DSCR-Darlehen für Airbnb:Finanzierung kurzfristiger Mietobjekte

Kurzfristige Mietinvestitionen haben sich zu einer ernstzunehmenden Anlageklasse entwickelt. Airbnb- und VRBO-Immobilien in den richtigen Märkten generieren monatliche Einnahmen, die Langzeitmieten an denselben Standorten nicht erreichen können. Doch die Finanzierungsseite hat mit der tatsächlichen Funktionsweise dieser Immobilien nicht Schritt gehalten. Die meisten herkömmlichen Kreditgeber verlangen eine dokumentierte Miethistorie von 12 Monaten, bevor sie STR-Einnahmen übernehmen können, was für Investoren, die eine neue Immobilie erwerben, ein unmittelbares Problem darstellt. Ridge Street Capital baute sein Airbnb-Kreditprogramm speziell auf diese Lücke auf. In diesem Testbericht geht es darum, wie das Programm funktioniert, was es von der Standard-DSCR-Kreditvergabe unterscheidet und wem es am besten dient.

Warum die Finanzierung einer Airbnb-Immobilie anders ist

Herkömmliche Hypothekendarlehen stützen sich auf langfristige Vergleichswerte aus Mietverträgen, um die Mieteinnahmen einer Immobilie zu ermitteln. Für eine Standard-Langzeitmiete ist dieser Ansatz zutreffend. Für eine kurzfristige Vermietung gilt dies nicht. Eine Immobilie in einem stark nachgefragten STR-Markt generiert möglicherweise das Zwei- bis Dreifache des monatlichen Einkommens eines vergleichbaren langfristigen Mietvertrags, aber ein Kreditgeber, der sich nicht an eine 12-monatige Marktmietbewertung hält, wird dieses Einkommen deutlich unterbewerten. Das Ergebnis ist ein niedrigerer qualifizierter Kreditbetrag, eine höhere erforderliche Anzahlung oder eine völlige Ablehnung.

Die Anforderung einer 12-monatigen Miethistorie verschärft das Problem. Die meisten Anleger, die eine neue STR-Immobilie erwerben, verfügen über keine bestehenden Einkommensnachweise für diesen Vermögenswert. Ohne dokumentierte Historie werden die meisten herkömmlichen Kreditgeber und viele DSCR-Kreditgeber STR-Einnahmen überhaupt nicht in die Qualifikation einbeziehen. Entweder bringt der Investor mehr Bargeld mit, um den Deal abzuschließen, oder er kann mit dem Geschäft nicht fortfahren.

So funktionieren DSCR-Darlehen für kurzfristige Mieten

Ein DSCR-Darlehen qualifiziert einen Kreditnehmer auf der Grundlage des Einkommens der Immobilie und nicht auf der Grundlage seines persönlichen Einkommens, seiner Steuererklärung oder seines beruflichen Werdegangs. Die Schuldendienstdeckungsquote dividiert die monatlichen Bruttomieteinnahmen durch die gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen, die Kapital, Zinsen, Steuern, Versicherungen und alle anfallenden HOA-Beiträge umfassen. Ein Verhältnis von 1,0 oder mehr bestätigt, dass die Immobilie ihre eigenen Schulden deckt.

Bei Kurzzeitmieten wenden die meisten Kreditgeber eine Leerstands- und Kostenreduzierung auf das Brutto-STR-Einkommen an, bevor sie die DSCR-Berechnung durchführen. Dabei reduzieren sie in der Regel die prognostizierten Einnahmen um 20 bis 25 Prozent, um Plattformgebühren, saisonale Schwankungen und Leerstände zu berücksichtigen. Die meisten Kreditgeber, die DSCR-Darlehen für Airbnb-Immobilien anbieten, verlangen, dass die bereinigte Einkommenszahl ein Verhältnis von mindestens 1,0 erreicht, was bestätigt, dass die Immobilie ihre gesamten monatlichen Schuldenverpflichtungen auch nach Berücksichtigung von Leerstand und Plattformkosten abdeckt.

Wie Ridge Street Capital Airbnb-Immobilien absichert

Das Hauptunterscheidungsmerkmal des Programms von Ridge Street Capital ist die Verwendung von AirDNA-Marktdaten zur Prognose von Erträgen für Immobilien ohne bestehende Miethistorie. AirDNA aggregiert tatsächliche Buchungsdaten über Airbnb- und VRBO-Inserate nach Markt, Immobilientyp, Größe und Saisonalität. Für eine Immobilie, die noch nie als STR gelistet wurde, verwendet Ridge Street diese Marktdaten, um eine prognostizierte Einkommenszahl zu ermitteln, anstatt eine dokumentierte Leistungshistorie zu verlangen.

