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Banken sollten das Konzentrationsrisiko auf dem Wohnungsmarkt nicht unterschätzen

Die Einschätzung australischer Banken zum Risiko, das Hypothekenstress für unsere Wirtschaft und die eigene Lebensfähigkeit der Banken darstellt, ist besorgniserregend. Shayne Elliott, Der CEO der ANZ Bank kommentierte im Four Corners-Bericht dieser Woche:

Diese Ansicht steht im Widerspruch zu Untersuchungen aus den Vereinigten Staaten, denen zufolge die Wohnungsmärkte dort weniger diversifiziert sind als bisher angenommen. Dies bedeutet, dass alle Hauspreisschocks wahrscheinlich gleichzeitig im ganzen Land auftreten werden, Kreditnehmern und Banken aufgrund von Hypothekenausfällen hohe kumulierte Verluste zuzufügen. Die australischen Wohnungsmärkte dürften aufgrund der Bevölkerungszahl von Sydney und Melbourne noch konzentrierter sein als in den USA.

Die Bankenaufsichtsbehörde, die Australian Prudential Regulation Authority (APRA), hat den Banken bereits Richtlinien zur Verfolgung des Hypothekenrisikos und zur Begrenzung des Kreditwachstums an Investoren herausgegeben. insbesondere bei zinslosen Darlehen. Eine unabhängige Überprüfung von Stephen Sedgewick im Auftrag der Branche empfahl den Banken auch, die Zahlungen an Hypothekenmakler basierend auf dem Volumen der von ihnen gesicherten Kredite einzustellen. um Risiken zu reduzieren. Diese Schritte reichen jedoch möglicherweise nicht aus, um die Sicherheit zu gewährleisten.

Australische Banken dem Hypothekenrisiko ausgesetzt

Die Verluste der Banken während der globalen Finanzkrise wurden zu einem großen Teil dadurch verursacht, dass Kreditnehmer ihre Hypotheken nicht zurückzahlen konnten. Nach Erhalt eines Darlehens, Kreditnehmer können Einkommensschocks wie den Verlust von Arbeitsplätzen oder Abstufungen und Ausgabenschocks wie höhere Benzinpreise oder Zinssätze erleben, die ihre Fähigkeit beeinträchtigen, ihre Hypotheken zu bedienen.

Australische Hypothekenverträge sind für Kreditnehmer im internationalen Vergleich riskant. Im Gegensatz zu anderen Ländern, Australische Banken bieten an, Kredite nur bis zu fünf Jahren zu einem festen Zinssatz zu vergeben, und die meisten Kredite haben einen variablen Zinssatz.

Dadurch sind australische Kreditnehmer Zinserhöhungen ausgesetzt. In den letzten Jahren, Die Zinsen wurden gesenkt, da die Ökonomen der Reserve Bank of Australia auf niedrige Inflationsraten abzielten.

Die Zinsen sind jetzt nahe Null, die Fähigkeit der RBA zur Stimulierung des Wirtschaftswachstums einzuschränken. Es besteht die Möglichkeit, dass die RBA die Zinssätze anhebt, Erschütterungen bei Hypothekenkreditnehmern. Meine Recherchen zeigen, dass dieser Schock die Bankverluste erheblich erhöhen könnte.

Derzeit sind 23% der Verbraucherausgaben mit dem Wohnen verbunden, und diese Zahl ist für Hypothekenkreditnehmer wahrscheinlich höher und könnte steigen. Zinserhöhungen, in Kombination mit der aktuell hohen Verschuldung, dürften daher die Inflation erhöhen und weitere Zinserhöhungen auslösen.

Umgang mit dem Risiko von Hypothekenstress

Aktuelle Bankportfolios sind nicht gut diversifiziert, wenn 60 % des Bankvermögens in Hypotheken sind. Auch andere Kreditklassen wie gewerbliche Immobilienkredite und Kredite für kleine und mittlere Unternehmen sind häufig immobilienbesichert.

Die Kreditvergabestandards der Banken müssen konsistenter sein, um zu vermeiden, dass Kreditnehmer nach dem Kreditgeber suchen, der ihnen den höchsten Kreditbetrag anbietet. Kreditvergabestandards sollten auch die Konzentration von Wohneinnahmen und -ausgaben im Portfolio eines Kreditnehmers berücksichtigen.

Banken sollten Festhypotheken fördern. Bei dieser Hypothekenform wird das Zinsrisiko vom Kreditnehmer auf die Banken übertragen, die besser in der Lage sind, dieses Risiko zu managen. Dies kann mit zusätzlichen Kosten verbunden sein, sollte aber im Vergleich zu den Kosten, die die Verbraucher tragen, wenn die Immobilienblase jemals platzen sollte, gering sein.

Auch die Verwendung von Verrechnungskonten und Neuziehungseinrichtungen muss genauer untersucht werden. als Ausgleich für ausstehende Kredite verwendet werden. Kreditnehmer verwenden diese Mittel häufig, um zusätzliche Immobilien zu erwerben, und stehen im Falle eines Hypothekenausfalls möglicherweise nicht zur Verfügung. Anstatt Verrechnungskonten zu fördern, ist es möglicherweise besser, Kreditnehmern eine Vorauszahlung für ihre Hypothek zu gewähren. aber keine Option zum Neuzeichnen. Sollten Verbraucher das Eigenkapital in ihren Häusern in Anspruch nehmen wollen, sie könnten dann eine zweite Hypothek beantragen.

Hypothekenmakler sollten als unabhängige Berater auftreten, ein Instrument für Verbraucherinformation und Bankenwettbewerb, da insbesondere kleinere Kreditgeber auf Hypothekenmakler angewiesen sind. Der Sedgwick-Bericht schlug vor, dass das Beleihungsverhältnis von Hypotheken bei der Zahlung von Hypothekenmaklern berücksichtigt werden sollte. Dies würde bedeuten, dass Kredite mit hohen Beleihungsquoten (bei denen der Kreditnehmer eher ausfällt) eine niedrigere Gebühr erhalten würden.

Die Bankenüberprüfung von Sedgwick war ein Schritt in die richtige Richtung, aber der Fokus sollte eher auf Banken als auf Hypothekenmakler liegen, da letztendlich die Bank einen Vertrag mit dem Verbraucher abschließt.

Einiges davon kann eine grundlegende Wertänderung erfordern. Es ist unwahrscheinlich, dass sich der australische Immobilienhunger ändern wird, aber das bedeutet, dass wir unsere Wetten gegen alle Risiken absichern müssen, indem wir die Diversifizierung und die Art und Weise, wie Banken Hypotheken finanzieren, verbessern.

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