Kann ich nach der Zwangsvollstreckung eine Hypothek bei einem Cosigner erhalten?

Fast drei Millionen Immobilien erhielten im Jahr 2010 Zwangsvollstreckungen – ein Rekord für den amerikanischen Wohnungsmarkt. Hausbesitzer können aus verschiedenen Gründen von einer Zwangsvollstreckung betroffen sein, z. einschließlich mildernder Umstände wie schwere Krankheit oder Tod eines Arbeitnehmers, die sie in Zahlungsverzug bringen. Andere können nach einer Scheidung oder dem Verlust des Arbeitsplatzes in finanzielle Not geraten. Die Zwangsvollstreckung schadet der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers, eine baldige Finanzierung erschweren, sogar mit Unterzeichner.

Die Grundlagen

Die Zwangsvollstreckung ist das rechtliche Verfahren, durch das ein Hypothekengeber sein Recht ausübt, eine Immobilie in Besitz zu nehmen, nachdem ein Kreditnehmer ausgefallen ist. Als Ergebnis, der Hausbesitzer verliert sein Interesse am Haus und seine Kreditwürdigkeit wird durch die vom Kreditgeber gemeldeten verpassten Zahlungen sowie durch die Zwangsvollstreckung selbst geschädigt. Hypothekenbanken verlangen eine Wartezeit für schwerwiegende Kreditunfälle wie Zwangsvollstreckung, Leerverkäufe und Insolvenzen, da diese direkt die Fähigkeit des Kreditnehmers zur Schuldentilgung widerspiegeln. Während dieser Wartezeit ist der Kreditnehmer muss eine gute Kreditwürdigkeit wiederherstellen und sich von seiner finanziellen Notlage erholen, bevor er eine neue Hypothek mit oder ohne Mitunterzeichner erhält.

Cosigner-Funktion

Ein Mitunterzeichner hilft einem ansonsten schwachen Kreditnehmer aufgrund seines starken Finanz- und Kreditprofils, sich für einen Kredit zu qualifizieren. Im Gegensatz zu einem Mitkreditnehmer, der auch ein Interesse an der Immobilie erhält, indem er dem Hauptkreditnehmer hilft, sich zu qualifizieren, ein Mitunterzeichner einer Hypothek garantiert nur, oder übernimmt die Verantwortung für Zahlungen für den Kredit leisten, wenn der Kreditnehmer ausfällt. Mitunterzeichner erwerben nicht unbedingt Eigentumsanteile an der Immobilie. Mitunterzeichner helfen in der Regel dabei, geringere Schulden wie Autokredite, Kreditkarten und Mietverträge. Bei Verwendung für Hypotheken, ein Elternteil oder naher Verwandter kann für einen Kreditnehmer mit minimalem Kredit unterzeichnen, aber nicht jemand mit schlechter Kreditwürdigkeit. Der Kreditnehmer muss nach einer Zwangsvollstreckung aus eigener Kraft für das Darlehen in Frage kommen.

Konventionelle Wartezeit

Der Kreditnehmer muss die gesamte Wartezeit abwarten, bevor er eine neue Hypothek aufnehmen kann. Ein Mitunterzeichner hat keinen Einfluss auf die Wartezeit. Die meisten Hypotheken sind konventionelle Darlehen im Besitz von Fannie Mae oder Freddie Mac. Diese erfordern drei bis sieben Jahre nach einer Zwangsvollstreckung oder einer Urkunde an die Stelle der Zwangsvollstreckung, die das Eigentum an den Kreditgeber zurückgibt. Für Kreditnehmer, die nachweisen können, dass mildernde Umstände den Ausfall verursacht haben, gelten dreijährige Wartefristen, während eine Wartezeit von fünf bis sieben Jahren vom Beleihungs- und Hypothekenprogramm abhängt.

Staatskredite

Hypotheken, die von der Eidgenössischen Wohnungsverwaltung versichert sind, oder FHA-Darlehen, und diejenigen, die vom Department of Veterans Affairs garantiert werden, haben nach der Zwangsvollstreckung weniger strenge Wartezeiten. Wie herkömmliche Kredite Kreditnehmer müssen die FHA- und VA-Zulassungsstandards aus eigener Kraft erfüllen. Ein Mitunterzeichner kann als kompensierender Faktor dienen, der die Kreditakte des Kreditnehmers stärkt, kann jedoch nicht an die Stelle der grundlegenden Warteanforderungen treten. Die FHA verlangt eine dreijährige Wartefrist, auf die bei Vorliegen eines dokumentierten mildernden Umstands verzichtet werden kann. VA-Darlehen benötigen zwei Jahre.