Diese einzige Zeichnungsentscheidung beseitigt die häufigste Hürde, mit der STR-Investoren konfrontiert sind. Ein Investor, der eine neue Airbnb-Immobilie erwirbt, benötigt keine 12-monatige Miethistorie, um sich zu qualifizieren. Stattdessen bestimmt die prognostizierte Marktleistung der Immobilie die DSCR-Berechnung. Für Märkte mit starker, gut dokumentierter STR-Nachfrage basiert diese Prognose auf echten Buchungsdaten aus vergleichbaren aktiven Angeboten und nicht auf einer generischen Marktmietschätzung.

Dieser Ansatz kommt auch Anlegern zugute, die eine Immobilie refinanzieren, die sie kürzlich auf STR-Nutzung umgestellt haben. Wenn die Immobilie eine Einkommenshistorie von weniger als 12 Monaten aufweist, betrachten die meisten Kreditgeber sie als unqualifiziert. Das AirDNA-basierte Underwriting von Ridge Street deckt dieses Szenario ab und ermöglicht die Fortsetzung der Refinanzierung gemäß der prognostizierten Leistung.

Überblick über das DSCR-Darlehensprogramm von Ridge Street Capital

Ridge Street Capital ist in 35 Bundesstaaten tätig und finanziert DSCR-Darlehen sowohl für kurz- als auch langfristige Mietobjekte. Das Programm unterstützt Käufe, Zins- und Laufzeitrefinanzierungen und Auszahlungsrefinanzierungen.

Wichtige Programmparameter:

• Darlehensbeträge ab 55.000 $
• Bis zu 80 % LTV bei Einkäufen
• Originierungsgebühren ab 0 %
• Strukturen mit festen und variablen Zinssätzen für 30 Jahre
• LLC- und Unternehmenseigentum werden unterstützt
• Keine Miethistorie erforderlich
• Abschluss in 21 bis 25 Werktagen

Schlüsselqualifikationsanforderungen:

• Immobilientyp:Wohneinheiten mit 1 bis 4 Wohneinheiten
• Minimaler DSCR von 1,0
• Die Immobilie muss mietbereit sein
• Mindestens Kreditwürdigkeit von 700

Für wen dieses Programm am besten geeignet ist

Drei Anlegerprofile profitieren am meisten von der Airbnb-Darlehensstruktur von Ridge Street Capital.

• STR-Erstkäufer. Anleger, die ihre erste kurzfristige Miete erwerben, müssen bei jedem herkömmlichen Kreditgeber eine Historie einhalten. Das AirDNA-Underwriting von Ridge Street beseitigt diese Hürde und ermöglicht die Qualifizierung des Deals auf der Grundlage der nachgewiesenen Marktleistung und nicht auf der vorherigen STR-Erfolgsbilanz des Investors.
• Portfolioinvestoren vergrößern Airbnb-Bestände. Investoren, die bereits mehrere STR-Immobilien betreiben und ihren Bestand weiter aufstocken wollen, stoßen bei der herkömmlichen Finanzierung an eine harte Grenze. Fannie Mae begrenzt als Finanzinvestition gehaltene Immobiliendarlehen auf 10 finanzierte Immobilien pro Kreditnehmer, und jede neue Hypothek trägt zur Berechnung des persönlichen Schulden-Einkommens-Verhältnisses bei, unabhängig davon, wie gut die bestehenden Immobilien funktionieren. Für DSCR-Darlehen gibt es keine solche Obergrenze. Jede Immobilie wird auf der Grundlage ihres eigenen Einkommens gezeichnet, was bedeutet, dass das Portfolio wachsen kann, solange jede neue Akquisition ihren eigenen Schuldendienst unterstützt.
• Investoren, die Immobilien über eine LLC halten. Herkömmliche Hypotheken erfordern, dass der Kreditnehmer gemäß den Fannie-Mae-Richtlinien das Eigentum auf persönlichen Namen übernimmt, was bedeutet, dass Anlegern, die Vermietungen über eine Geschäftseinheit betreiben, kein herkömmlicher Weg zur Verfügung steht. Das DSCR-Programm von Ridge Street Capital unterstützt LLC- und Unternehmenseigentum direkt und eignet sich daher praktisch für Anleger, die ihr STR-Portfolio als Unternehmen strukturieren, anstatt Vermögenswerte persönlich zu halten.

Abschlussworte

Die Immobilienfinanzierung über Airbnb ist ein spezifisches Problem, das einen Kreditgeber erfordert, der versteht, wie STR-Einnahmen funktionieren, wie sie dokumentiert werden und wie man sie genau absichert. Die meisten Kreditgeber wenden die Logik der Langzeitmiete auf ein Produkt an, das anders funktioniert. Durch die Nutzung der AirDNA-Daten durch Ridge Street Capital wird das Kernproblem des Underwritings direkt gelöst und STR-Investoren Zugang zu Finanzierungen verschafft, die der tatsächlichen Wirtschaftlichkeit des Vermögenswerts entsprechen.

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