Was ist P/AFFO?

Das P/AFFO wird berechnet, indem das P/FFO zu etwaigen Mieterhöhungen addiert und die Investitionsausgaben und die laufenden Wartungskosten abgezogen werden. Das P/AFFO ist ein Maß für die finanzielle Performance eines REIT (Real Estate Investment Trust)Real Estate Investment Trust (REIT)Ein Real Estate Investment Trust (REIT) ist ein Investmentfonds oder Wertpapier, das in ertragsbringende Immobilien investiert . Der Fonds wird von einer Gesellschaft von Anteilseignern betrieben und gehört, die Geld zur Investition in Gewerbeimmobilien einbringen, wie Büro- und Mehrfamilienhäuser, Lager, Krankenhäuser, Einkaufszentren, Studentenwohnheim, Hotels. Es entspricht dem P/FFO, bereinigt um Investitionsausgaben und regelmäßige Wartungskosten, Dies macht es zu einem genaueren REIT-Bewertungsinstrument als P/FFO.

Es ist auch ein genauerer Prädiktor für Dividenden, die ein Unternehmen in Zukunft zahlen wird. und es kann potenziellen Anlegern helfen, eine Entscheidung über den Kauf von Aktien des Unternehmens zu treffen oder nicht. Das P/AFFO wird auch als zur Verteilung verfügbare Fonds bezeichnet.

Kurze Zusammenfassung

• P/AFFO ist eine angepasste Version von Funds from Operations (FFO), die die Investitionen eines Unternehmens berücksichtigt.
• Die P/AFFO-Metrik ist nicht standardisiert, einen Vergleich zwischen REITs unmöglich machen, da es keine Standardverfahren für das P/AFFO zwischen Unternehmen gibt.
• Das P/AFFO berücksichtigt die Investitionen des Portfolios, wie Mieterhöhungen, Neuanstrich der Räumlichkeiten, und Dachaustausch.

So berechnen Sie P/AFFO

Die Berechnung des P/AFFO erfordert, dass wir zunächst den P/FFOP/FFOP/FFO ermitteln, oder Preis zu Betriebsmitteln, kann als zuverlässige und moderne Methode zur Wertermittlung eines REITs bezeichnet werden. Die P/FFO-Metrik wird berechnet, und ziehen Sie dann andere Ausgabenformen vom P/FFO ab, um das P/AFFO zu erhalten. Das P/FFO wird verwendet, um den Cashflow aus Immobilieninvestitionen zu bewerten. Es wird berechnet, indem zuerst der Nettogewinn des Unternehmens ermittelt und dann alle Abschreibungs- und Amortisationskosten während der Periode hinzuaddiert werden. Die Abschreibung wird wieder in die Gleichung aufgenommen, weil Immobilien an Wert gewinnen, und der Abzug der Abschreibung würde den Wert einer Immobilie verfälschen.

Das P/AFFO ergibt sich aus dem P/FFO-Wert und anschließendem Abzug von InvestitionenInvestitionenInvestitionen beziehen sich auf Mittel, die von einem Unternehmen für den Kauf verwendet werden, Verbesserung, oder Instandhaltung von langfristigen Vermögenswerten, um die Instandhaltungskosten und etwaige Veräußerungsgewinne aus dem Verkauf der Immobilie zu verbessern. Die Veräußerungsgewinne aus dem Immobilienverkauf werden abgezogen, da es sich um ein einmaliges Ereignis handelt und keine langfristige Auswirkung auf die Immobilie hat.

P/AFFO-Auszahlungsverhältnis

Das P/AFFO-Verhältnis misst die Fähigkeit eines REITs, langfristig Dividenden an die Aktionäre auszuschütten. Die Ausschüttungsquote wird berechnet, indem die jährliche Dividendenrate eines REITs durch das geschätzte P/AFFO pro Aktie geteilt wird. Es hilft bei der Bewertung des operativen Cashflows des REITs unter Berücksichtigung der Investitionsausgaben und anderer routinemäßiger Wartungskosten.

