Mehr Gewinne für Bauherren auf Lager

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Der Wohnungsmarkt erreichte im Januar einen Meilenstein, den kaum jemand bemerkte. Das S&P CoreLogic Case-Shiller-Composite, ein Index, der die durchschnittlichen Eigenheimpreise in 20 US-Städten verfolgt, endlich über den Rekord im April 2006 gestiegen. Grund zum Feiern oder zur Besorgnis?

Ein bisschen von beidem. Die gute Nachricht ist, dass immer mehr Amerikaner ein eigenes Zuhause bekommen, und diejenigen, die bereits einen besitzen, sehen den Wert eines wertvollen Vermögenswerts steigen. Die schlechte Nachricht ist, dass nach historischen Maßstäben, Häuser könnten zu teuer werden. „Von den 50 größten Wohnungsmärkten des Landes, 52 % galten im April als überbewertet, “ berichtete CNBC, auf die Analyse eines Wohnungsberatungsunternehmens zurückgreifen.

Nach dem Platzen der Immobilienblase im Jahr 2006 die Preise sind seit Jahren weiter gesunken, erst 2012 den Tiefpunkt erreicht. Seitdem sie sind um mehr als 50 % gestiegen. Und der Boom zeigt keine Anzeichen für ein Abklingen. Es kostet, im Durchschnitt, 6,9 % mehr ein Haus zu kaufen als noch vor einem Jahr.

Unternehmen, die Land kaufen und darauf bauen, haben große Nutznießer. PulteGruppe (Symbol PHM, 30 US-Dollar) hat seinen Umsatz von 2011 bis 2017 mehr als verdoppelt, und der Value Line-Investitionsumfrage erwartet in diesem Jahr ein Wachstum von 12%. Bauherrenaktien haben extreme Höhen und Tiefen. Obwohl ich gerne Aktien guter Unternehmen kaufe und mich durch dick und dünn halte, Ausdauer ist bei den meisten Bauherren fast unmöglich. Dieser Sektor gehört zu den wenigen in Ihrem Portfolio, die gekauft und verkauft und wieder gekauft und verkauft werden können. (Aktien, die mir gefallen, sind fett gedruckt; Preise Stand 15. Juni)

Ein guter Anruf. Es gibt Zeiten, in denen die Welt Hausbauer aufgibt, als ob nie wieder jemand ein neues Haus bauen oder verkaufen wird. Eine dieser Zeiten war im August 2011, als ich meine Kolumne so begann:„Schätzen Sie vor, dass jetzt ein guter Zeitpunkt ist, die Aktien von Hausbauern zu kaufen, und du wirst mit ziemlicher Sicherheit für verrückt gehalten.“ Im Zuge der Rezession, die Preise waren gefallen und die Aussichten waren getrübt.

Bei Bauherren kann man die Unter- und Oberteile nie genau hinbekommen, aber Sie können profitieren, indem Sie die Geschichte genau beobachten.

Es war der ultimative konträre Moment. Ich empfahl die Aktien von zwei Hausbauern und einem börsengehandelten Fonds. Eines der Unternehmen, Pulte, hatte Mitte 2005 mit etwa 48 US-Dollar pro Aktie seinen Höchststand erreicht und fiel bis Mitte 2011 auf 8 US-Dollar. als ich es vorgeschlagen habe. Heute, es ist $30. Ryland Group hat sich nach meiner Empfehlung mehr als verdoppelt, dann fusionierte es vier Jahre später mit Standard Pacific zu CalAtlantic Homes, die 2017 von Lennar zu einem weiteren Aufschlag erworben wurde. Der iShares U.S. Home Construction ETF hat sich in sieben Jahren mehr als verdreifacht.

Genug Rückenklopfen. Mein Punkt ist, dass Eigenheimbaueraktien zyklisch und volatil sind. Erwägen Beazer Homes USA (BZH, 15 $, ein in Atlanta ansässiger Bauunternehmer, deren Aktie von 410 US-Dollar im Januar 2006 auf 1,25 US-Dollar im März 2009 gefallen ist. Selbst nach sieben Verlustjahren in Folge, von 2007 bis 2013, Beazer hat überlebt und wird jetzt für 15 US-Dollar gehandelt

Bei Bauherren kann man die Unter- und Oberteile nie genau hinbekommen, aber Sie können profitieren, indem Sie die Geschichte genau beobachten. Nimm Pulte, zum Beispiel. In 47 Märkten tätig, Pulte baut und verkauft Häuser zu einem Durchschnittspreis von 395 US-Dollar. 000, verglichen mit einem nationalen Median von 312 USD, 000. Während die Große Rezession offiziell im Dezember 2007 begann, Aktienkurs von Pulte, wie Beazer, erreichte seinen Höhepunkt etwa zwei Jahre zuvor; ähnlich, obwohl der Case-Shiller-Index erst 2012 sein zyklisches Tief erreichte, Pulte-Aktie erreichte fast ein Jahr zuvor ihre Talsohle. Märkte antizipieren. Wo stehen wir heute im Zyklus? Im Jahr 2017, Aktien von Pulte stiegen um 82,9%; Beazer sprang um 44,4%; DR. Horton (DHI, $43), der größte Hausbauer nach Umsatz, stieg um 88,4 %; und der iShares-Hausbau-ETF, den ich 2011 empfohlen habe, stieg um 59,7 % – alles verglichen mit einem Kursanstieg von 21,8 % für den Referenzindex Standard &Poor’s 500-Aktienindex. Bisher im Jahr 2018, jedoch, Pulte ist um 8,1% gefallen, Beazer ist um 21,5% gefallen, Horton ist um 15,6% gesunken, und der ETF ist um 9,7 % gesunken, verglichen mit a gewinnen von 4,9% für den S&P.

