Wie man mit Mietobjekten passives Einkommen erzielt

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Passives Einkommen ist Geld, das Sie ohne eine regelmäßige tägliche Zeitinvestition verdienen. Die Schaffung eines passiven Einkommensstroms aus Mieteinnahmen erfordert Arbeit im Voraus, ermöglicht es Ihnen jedoch, über Jahre hinweg finanzielle Belohnungen zu erhalten.

Eine gängige passive Einkommensquelle sind Immobilieninvestitionen und Mietmanagement. Aber ist der Besitz einer Mietimmobilie das Richtige für Sie? Vermieter zu sein ist Arbeit, besonders in der Anfangsphase. Dann wählen Sie Ihre Immobilien aus, führen notwendige Renovierungen durch und lernen die Grundlagen kennen.

Heute schauen wir uns genauer an, wie Sie durch den Besitz und die Verwaltung einer Mietimmobilie ein passives Einkommen erzielen können. Wir stellen Ihnen auch einige andere Strategien vor, mit denen Sie passives Einkommen erzielen können.

Was ist passives Einkommen aus Mietobjekten?

Passives Einkommen in Immobilien zu schaffen, beinhaltet normalerweise den Kauf einer Immobilie und deren Vermietung an Mieter. Die Verwaltung von Mietobjekten kann eine hervorragende Möglichkeit sein, Geld zu verdienen.

Warum gelten Mieteinnahmen als passiv? Weil das IRS sagt, dass es so ist. Es ist mit Einkommensströmen wie Tantiemen und Lizenzen gruppiert. Und es ist eine gute Sache für Immobilieninvestoren, weil sie damit die Selbstständigensteuer umgehen können.

Wie investieren Sie in Immobilien?

Ein Vermieter zu sein ist nicht völlig passiv und erfordert konsequente Anstrengungen, insbesondere wenn Sie anfangen. Mieter erwarten von Ihnen, dass Sie Ihr Mietobjekt kontinuierlich warten und modernisieren. Sie müssen auch Zeit investieren, um Ihre Immobilienoptionen zu recherchieren, bevor Sie Ihre Fläche kaufen und bei neuen Mietern bewerben.

Befolgen Sie diese Schritte, um in Immobilien zu investieren und Mieteinnahmen zu erzielen.

Schritt 1:Recherchieren, Recherchieren, Recherchieren

Bevor Sie überhaupt daran denken, eine Mietimmobilie zu kaufen, müssen Sie in Ihrer Umgebung gründlich recherchieren. Sehen Sie sich zunächst anhand einer Immobiliendatenbank an, welche Mieteinheiten in Ihrer Nähe aktuell verfügbar sind. Dadurch erhalten Sie eine gute Vorstellung davon, mit welcher Miete Sie vernünftigerweise rechnen können. Denken Sie daran, dass Ausstattung, Lage und Größe der Immobilie ebenfalls Einfluss darauf haben, wie viel Miete Sie verlangen können.

Sie müssen auch Zeit damit verbringen, sich über die Gesetze zu informieren, die Sie als Vermieter befolgen müssen. Die meisten Staaten haben unzählige Wohnungsgesetze, die kontrollieren, was ein Vermieter tun darf und was nicht. Ein Verstoß gegen die Wohnungsgesetze Ihres Staates kann Sie in ernsthafte rechtliche Schwierigkeiten bringen. Einige Beispiele für gesetzliche Klassifikationen, die Sie studieren müssen, sind:

Gesetze zur Regelung der Vermieter-Mieter-Beziehung

Sobald Sie Ihre Immobilie vermieten, hat Ihr Mieter das Recht, den Raum „in Ruhe zu genießen“. Jeder Staat hat Gesetze, die vorschreiben, wann Sie das Eigentum Ihres Mieters betreten dürfen und wie Sie mit Ihrem Mieter kommunizieren müssen, wenn es zu Streitigkeiten kommt.

Gesetze gegen Wohnungsdiskriminierung

Es verstößt gegen das Gesetz, jemandem die Vermietung aufgrund seines Status als Mitglied einer geschützten Klasse zu verweigern. Das Studium diskriminierender Wohnungsgesetze hilft Ihnen zu verstehen, wie Sie die bestmöglichen Mieter für Ihre Wohnung finden, ohne unbeabsichtigt gegen das Gesetz zu verstoßen.

Gesetze zum Räumungsprozess

Das Vermieter-Mieter-Recht orientiert sich an den Gesetzen des Staates – und oft der Gemeinde oder Stadt – in dem sich die Immobilie befindet. Machen Sie sich unbedingt mit den für Ihr Eigentum geltenden Gesetzen vertraut, die Ihren Umgang mit Mietern regeln, insbesondere im Räumungsprozess. Sie sollten einen auf Mietrecht spezialisierten Anwalt konsultieren, der Sie im Räumungsverfahren vertritt.

