So verwalten Sie Ihre Mieteinnahmen sinnvoll

Um ein profitabler Immobilieninvestor zu werden, müssen Sie Ihren Finanzen Zeit und Aufmerksamkeit widmen. Als Vermieter müssen Sie Mieteinnahmen verwalten und Geld für Reparaturen, Instandhaltung, Steuern und andere immobilienbezogene Ausgaben ausgeben.

Obwohl einige Immobilien mehr Einkommen generieren als andere, können Sie Ihren ROI optimieren, egal welche Art von Immobilien Sie besitzen. Der Schlüssel ist, Ihre Finanzen zu verwalten. Je besser Sie Ihre Mieteinnahmen und -ausgaben verwalten, desto profitabler werden Sie.

Probieren Sie diese Strategien zur Verwaltung Ihrer Mieteinnahmen und -ausgaben aus.

1. Beschränken Sie das Streben nach zeitaufwändigen Investitionen

Es gibt viele Möglichkeiten, mit Immobilien Geld zu verdienen. Sie können beispielsweise Immobilien mieten, reparieren und umdrehen oder online investieren. All dies sind gute Geldverdiener, aber Mietobjekte sind die beste Einnahmequelle.

Wenn Sie Ihre Zeit damit verbringen, zu viele kurzfristige Investitionen zu tätigen, bleibt Ihnen keine Zeit mehr, weitere Mietobjekte zu erwerben.

Der Besitz von Mietobjekten bringt Ihnen vielleicht nicht so viel Geld im Voraus, aber es ist die einzige langfristige Vermögensaufbaustrategie im Immobilienbereich. Wenn Sie kein langfristiges Vermögen aufbauen, erfordern Ihre Anlageerträge kontinuierliche harte Arbeit, und Sie könnten am Ende zu erschöpft sein, um Ihre Immobilien zu verwalten.

Es ist verlockend, Ihr Geld in jeden Aspekt von Immobilien zu stecken, um zu sehen, was am besten funktioniert. Wenn Sie jedoch mehrere Mietobjekte verwalten, müssen Sie bei Ihren Investitionen selektiv vorgehen.

Wenn Sie andere Investitionen tätigen möchten, können Sie Ihre Zeit freisetzen, indem Sie eine Immobilienverwaltungsgesellschaft beauftragen. Ihre Zeit ist jedoch möglicherweise besser investiert, wenn Sie mehr Mietobjekte erwerben.

2. Beauftragen Sie nur lizenzierte Fachleute mit der Durchführung von Reparaturen

Der Versuch, alle Reparaturen selbst durchzuführen oder einen Freund einzustellen, kann sich als Katastrophe herausstellen. Wenn Sie überfordert sind oder Ihr Freund nicht die erforderliche Erfahrung für den Job hat, können Katastrophen passieren. Sie könnten am Ende einen Fachmann beauftragen müssen, um das ursprüngliche Problem und zu beheben der Fehler – endet in kostspieliger Arbeit. Diese Art von schlechtem Urteilsvermögen wird die Reparaturkosten dramatisch erhöhen.

Beauftragen Sie Fachleute mit der Durchführung von Wartungs- und Reparaturarbeiten in den folgenden Bereichen:

• Sanitär
• Überdachung
• HLK
• Elektrisch
• Propangeräte

Als Investor haben Sie keine Zeit, sich um DIY-Reparaturen zu kümmern. Wenn Sie sich dafür entscheiden, einen Hausverwalter zu beauftragen, kann dieser Reparaturen und Wartungsarbeiten für Sie durchführen, indem er die richtigen Fachleute einstellt. Wenn Sie einen Vertrag mit einer professionellen Verwaltungsgesellschaft abschließen, unterhält diese bestehende Beziehungen zu lokalen Wartungsunternehmen, um sicherzustellen, dass Sie gute Angebote für professionelle Jobs erhalten.

3. Legen Sie Ihre geschätzten Steuerzahlungen sofort zurück

Lassen Sie sich nicht von einer erheblichen Einkommensteuerrechnung anschleichen. Verwalten Sie Ihre Mieteinkommenssteuern von Anfang an, indem Sie den ungefähren Prozentsatz jedes Mal, wenn Sie eine Mietzahlung erhalten, beiseite legen.