Noch eine Blase? Was die Anleger stört, ist möglicherweise die Sorge, dass sich die Geschichte wiederholt. Zum Beispiel, bundesstaatliche Wohnungsbaufinanzierungsagenturen senken ihre Kreditvergabestandards, genau wie sie es Mitte der 2000er taten. Zwei meiner ehemaligen Kollegen vom American Enterprise Institute, Paul H. Kupiec und Edward J. Pinto, schrieb in der Wallstreet Journal im Juni, dass „das derzeitige Tempo der Immobilienpreisinflation das Risiko einer weiteren Immobilienblase erhöht“ und dass die Blase durch niedrigere Anforderungen an Anzahlungen – nur 3 % der Eigenheimpreise – gespeist wird, von Freddie Mac, Fannie Mae und die Federal Housing Administration. Fannie hat letztes Jahr auch seine Verschuldungsgrenze auf 50 % angehoben. Menschen erlauben, größere Kredite aufzunehmen, und neue staatliche Vorschriften haben in der Tat, verbesserte Kreditwürdigkeit für Hypothekenkreditnehmer. Die niedrigeren Zeichnungsstandards tragen dazu bei, überhöhte Eigenheimpreise anzuheizen.

Auch gemeinsam mit dem letzten Mal, die Zinsen steigen. Die 30-jährige Festhypothek im Mai, der letzte Monat, der von Freddie Mac berichtet wurde, eine durchschnittliche Rate von 4,6%, verglichen mit 3,6% zwei Jahre zuvor. Da die Wirtschaft lebhaft wächst und die Federal Reserve die kurzfristigen Zinsen weiter anhebt, die längerfristigen Hypothekenzinsen dürften nachziehen. Ein $500, 000 Hypothek erfordert monatliche Tilgungs- und Zinszahlungen von 2 USD, 387 zu einem Satz von 4% und 2 $, 998 bei 6%.

Immer noch, die aktuellen Zinsen bleiben im historischen Vergleich niedrig. Vielleicht noch wichtiger, Der Anteil der Amerikaner, die ein Eigenheim besitzen, ist seit dem jüngsten Tiefpunkt Mitte 2016 erst seit kurzem gestiegen. In dieser Phase des Konjunkturzyklus bei noch moderaten Inflations- und Zinssätzen, eine stark wachsende Wirtschaft ist für Bauherren eher positiv als negativ

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Mehrere Aktien sind attraktiv. Pulte „bleibt einer der konservativsten Hausbauer der Branche, “ schreibt William Ferguson von Wertlinie, mit einer „risikoaversen Strategie, das Bautempo nicht zu übertreiben.“ Pulte hat auch eine der besseren Bilanzen der Branche. Wertlinie erwartet für die nächsten fünf Jahre eine durchschnittliche Gewinnsteigerung von 15,5 % pro Jahr. Die Aktie weist ein Kurs-Gewinn-Verhältnis von nur 9 auf. basierend auf den Prognosen der Analysten für das Ergebnis 2018.

Ein weiterer Favorit von mir ist NVR (NVR, $3, 182), die sich auf die Washington, DC, und Baltimore-Gebiete; es besitzt auch Ryan Homes. Der Abschwung vor einem Jahrzehnt hat die NVR-Bestände weniger geschadet als die Bestände anderer Hausbauer. und NVR-Anteile haben sich in den letzten viereinhalb Jahren verdreifacht. (Beachten Sie, dass NVR-Aktien einen der höchsten absoluten Kurse auf dem Markt aufweisen:mehr als 3 USD, 000.) Das KGV der Aktie, basierend auf Schätzungen für 2018, ist 16. D. R. Horton, deren Häuser ab 100 $ kosten, 000 bis 1 Million US-Dollar, hat in den letzten fünf Jahren ein starkes Wachstum erlebt, mit einer durchschnittlichen Umsatzsteigerung von mehr als 20 % pro Jahr und einer Gewinnsteigerung von mehr als 30 % pro Jahr. KGV der Aktie, basierend auf Gewinnschätzungen für 2018, ist 11. Und wenn Sie bereit sind, mehr Risiken einzugehen, Betrachten Sie Beazer.

Schließlich, Ich mag SPDR S&P Hausbauer (XHB), ein ETF, der im Gegensatz zum iShares Home Construction ETF, umfasst keine tangential verbundenen Einzelhändler, wie Williams Sonoma und Lowe.

Bauherren haben schon einmal schwere Zeiten überstanden, und obwohl ich vorsichtig bin, Ich glaube nicht, dass der Sektor noch in einen Abwärtszyklus eingetreten ist. Die beste Strategie besteht darin, die Aktien und den ETF genau zu beobachten und regelmäßig zu kaufen, den gleichen Betrag für Einkäufe monatlich oder vierteljährlich auslegen. Geben Sie nicht zu viel in den Sektor, und machen Sie sich keine Sorgen, wenn es zu beängstigend wird. Das liegt in der Natur des Hausbaus.

James K. Glassman Stühle Glassman Advisory, ein Beratungsunternehmen für öffentliche Angelegenheiten. Er schreibt nicht über seine Kunden.