Geschäfts und die tatsächliche Verwaltung der Immobilie.

Die Immobilien, die die Grundlage meiner Erfahrungen bilden, sind ein Zweifamilienhaus, das meine Frau und ich seit 30 Jahren besitzen und verwalten, und eine Mietwohnung, die wir 20 Jahre lang verwalteten und dann verkauften. Nun zu diesen Lektionen...

1. Lerne, praktisch zu sein

Beim Besitz von Mietimmobilien geht es vor allem um den Aufbau von "Sweat Equity". Je weniger Sie anderen für Wartung und Reparatur bezahlen, desto mehr behältst du für dich. Aber wenn Sie die Reparaturen vornehmen, tun Kaufen Sie Artikel von höherer Qualität, die länger halten. Immer wieder zurückkehren zu müssen, um dieselbe Reparatur durchzuführen, wird schnell alt und kostet Sie am Ende mehr.

2. Seien Sie respektvoll und verantwortungsbewusst

Denken Sie daran, dass sowohl Vermieter als auch Mieter Verantwortung tragen. Ich versuche, bei einem neuen Mieter mein Bestes zu geben, indem ich dafür sorge, dass sich die Wohnung in einem hervorragenden Einzugszustand befindet, und indem sie sofort antworten, wenn sie sich an mich wenden. Meistens nicht, sie erwidern den Gefallen, indem sie sich besser um das Eigentum kümmern. Mit anderen Worten, "Alles rächt sich irgendwann."

3. Holen Sie sich einen guten Mietvertrag (von einem Anwalt)

Ihr Mietvertrag ist ein rechtsverbindlicher Vertrag. Lesen Sie unbedingt, verstehen, und stimme jedem Wort zu. Wer ist für die Rasenpflege zuständig? Wer schaufelt den Schnee? Müssen Mieter für kleine Reparaturen (z. unter $20) und grundlegende Wartungsarbeiten wie das Ersetzen von Glühbirnen? Wie viel Kündigungsfrist müssen Mieter haben? (Ich empfehle mindestens einen Monat.)

Betrachten Sie den Mietvertrag als flexibles Dokument, das im Laufe der Zeit verbessert werden kann, um die gewonnenen Erkenntnisse zu berücksichtigen. Zum Beispiel, Wir haben festgestellt, dass ein Mietvertrag von Monat zu Monat für uns besser funktioniert als eine jährliche Laufzeit, weil es mehr Flexibilität für Mieterwechsel bietet.

4. Keine Haustiere! Keine Ausnahmen

Wir brauchten einen doppelten Schlag, um diese Lektion zu lernen. Das Erdgeschoss unseres Zweifamilienhauses verfügt über sehr schöne Andersen-Flügelfenster mit gebeizten Holzbrettern. Das Obergeschoss ist mit Teppichboden ausgelegt, um Geräusche zwischen den Böden zu dämpfen. Unsere allererste Auswahl an Mietern für die Wohnung im Erdgeschoss hatte zwei Katzen. Auch heute noch, Wenn ich meine Augen schließe, Ich kann deutlich Bilder der tiefen Furchen in diesen (vorher) schönen Schwellern sehen, und die Risse in den Anderson-Bildschirmen.

Nach oben, der Täter war ein Hund. Er nutzte den Teppichboden als Gelegenheit, sein Revier zu markieren – und er hat gründliche Arbeit geleistet, bis in den darunter liegenden Parkettboden. Nachdem er Tausende von Dollar für die Reparatur der Fenster ausgegeben hatte, ersetze die teppiche, und schleifen und lackieren Sie den Holzboden, Die Frage, die uns seither oft gestellt wurde, ist jetzt ganz einfach zu beantworten:"Erlauben Sie Haustiere?" Ohne zu zögern, die Antwort ist immer dieselbe:"NEIN!" Ich bin stolz darauf, dass ich sogar an meinen Waffen festhalte, als ein neuer Interessent anbot, 300 Dollar pro Monat zur Miete hinzuzufügen, wenn wir ihm erlauben, ein Haustierferkel zu halten.

