FHA vs. konventionelles Darlehen:Welches ist das Richtige für Sie?

Wenn Sie zum ersten Mal ein Eigenheim kaufen, fragen Sie sich vielleicht, ob ein FHA- oder ein herkömmliches Darlehen die richtige Wahl für Sie ist. Welches Darlehen für Sie am besten geeignet ist, hängt letztendlich von Ihrer finanziellen Situation und der Art des Eigenheims ab, das Sie kaufen möchten.

Wenn Sie den Unterschied zwischen diesen beiden Arten von Darlehen verstehen, können Sie leichter feststellen, welches das richtige für Sie ist. Dieser Artikel erklärt, was FHA und konventionelle Darlehen sind, der Unterschied zwischen den beiden und was die Vor- und Nachteile von jedem sind.

Was ist ein FHA-Darlehen?

Ein FHA-Darlehen ist ein staatlich unterstütztes Darlehen für Erstkäufer von Eigenheimen. Die Federal Housing Administration unterstützt das Darlehen, aber das Darlehen selbst wird von einem zugelassenen Hypothekengeber vergeben.

FHA-Darlehen haben in der Regel geringere Kredit- und Anzahlungsanforderungen. Sie sind mit Festzinslaufzeiten von 15 oder 30 Jahren erhältlich. Hier ist eine kurze Liste der Anforderungen, um sich für ein FHA-Darlehen zu qualifizieren:

• Eine FICO-Mindestpunktzahl von mindestens 500
• Hypothekenversicherung ist erforderlich
• Das Verhältnis von Schulden zu Einkommen des Kreditnehmers muss unter 43 % liegen
• Die Immobilie muss der Hauptwohnsitz des Kreditnehmers sein
• Der Kreditnehmer muss einen Beschäftigungsnachweis erbringen können

Was ist ein konventionelles Darlehen?

Ein herkömmliches Darlehen ist ein Darlehen, das nicht von einer Regierungsbehörde wie der FHA oder der Veterans Administration (VA) unterstützt wird. Herkömmliche Darlehen werden von einem privaten Kreditgeber angeboten und machen etwa zwei Drittel der in den USA aufgenommenen Hypotheken aus.

Hier sind die Voraussetzungen, um sich für eine herkömmliche Hypothek zu qualifizieren:

• Füllen Sie Ihren Hypothekenantrag aus
• Stellen Sie alle erforderlichen Unterlagen bereit
• Lassen Sie eine Kreditauskunft laufen
• Arbeitsnachweis vorlegen

Konforme vs. nichtkonforme Kredite

Es gibt zwei verschiedene Arten von konventionellen Krediten, die Sie beantragen können:

• Konforme Darlehen: Diese Kredite haben Bedingungen, die den Richtlinien von Fannie Mae und Freddie Mac entsprechen. Einzelne Kreditgeber können jedoch strengere Anforderungen festlegen, wenn sie dies wünschen. Um sich für ein konformes Darlehen zu qualifizieren, müssen Sie die folgenden Richtlinien erfüllen:
  • Kreditwürdigkeit
  • Anzahlung
  • Verhältnis von Schulden zu Einkommen
  • Kreditlimit
• Nicht konforme Kredite: Ein nicht konformes Darlehen liegt über dem von Fannie Mae und Freddie Mac festgelegten maximalen Darlehensbetrag. Diese werden auch als Jumbo-Darlehen bezeichnet. Nicht konforme Kredite haben in der Regel höhere Zinssätze und sind weniger verbreitet als konforme Kredite.

Was ist der Unterschied zwischen einem konventionellen und einem FHA-Darlehen?

Der Hauptunterschied zwischen den beiden Darlehen besteht darin, dass FHA-Darlehen in der Regel leichter zu qualifizieren sind. Herkömmliche Kredite erfordern eine höhere Kreditwürdigkeit und eine größere Anzahlung.

Dies bedeutet jedoch nicht unbedingt, dass ein FHA-Darlehen immer die beste Wahl ist. Wenn Sie sich für ein FHA-Darlehen entscheiden, müssen Sie sich mit mehr Bestimmungen befassen. Nachfolgend finden Sie eine detailliertere Erklärung, wie die beiden Darlehen zusammenpassen.

