Regeln für die aktive Teilnahme von Vermietern von Mietobjekten

Sie müssen sich aktiv an der Verwaltung Ihres Mietobjekts beteiligen, um alle steuerlichen Abschreibungen zu genießen.

Die Liste der für Vermieter von Mietwohnungen vorteilhaften Steuerregelungen ist lang. Reichliche Abzüge, Abschreibungen, Kapitalertragsteuersätze, 1031 Börsen und passive Aktivitätsverlustregeln stammen alle aus einem Rahmen von Richtlinien, die Immobilieninvestitionen fördern. Wenn Sie eine Mietwohnung besitzen oder über den Kauf nachdenken, Halten Sie sich an diese Regeln, um die Auswirkungen auf Ihr Endergebnis zu verstehen. Die passive Aktivitätsverlustregel, in Verbindung mit seinem aktiven Mitwirkungserfordernis, ist besonders wertvoll für neue Anleger, die in ihrem ersten Jahr im Spiel möglicherweise einen Verlust aufweisen.

Teilnahme verstehen

Wenn Sie Geld mit der Miete von Immobilien verdienen, es wird allgemein als passives Einkommen angesehen. Es entsteht mehr aus der Immobilie selbst als aus einer Dienstleistung, die Sie erbringen. Wenn Sie Geld verlieren, es ist ein passiver Einkommensverlust oder, einfach, passiver Verlust. Ein Gewinn wird als ordentliches Einkommen besteuert. Wie mit einem Schaden umgegangen wird, hängt davon ab, ob Sie aktiv an den Vermietungsaktivitäten teilgenommen haben. Wenn Sie nicht aktiv am Vermietgeschäft teilgenommen haben, Sie dürfen nur passive Verluste von passiven Gewinnen abziehen, wie aus anderen Mietobjekten. Wenn Sie keine passiven Gewinne haben, Sie können den passiven Verlust auf andere Steuerjahre zurück- oder vortragen, in denen Sie passive Gewinne verrechnen müssen. Wenn Sie sich aktiv beteiligt haben, ab 2014, Sie können bis zu 25 US-Dollar abziehen, 000 an passivem Verlust aus nicht-passivem Einkommen, wie zum Beispiel Löhne aus Ihrem Job.

Mindestanforderung an Miteigentum

Sie müssen mindestens 10 Prozent des Vermögens besitzen, das einen passiven Verlust aufweist, um den aktiven Teilnahmetest zu bestehen und passive Verluste vom nicht-passiven oder aktiven Einkommen abziehen zu können. Es gibt keine Ausnahmen von dieser Regel. Wenn Sie nicht mindestens 10 Prozent der Immobilie besitzen, Sie können passive Verluste von nichts anderem als passivem Gewinn abziehen, Sie können den Verlust aber trotzdem in andere Steuerjahre zurück- oder vortragen.

Aktive Teilnahme

Neben dem Besitz von mindestens 10 Prozent der Mietsache, um den aktiven Teilnahmetest zu bestehen, Sie müssen aktiv an der Verwaltung der Immobilie mitgewirkt haben, insbesondere bei Managemententscheidungen. Der Internal Revenue Service liefert Beispiele für die aktive Teilnahme als Werbeträger, Mieten einziehen und Reparaturen vornehmen oder veranlassen. Es verdeutlicht, jedoch, dass der Begriff "aktive Beteiligung" ein weniger strenger Standard ist als "materielle Beteiligung", der für Immobilienfachleute gilt. Um aktiv mitzumachen, müssen Sie nicht jeden Aspekt des Managements behandeln. Wenn Sie neue Mieter genehmigen, Mietbedingungen festlegen und Ausgaben genehmigen, Sie haben den Test bestanden.

Einschränkungen für Hochverdiener

Die vollen 25 Dollar, Der Abzug des passiven Verlustes von 000 vom nicht-passiven Einkommen ist nur für Steuerzahler mit einem modifizierten bereinigten Bruttoeinkommen von 100 USD möglich. 000 oder weniger ($50, 000 oder weniger, wenn Eheleute getrennt einreichen). Es läuft über $100 aus, 000 und endet vollständig für Erwerbstätige mit einem Einkommen von 150 USD, 000 und mehr.