Wenn ein berechnetes Verhältnis über 100 % liegt, Dies bedeutet, dass die Dividenden dieses REITs höher sind als die für zukünftige Operationen prognostizierten Einnahmen. Als Ergebnis, der REIT kann zur Zahlung von Dividenden aus seiner Barreserve verpflichtet werden. Jedoch, ein solches Szenario ist kein Grund zur Beunruhigung, wenn es sich kurzfristig durchsetzt. Es kann, jedoch, ein Grund zur Besorgnis sein, wenn er sich auf Dauer erstreckt, die für das Geschäft nicht nachhaltig sind und schnelle Maßnahmen zur Anpassung der Dividendenausschüttung erfordernDividendenpolitikDie Dividendenpolitik eines Unternehmens bestimmt die Höhe der Dividenden, die das Unternehmen an seine Aktionäre ausschüttet, und die Häufigkeit, mit der die Dividenden gezahlt werden.

P/AFFO vs. P/FFO

Das P/AFFO wird bei der Messung der REITs-Performance stärker bevorzugt als das P/FFO, da bei ersterem die dem Unternehmen angefallenen Kosten im Detail abgezogen werden. einschließlich Investitionsausgaben und routinemäßige Wartungskosten. Das P/FFO berücksichtigt nur die Abschreibungs- und Amortisationskosten, unter Ausschluss anderer wichtiger Kosten, die den Wert eines Unternehmens beeinflussen.

Ein weiterer Streitpunkt zwischen den beiden Metriken ist, dass der P/FFO für die meisten Unternehmen stärker standardisiert ist als der P/AFFO. Es gibt Richtlinien, die Unternehmen bei der Berechnung des P/FFO verwenden können, es gibt jedoch keine Standardmethode zur Berechnung des P/AFFO.

Dies bedeutet, dass jedes Unternehmen seine bevorzugte Methode zur Bestimmung seines P/AFFO verwenden kann; Die von den Unternehmen ermittelten Werte sind möglicherweise nicht mit anderen Werten in der gesamten Branche vergleichbar. Der Vergleich ist ein wichtiger Aspekt in der Immobilienbranche, da er es Experten ermöglicht, die Leistung verschiedener Unternehmen zu ermitteln.

Verschuldung (Leverage Ratio)

Für ein stetiges Wachstum des P/AFFO pro Aktie und eine Erhöhung der an die Aktionäre zahlbaren Dividenden, Unternehmen sind verpflichtet, niedrigere Kapitalkosten als Barerträge zu halten. Schulden sind für die meisten Unternehmen ein wichtiger Aspekt, da sie Schulden aufnehmen können, um ihr Wachstum zu steigern oder ein Defizit bei der Finanzierung ihrer Geschäftstätigkeit zu decken. Jedoch, die Schuldenkosten variieren, und Unternehmen sollten die günstigsten Schulden erhalten, die flexibel und mit überschaubaren Rückzahlungsbedingungen sind.

Unternehmen verwenden Leverage Ratios, um das mit einem bestimmten Kreditangebot verbundene Risiko zu bewerten. Die Kennzahl wird auch von Ratingagenturen verwendet, um die Kreditwürdigkeit von REITs zu beurteilen. Gläubiger verwenden die von den Ratingagenturen erhaltenen Daten zum Nachweis der KreditwürdigkeitKreditwürdigkeitKreditwürdigkeit, Einfach gesagt, ist, wie "würdig" oder verdient man Kredit ist. Wenn ein Kreditgeber davon überzeugt ist, dass der Kreditnehmer seine Verbindlichkeiten fristgerecht erfüllen wird, der Kreditnehmer gilt als kreditwürdig. eines Kreditinstituts.

Die Daten erläutern den Cashflow und die Fähigkeit eines REITs, die Schulden bequem zurückzuzahlen und ob er andere ausstehende Schulden bei anderen Gläubigern hat. Die Bonität eines Unternehmens ist für die Kreditwürdigkeit von entscheidender Bedeutung, da Gläubiger solche Aufzeichnungen einsehen, um die Rückzahlungsfähigkeit und das Ausfallrisiko zu beurteilen. Niedrige Kreditzinsen, deshalb, schränkt die Wachstumschancen eines Unternehmens ein.

Zusätzliche Ressourcen

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