Ihre Einkommenssteuern fallen irgendwo zwischen 10 % und 37 %. Ein Steuerexperte kann Ihnen helfen, Ihre Schulden zu schätzen. Sie müssen vierteljährlich Steuern zahlen, und wenn Sie das Geld beiseite legen, sobald es hereinkommt, können Sie Ihre Steuern ganz einfach pünktlich und vollständig bezahlen.

Es kann am einfachsten sein, ein separates Bankkonto für Ihre Steuern zu haben. Auf diese Weise riskieren Sie nicht zu glauben, dass Sie mehr Bargeld zur Verfügung haben, als Sie tatsächlich haben. Jeder Cent auf Ihrem Steuerkonto ist unantastbar.

4. Legen Sie regelmäßig Geld für Reparaturen und andere Ausgaben zur Seite

Haben Sie ein Sparkonto nur für Ausgaben eingerichtet? Wenn nicht, erwägen Sie, so schnell wie möglich eine zu erstellen. Selbst wenn Sie bereits Geld für Steuern beiseite gelegt haben, müssen Sie mehr für Reparaturen und Versicherungen beiseite legen.

Einige der häufigsten Reparaturen können enorm sein. Angenommen, das Dach ist seit Jahren an derselben Stelle undicht. Sie möchten nicht das Dach abreißen und verrottete Trockenbauwände ersetzen und das Dach neu aufbauen müssen. Lecks müssen schnell nachverfolgt werden, um Tausende von zusätzlichen Dollars zu vermeiden.

Für schnelle Reparaturen benötigen Sie Bargeld

Wenn Ihre Mieter den Reparaturbedarf melden, haben Sie manchmal nur bis zu zehn Tage Zeit, um die Reparatur durchzuführen. Zum Beispiel werden ein undichtes Dach im Winter, kein fließendes Wasser und ein kaputter Warmwasserbereiter als vorrangig angesehen. Die meisten Staaten verlangen, dass diese Reparaturen innerhalb von 24 Stunden abgeschlossen sind. Andere Wartungsarbeiten, wie ein zerbrochenes Fenster oder ein defektes Garagentor, haben im Allgemeinen zehn Tage Zeit, um die Reparaturen abzuschließen.

Es gibt keine Möglichkeit, zahlreichen Reparaturen von jedem Ihrer Mieter zu entgehen. Einige Reparaturen sind billig und einfach, andere sind teuer. Sie können nicht erraten, welche Reparaturen als nächstes anstehen.

Legen Sie 30-50 % aller Mieteinnahmen für Ausgaben beiseite. Wenn Sie bereits Geld für Steuern und Versicherungen beiseite legen, erhöhen Sie diesen Fonds für Reparaturen, sodass Sie mindestens die Hälfte Ihrer Mieteinnahmen zurückbehalten.

Am wichtigsten ist, legen Sie dieses Geld auf ein Konto, das eine Art Rendite generiert, egal wie klein. Jeder Dollar hilft, und mit genügend Geld auf dem Konto summiert sich schnell eine kleine Rendite.

5. Seien Sie bei Renovierungen wählerisch

Ihre Mietobjekte benötigen nicht die neuesten und besten Einbauten, Leuchten, Schränke oder Geräte, um profitabel zu sein.

Das Innere eines Mietobjekts sollte für den Stil des Hauses relevant sein, aber Sie müssen es nicht übertreiben. Wenn sich eine Renovierung nicht auf Ihre Mieteinnahmen auswirkt, handelt es sich wahrscheinlich um Geldverschwendung.

Einige Renovierungen sind für Mieter sinnvoll, andere nicht. Für folgende Renovierungen lohnt es sich beispielsweise, Geld auszugeben:

• Einbau barrierefreier Küchenschränke für einen behinderten Mieter.
• Kleine Badezimmer so umgestalten, dass Toilette, Waschbecken und Dusche für den täglichen Gebrauch optimal positioniert sind.
• Reparatur einer Betoneinfahrt.
• Hinterhof klassifizieren und Gras pflanzen.
• Installieren von Deckenbeleuchtung dort, wo kein natürliches Licht vorhanden ist.
• Hinzufügen von Regalen zu Schränken.
• Installieren Sie einen Sturmschutz, wenn Sie sich in einem Gebiet befinden, das Tornados oder schweren Stürmen ausgesetzt ist.
• Aktualisierung des HLK-Systems mit einem effizienteren Modell.