Kredit-Scores

• FHA-Darlehen: Wenn Sie eine Kreditwürdigkeit von mindestens 500 haben, können Sie sich für ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von 10 % qualifizieren. Kreditnehmer mit einer Kreditwürdigkeit von mindestens 580 können sich mit einer Anzahlung von 3,5 % qualifizieren.
• Herkömmliche Kredite: Herkömmliche Kredite erfordern in der Regel eine Mindestbonität von 620. Dies kann jedoch je nach Kreditgeber variieren.

Anzahlung

• FHA-Darlehen: FHA-Darlehen erfordern eine Mindestanzahlung von entweder 3,5 % oder 10 %, abhängig von der Kreditwürdigkeit des Kreditnehmers. Und bei einem FHA-Darlehen können 100 % der Anzahlung ein Geschenk von jemand anderem sein.
• Herkömmliche Kredite: Es ist möglich, ein herkömmliches Darlehen zu finden, das eine Anzahlung von nur 3 % akzeptiert. Voraussetzung dafür ist allerdings eine sehr gute Bonität. Bei herkömmlichen Krediten kann ein Teil der Anzahlung verschenkt werden.

Kreditlimits

• FHA-Darlehen: Das Kreditlimit für FHA-Darlehen variiert je nach Landkreis, in dem Sie leben. Die neuen Kreditlimits traten jedoch am 1. Januar 2022 in Kraft. Für Gebiete mit hohem Einkommen beträgt das Kreditlimit 970.800 USD. Das niedrigste Kreditlimit beträgt 420.680 $.
• Herkömmliche Kredite: Bei konformen Krediten hängt die Beleihungsgrenze auch von Ihrem Wohnort ab. Fannie Mae hat die Richtlinien für 2022 aktualisiert und die Kreditlimits in allen bis auf 47 Bezirken in den USA erhöht

Für ein Einfamilienhaus beträgt das Kreditlimit 548.250 USD. Für ein Einfamilienhaus in einem Hochpreisgebiet liegt die Grenze bei 822.375 $.

Verhältnis von Schulden zu Einkommen

• FHA-Darlehen: Für 2022 muss das Verhältnis von Schulden zu Einkommen eines Kreditnehmers unter 43 % liegen. Ihre gesamte Wohnungsschuld darf 31 % nicht überschreiten. Einigen Kreditnehmern wird jedoch eine Ausnahme gewährt, also lassen Sie sich nicht entmutigen, wenn Sie diese Richtlinie nicht einhalten.
• Herkömmliche Kredite: Das maximale Verhältnis von Schulden zu Einkommen hängt von dem Kreditgeber ab, mit dem Sie zusammenarbeiten. Einige Kreditgeber erlauben jedoch Schulden-Einkommens-Verhältnisse zwischen 40 % und 50 %.

Berechtigte Eigenschaften

• FHA-Darlehen: Einfamilienhäuser, genehmigte Eigentumswohnungen oder Reihenhäuser, freistehende und halb freistehende Häuser und Fertighäuser sind alle für FHA-Darlehen berechtigt. Ein FHA-Darlehen kann nicht zum Kauf einer Mietimmobilie oder eines Ferienhauses verwendet werden. Das Haus muss als Hauptwohnsitz genutzt werden.
• Herkömmliche Kredite: Einfamilienhäuser, Eigentumswohnungen und Reihenhäuser, Einfamilienhäuser und Doppelhaushälften sowie Häuser, die ernsthaft modernisiert werden müssen, kommen alle für herkömmliche Darlehen infrage. Herkömmliche Kredite können zum Kauf Ihres Hauptwohnsitzes, einer Mietimmobilie oder eines Ferienhauses verwendet werden.

Private Hypothekenversicherung (PMI)

• FHA-Darlehen: Bei einem FHA-Darlehen müssen Sie im Voraus eine Hypothekenversicherungsprämie (MIP) zahlen. Und wenn Ihre Anzahlung weniger als 10 % beträgt, müssen Sie sie für die Laufzeit des Darlehens behalten. Wenn Sie sich jedoch zu einem späteren Zeitpunkt für eine Refinanzierung in ein herkömmliches Darlehen entscheiden, können Sie die FHA-Hypothekenversicherung aufgeben.
• Herkömmliche Kredite: Bei einer Anzahlung von 20 % ist keine private Hypothekenversicherung (PMI) erforderlich. Wenn Ihre Anzahlung geringer ist, müssen Sie eine Hypothekenversicherung bezahlen. Ihre Hypothekenversicherung wird jedoch gekündigt, sobald Sie 80 % Eigenkapital in Ihrem Haus erreicht haben.