Führen Sie niemals eine „Selbsthilferäumung“ durch, indem Sie die Versorgungseinrichtungen eines Mieters abschalten, ihn bedrohen oder auf andere Weise sein Leben zu Hause erschweren oder unsicher machen. Eigentümer, die diesen Weg wählen, können für Handlungen, die ihre Mieter gefährden, rechtlich und strafrechtlich zur Verantwortung gezogen werden.

Eine weitere gute Idee:Melden Sie sich für einen Mietrechtskurs an, bevor Sie sich für den Kauf einer Mietwohnung entscheiden. Ein lokaler Kurs kann Ihnen helfen, die spezifischen Gesetze und Verantwortlichkeiten Ihres Staates zu verstehen. Es kann Ihnen auch einen genaueren Einblick geben, was Sie tun müssen, um Ihr Eigentum bewohnbar zu halten. Dies kann Ihnen bei der Entscheidung helfen, ob Sie wirklich bereit sind, eine Mietimmobilie zu besitzen.

Schritt 2:Wählen Sie ein Objekt aus und rechnen Sie es aus

Nachdem Sie sich über Ihren lokalen Immobilienmarkt und die Wohnungsgesetze informiert haben, ist es an der Zeit, eine Immobilie auszuwählen. Wählen Sie eine, die erschwinglich ist und sich in einem Gebiet befindet, in dem Sie genug Miete verlangen können, um die Hypothek zu decken, wenn Sie eine brauchen. Recherchieren Sie die durchschnittlichen Versorgungskosten in der Gegend, in der Sie kaufen möchten. Wenn Sie zum Kauf der Immobilie ein Hypothekendarlehen verwenden, sollten Sie sich auch über die aktuellen Zinssätze informieren.

Sobald Sie die perfekte Immobilie gefunden haben, setzen Sie sich hin und berechnen Sie, was Sie an Miete verlangen müssen, um einen Gewinn zu erzielen, damit Ihr Kauf zu einer guten Investition wird. Zu den Dingen, die Sie berücksichtigen müssen, gehören:

Ihre monatliche Hypothekenzahlung

Wenn Sie eine Hypothek auf Ihre Immobilie aufnehmen, müssen Sie mit Mieteinnahmen mehr als genug Geld verdienen, um Ihre monatlichen Zahlungen zu decken. Verwenden Sie zunächst einen Hypothekenrechner wie diesen von Rocket Mortgage®. Schätzen Sie Kapital und Zinsen für Ihr Haus, um eine Vorstellung davon zu bekommen, welcher Prozentsatz Ihrer monatlichen Miete für Ihre Hypothek verwendet wird.

Vermieterversicherung

Die Vermieterversicherung ist eine Art Hausratversicherung, die Ihr Eigentum schützt, wenn Sie langfristige Mieter haben. Die Vermieterversicherung bietet viele der gleichen Leistungen wie die Wohngebäudeversicherung, kann jedoch aufgrund des zusätzlichen Mieterrisikos teurer sein. Wenden Sie sich an einen Versicherungsagenten, um mehr darüber zu erfahren, was Sie für die Vermieterversicherung zahlen können.

Grundsteuern

Sie sind für die Steuerlast Ihres Mietobjekts verantwortlich – auch wenn Sie dort nicht wohnen. Grundsteuern zahlen für die örtliche Polizei und Feuerwehr sowie für Schulen – Dinge, die den Wert Ihres Eigentums steigern.

Wartung und Instandhaltung

Als Vermieter sind Sie dafür verantwortlich, Ihre Immobilie zu warten und dafür zu sorgen, dass alle Systeme laufen. Sie können damit rechnen, etwa 1 % des Gesamtwerts Ihrer Immobilie pro Jahr für die Instandhaltung zu zahlen. Wenn Sie beispielsweise eine Immobilie im Wert von 200.000 US-Dollar besitzen, können Sie davon ausgehen, dass Sie jährlich etwa 2.000 US-Dollar an Wartungskosten zahlen müssen.

Nachdem Sie Ihre erwarteten monatlichen und jährlichen Gesamtausgaben berechnet haben, müssen Sie sich für einen endgültigen monatlichen Mietpreis entscheiden.

Schritt 3:Sichern Sie sich eine Hypothek

Wenn Sie Ihr Mietobjekt nicht bar bezahlen möchten, müssen Sie eine Hypothek absichern. Sie können kein staatlich unterstütztes Darlehen verwenden, um eine Mietimmobilie zu kaufen. Stattdessen müssen Sie die Anforderungen Ihres Kreditgebers für ein herkömmliches Investitionsimmobiliendarlehen erfüllen. Es kann schwieriger sein, sich für diese Darlehen zu qualifizieren, insbesondere wenn Sie noch nie ein Mietobjekt verwaltet haben.