Die folgenden Renovierungsarbeiten erhöhen die Miete, die Sie einziehen können, nicht:

• Neue Küchenschränke
• Installation von Toiletten mit niedrigem Durchfluss
• Intelligente Geräte wie Waschmaschine, Trockner und Kühlschrank
• Einen neuen Ofen installieren, wenn der ursprüngliche gut funktioniert
• Ersetzen der Außenverkleidung, wenn es keinen anderen Grund als die Ästhetik gibt

In der Regel sollten Renovierungen direkt dazu beitragen, mehr Mieteinnahmen zu erzielen.

6. Wenden Sie sich an einen Steuerexperten

Einkommensteuervorschriften sind komplex, und gerade wenn Sie glauben, zu verstehen, was Sie tun dürfen, können sich die Dinge ändern. Wenn Sie es vermasseln, könnten Sie mit massiven Bußgeldern und Strafen belegt werden, die Ihre Gewinne schmälern.

Wenden Sie sich an einen Steuerexperten, um Ihre staatlichen und bundesstaatlichen Einkommenssteuern zu bearbeiten. Es gibt so viele Nuancen, die auf Immobilieninvestoren zutreffen, für deren Verständnis Expertenwissen erforderlich ist. Beispielsweise unterliegen Ihre Mietausfälle den Vorschriften für passive Aktivitätsverluste.

Wenn Ihr MAGI unter 100.000 $ liegt, dürfen Sie nicht mehr als 25.000 $ an passiven Verlusten abziehen, die mit anderen Einkünften verrechnet werden. Wenn Ihr MAGI jedoch über 100.000 $ liegt, wird der Abzug von 25.000 $ um 1 $ für je 2 $ in MAGI über 100.000 $ reduziert und beträgt maximal 150.000 $.

Eine weitere Komplikation besteht darin, dass Vermietungsaktivitäten für lizenzierte Immobilienfachleute nicht als passives Einkommen gelten, es sei denn, Sie verbringen mindestens 750 Stunden und mehr als 50 % Ihrer Zeit mit Immobiliengeschäften oder einem Immobiliengeschäft.

Es gibt noch weitere komplexe Regeln, bei deren Klärung ein Steuerexperte Ihnen helfen kann. Da die Strafen jedoch hoch sind, wenn Sie Ihre Steuern nicht korrekt zahlen, ist es ratsam, alles einem Fachmann zu überlassen, damit Sie nicht unnötig Ihren Gewinn schmälern.

7. Unterkunftsanfragen verhandeln

Irgendwann werden Sie einen behinderten Mieter haben, der eine angemessene Änderung anfordert, für die Sie bezahlen müssen.

Obwohl Vermieter verpflichtet sind, Mieter mit Behinderungen aufzunehmen, müssen Sie nicht jedem Wunsch stattgeben. Während Sie gesetzlich verpflichtet sind, bestimmte Änderungen vorzunehmen, haben Sie auch das gesetzliche Recht, eine Anfrage abzulehnen und eine billigere oder weniger aufdringliche Alternative anzubieten.

Beispielsweise kann ein Mieter Sie bitten, einen unbefestigten Weg durch einen Betonbürgersteig zu ersetzen, da dieser im Winter und Frühling uneben und schlammig wird. Der Bau eines Bürgersteigs und Weges aus Beton ist jedoch teuer. Wenn Ihr Mieter nur einen stabilen Boden benötigt, gibt es andere Möglichkeiten. Sie können beispielsweise jemanden beauftragen, den Boden einzuebnen und verdichteten Kies einzubauen, um eine stabile Oberfläche zu schaffen.