5. Überprüfen Sie die Mieterreferenzen – und ihr Auto

Banken und andere Kreditgeber verwenden oft die "5 C's of Credit", um festzustellen, ob ein Kreditnehmer für einen Kredit in Frage kommt oder nicht. Eines dieser "Cs" ist Character. Sie möchten an jemanden mit starkem Charakter vermieten, wer ist verantwortlich und ehrlich. Fordern und prüfen Sie daher sowohl Arbeitszeugnisse als auch persönliche Referenzen. Google, Facebook, und LinkedIn sucht, während Sie gerade dabei sind. Suchen Sie nach anderen Hinweisen, sowie. Zum Beispiel, beim Kennenlernen eines Mietinteressenten, Ich schaue immer auf ihr Auto, um zu sehen, wie sauber sie es von außen halten. und wie unordentlich es im Inneren ist. Anders als ein Banker Sie verleihen nicht nur Geld; Sie leihen jemandem Ihr Haus.

6. Mieterfinanzen prüfen:Vertrauen, aber überprüfen!

Eine weitere der "5 Cs" ist "Kapazität". Kapazität beantwortet die Frage, "Haben sie genug Einkommen, um sich die Miete leisten zu können?" Als allgemeine Faustregel gilt, Ihre Miete zuzüglich Nebenkosten sollte nicht mehr als 30 % Ihres monatlichen Bruttoeinkommens betragen. Fragen Sie nach der letzten Gehaltsabrechnung, und rufen Sie ihren Arbeitgeber an, um ihre Beschäftigung zu überprüfen. Es liegt in der Natur des Menschen, anderen Menschen vertrauen zu wollen, aber in diesem Fall müssen Sie es durch Überprüfung sichern.

7. Auf den richtigen Mieter warten

Dieser fällt unter die Kategorie "Jetzt bezahlen oder später bezahlen". Ich gebe zu, es ist leicht, sich den Verspottungen des Teufels auf der einen Schulter zu beugen ("Lebe für den Moment und nimm das Geld jetzt!") Vertrau mir, es ist viel teurer – nicht nur finanziell, aber auch mit Zeit und Ärger - einen schlechten Mieter zu entfernen, als auf ein oder zwei Monatsmieten zu verzichten, um einen guten zu finden. Tu dir selbst einen Gefallen und befolge den Rat deiner besseren Engel.

8. Holen Sie sich eine Regenschirm-Versicherungspolice

Als Vermieter erhöht sich das Risiko einer Klage. Es braucht nur eine Klage – vielleicht mit einem Mieter, der die Treppe herunterfällt oder auf dem Eis der Einfahrt ausrutscht – und Sie könnten Hunderttausende von Dollar Schadenersatz zahlen. Nehmen Sie also eine allgemeine Haftung auf, oder Regenschirm, Versicherungspolice. Riskieren Sie nicht, ausgelöscht zu werden. Die Zahlung von 50 US-Dollar pro Monat für eine Regenschirmversicherung ist ein kleiner Preis im Gegenzug dafür, dass Sie nachts gut schlafen.

9. Werfen Sie einen ehrlichen Blick in den Spiegel

Verfügen Sie über die soziale Kompetenz, um konstruktiv mit Mietern umzugehen? Sind Sie bereit, rund um die Uhr in Bereitschaft zu sein, um auf große und kleine Beschwerden zu reagieren? oder alles für die Reparatur eines Ofens fallen zu lassen, Toilette, oder Warmwasserbereiter? Manchmal sind diese Dinge ein echter Test für Geduld und Ausdauer.

Selbsterkenntnis ist der Schlüssel. Wenn Sie einen Ehe- oder Lebenspartner haben, und wenn die Anforderungen der Immobilienverwaltung im Laufe der Zeit immer stärker auf einen oder beide oder Sie belastet werden, es könnte einen Keil in Ihre Beziehung treiben. Keine Mieteinnahmen sind diesen Preis wert.

So, im Ganzen genommen, Hat sich unsere Erfahrung gelohnt? Jawohl. Die Zwei-Familie hat es besser geklappt, und wir haben es immer noch. Es generiert einen regelmäßigen monatlichen positiven Cashflow (über 1 USD, 000 pro Monat nach allen Kosten). Gewährt, es erfordert Zeit und Aufmerksamkeit (ist nicht alles im Leben ein Kompromiss?), dafür bekommen wir seit Anfang 40 das Äquivalent einer bescheidenen monatlichen Rente. Das können nicht viele andere Investitionen.

Besitzen Sie ein Mietobjekt? Kommt Ihnen eine dieser Lektionen bekannt vor? Und wenn Sie mieten, wie sieht es von der anderen seite aus?