Refinanzierung

• FHA-Darlehen: Solange Sie die Anforderungen des Kreditgebers erfüllen, können Sie Ihr FHA-Darlehen später refinanzieren. Und dank eines Programms, das als Streamline-Refinanzierung bekannt ist, kann es einfacher sein, ein FHA-Darlehen zu refinanzieren.

Dieses Programm wird vom Department of Housing and Urban Development (HUD) angeboten. Es ermöglicht Ihnen, Ihr bestehendes FHA-Darlehen zu refinanzieren, aber den Hausbewertungsprozess zu vermeiden.

Es erfordert auch weniger Dokumentation und Underwriting. Um sich zu qualifizieren, müssen Sie Ihre Hypothekenzahlungen aktuell halten.

• Herkömmliche Kredite: Sie können ein herkömmliches Darlehen refinanzieren, solange Sie die Anforderungen Ihres Kreditgebers erfüllen. Kreditnehmer, die einen Kredit von Fannie Mae oder Freddie Mac aufgenommen haben, sind ebenfalls für das Home Affordable Refinance Program (HARP) berechtigt.

Dieses Programm ermöglicht es allen Kreditnehmern, ihre Häuser zu refinanzieren, unabhängig davon, wie viel Eigenkapital sie in ihrem Haus haben. Dies ist für Kreditnehmer verfügbar, die am oder vor dem 31. Mai 2009 einen Kredit aufgenommen haben und ihre monatlichen Zahlungen auf dem Laufenden halten.

FHA vs. konventionelle Kredite

Wenn Sie sich immer noch nicht sicher sind, ob ein FHA-Darlehen oder ein herkömmliches Darlehen die richtige Wahl für Sie ist, finden Sie hier einige der Vor- und Nachteile der beiden.

Vorteile von FHA-Darlehen

• Diese Kredite sind leichter zu bekommen
• Besser für Kreditnehmer mit niedriger Kreditwürdigkeit
• Niedrige Anzahlungsanforderungen
• Kommt mit besseren Refinanzierungsmöglichkeiten

Nachteile von FHA-Darlehen

• Hypothekenversicherung erforderlich
• Wenn Ihre Anzahlung weniger als 10 % beträgt, ist die Hypothekenversicherung für die Laufzeit des Darlehens erforderlich
• Grenzwerte für bestimmte Arten von Eigenschaften
• Kann mit hohen Zinssätzen einhergehen
• Die Bearbeitung von FHA-Darlehen dauert normalerweise länger

Vorteile herkömmlicher Kredite

• Bietet höhere Kreditlimits als FHA-Darlehen
• Bei einer Anzahlung von 20 % ist keine Hypothekenversicherung erforderlich
• Sie können Kredite für Anlageimmobilien aufnehmen
• Einige Kredite akzeptieren Anzahlungen von nur 3 %

Nachteile konventioneller Kredite

• Um sich zu bewerben, benötigen Kreditnehmer mindestens eine Kreditwürdigkeit von 620
• Für Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen kann es schwieriger sein, sich zu qualifizieren
• Eine höhere Anzahlung ist erforderlich, um eine Hypothekenversicherung zu vermeiden

Wie man sich zwischen den beiden entscheidet

Wenn Sie ein Kreditnehmer mit niedrigem Einkommen sind oder eine niedrige Kreditwürdigkeit haben, ist ein FHA-Darlehen möglicherweise die richtige Wahl für Sie. Stellen Sie einfach sicher, dass Sie sich die Hypothekenversicherung und die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können.

Wenn Sie eine Kreditwürdigkeit von 620 oder höher haben und sich eine größere Anzahlung leisten können, ist eine konventionelle Hypothek wahrscheinlich die beste Option für Sie. Und wenn Ihre Kreditwürdigkeit 720 oder höher ist, werden Sie wahrscheinlich feststellen, dass herkömmliche Hypotheken die günstigere Option sind.

Der beste Ausgangspunkt ist, mit einem Hypothekenmakler zu sprechen und sich von ihm durch Ihre Optionen führen zu lassen. Wenn Sie mehr erfahren möchten, können Sie sich die folgenden Ressourcen ansehen:

• Beste Kreditgeber für FHA-Darlehen
• FHA-Darlehensanforderungen
• Beste Hypothekengeber 2022