Wenn Ihr Mieter etwas Festeres als verdichteten Kies braucht, können Sie anstelle von Kies Asphalt oder sogar Schotter verwenden. Schotterasphalt ist zwar ähnlich eingebaut, aber wesentlich fester als Schotter – und auch günstiger. Wenn zerkleinerter Asphalt etwa 10 cm tief in den Boden gepresst wird, härtet er aus und fühlt sich fast wie normaler, gegossener Asphalt an.

Wenn es keine anderen Optionen gibt, die der Behinderung Ihres Mieters Rechnung tragen, müssen Sie möglicherweise einen Betonbürgersteig für ihn bauen. Versuchen Sie jedoch immer zu verhandeln, wenn Sie eine teure Anfrage erhalten. Der Unterschied könnte Tausende von Dollar betragen.

8. Sammeln Sie immer Verspätungsgebühren

Verspätete Gebühren werden Sie nicht reich machen, aber sie werden Mieter davon abhalten, gewöhnlich mit der Miete zu spät zu kommen. Wenn Sie ein neuer Immobilieninvestor sind, lassen Sie Ihre Mieter nicht mit der Zahlung verspäteter Miete und dem Verzicht auf Verzugsgebühren davonkommen. Verfolgen Sie kontinuierlich Verzugsgebühren, und wenn Ihr Mieter sie nicht zahlt, lassen Sie sie nicht vom Haken.

Verspätete Gebühren wirken sich auf Ihr Einkommen aus, denn in dem Moment, in dem Sie einen Mieter auf verspätete Gebühren schieben lassen, wissen sie, dass sie die Miete ohne Konsequenzen verspätet zahlen können. Wenn Sie es einmal tun, werden sie erwarten, dass sie jedes Mal vergeben werden, wenn sie zu spät kommen. Verspätete Mieten werden Ihren Cashflow durcheinander bringen und könnten die ersten Anzeichen für einen Mieter sein, den Sie bald räumen müssen.

9. Rauswurf von schlechten Mietern

Zögern Sie nicht, schlechte Mieter loszuwerden. Starten Sie den Räumungsprozess in der Sekunde, in der Sie die Unterlagen ausfüllen können. Beginnen Sie den Prozess, indem Sie Ihrem Mieter eine ordnungsgemäße „Comply or Räumungs“-Mitteilung gemäß Ihrem Landesgesetz zustellen. Gehen Sie in der Mitteilung auf den Verstoß ein, den sie korrigieren müssen, und geben Sie ihnen einen rechtlich angemessenen Zeitrahmen.

Wenn sich Ihr Mieter nicht an die Regeln hält, leiten Sie sofort das Räumungsverfahren ein. Räumungen brauchen Zeit, um von den Gerichten bearbeitet zu werden, also je früher Sie damit beginnen, desto besser. Wenn Ihr Mieter sich daran hält, können Sie jederzeit Ihre Meinung ändern und die Räumungsverhandlung absagen. Die meisten Mieter, denen eine Räumung droht, werden jedoch die ganze Zeit über gegen die Regeln verstoßen.

Jeder Tag, an dem Sie einem schlechten Mieter erlauben, in Ihrem Mietobjekt zu bleiben, ist verlorenes Geld. Holen Sie sie so schnell wie möglich heraus und ersetzen Sie sie durch einen besseren, zuverlässigeren Mieter.

Die Verwaltung Ihrer Ausgaben ist der Schlüssel zur Rentabilität

Der Besitz von Mietobjekten ist eine großartige Möglichkeit, um langfristig das Vermögen zu generieren, das zur Sicherung Ihrer finanziellen Zukunft erforderlich ist. Der Schlüssel zur Rentabilität ist derselbe wie in jeder anderen Branche:Reduzieren Sie Ihre Ausgaben und maximieren Sie Ihr Einkommen.

Im Immobilienbereich werden Sie nicht sofort profitabel, daher ist es wichtig, Ihre Finanzen von Anfang an im Detail zu verwalten. Verschwenden Sie kein Geld für unnötige Ausgaben wie brandneue Granitarbeitsplatten oder ausgefallene Beleuchtungskörper.

Halten Sie Ihre Ausgaben niedrig, minimieren Sie Renovierungsarbeiten zwischen Mietern und zögern Sie nicht, Mieter zu kündigen, die Sie ausnutzen.