Als Finanzinvestition gehaltene Immobiliendarlehen gelten als größeres Risiko für die Kreditgeber als die Hypothek auf Ihren Hauptwohnsitz. Um sich für einen zu qualifizieren, müssen Sie damit rechnen, mehr Geld zu investieren und sich einer strengeren Prüfung zu stellen.

Größere Anzahlung

Eine Hypothekenversicherung ist für Anlageimmobilien nicht verfügbar. Das bedeutet, dass die meisten Kreditgeber eine Anzahlung von mindestens 20 % verlangen. Auch 25 – 30 % Anzahlung sind keine Seltenheit.

Höhere Kreditwürdigkeit

Die Mindestbonität, die erforderlich ist, um ein herkömmliches Darlehen für eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie zu erhalten, beträgt 620. Wenn Sie jedoch eine Punktzahl unter 740 haben, zahlen Sie mehr Zinsen.

Geringeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen

Wenn Sie eine DTI-Quote von über 45 % haben, werden Sie Schwierigkeiten haben, einen Kreditgeber zu finden, der bereit ist, Ihr Darlehen zu finanzieren. Idealerweise sollten Sie versuchen, Ihre DTI-Quote auf 36 % oder weniger zu senken, bevor Sie einen Kredit beantragen.

Höhere Barreserven

Kreditgeber müssen wissen, dass Sie Ihre Hypothek auch dann weiter bezahlen können, wenn Sie eine Reihe von schlechten Mietern bekommen. Die meisten Kreditgeber verlangen, dass Sie monatliche Hypothekenzahlungen im Wert von mindestens 4 bis 6 Monaten in Reserve haben.

Sobald Sie diese Anforderungen erfüllen, können Sie eine Hypothekenvorabgenehmigung beantragen und das Haus kaufen.

Schritt 4:Werben Sie für Ihre Fläche und wählen Sie Mieter aus

Sobald Sie Ihr Wohnungsbaudarlehen gesichert haben und Ihre Immobilie vermarktungsreif ist, ist es an der Zeit, mit der Werbung zu beginnen. Sie sollten Immobiliendatenbank-Websites wie Apartments.com und lokale Online-Marktplätze wie Craigslist verwenden, um für Ihre Wohnung zu werben. Stellen Sie sicher, dass Interessenten eine klare Möglichkeit bieten, Sie zu kontaktieren oder sich für den Platz zu bewerben.

Wenn Sie Bewerbungen erhalten, sollten Sie jeden Kandidaten sorgfältig prüfen. Seien Sie bei Ihren Mietern am besten wählerisch und warten Sie, bis ein paar Bewerbungen eingehen, bevor Sie sich entscheiden. Einige Staaten haben sehr strenge Mieterrechtsgesetze, daher sollten Sie sich zu 100 % sicher sein, an wen Sie vermieten.

Als Vermieter haben Sie einen weiten Ermessensspielraum darüber, an wen Sie vermieten, aber Sie müssen das Verbot der Diskriminierung aufgrund von Rasse, ethnischer Zugehörigkeit, Geschlecht oder anderen bestimmten Merkmalen des Fair Housing Act einhalten.

Schauen wir uns einige gängige, legale Methoden zur Bewertung von Mietern an.

Kreditprüfungen durchführen

Führen Sie eine Bonitätsprüfung für jeden Mieter durch, der sich um Ihre Fläche bewirbt. Wenn Sie eine Zwangsräumung oder viele versäumte Kreditzahlungen in ihrer Akte sehen, kann dies darauf hindeuten, dass sie möglicherweise Probleme haben, ihre Rechnungen rechtzeitig zu bezahlen.

Vorherige Vermieter kontaktieren

Sie sollten Ihre Mieterbewerber nach Referenzen von früheren Vermietern fragen. Wenn der Bewerber noch nie zuvor eine Wohnung gemietet hat, möchten Sie vielleicht eine Referenz von einem Arbeitgeber oder Lehrer anfordern.

Einkommensinformationen überprüfen

Bitten Sie Ihren Antragsteller um Erlaubnis, sein Einkommen oder seine Bankkontoinformationen zu überprüfen. Ein Mieter mit einer geringeren Kreditwürdigkeit kann dies möglicherweise ausgleichen, indem er nachweisen kann, dass er 6 Monatsmieten angespart hat und einen festen Job hat.

Erhalten Sie einen unterschriebenen Mietvertrag

Sobald Sie den richtigen Mieter gefunden haben, ist es an der Zeit, ihn zu bitten, einen Mietvertrag zu unterzeichnen. Ein Mietvertrag regelt unter anderem die monatliche Miete des Mieters, wie lange er dort wohnen darf und welche Nebenkosten er abdecken muss. Sie können vorgefertigte Mietvertragsvorlagen online finden oder einen Anwalt für Immobilienrecht damit beauftragen, einen für Sie zu erstellen. Denken Sie daran, dass ein Mietvertrag sowohl für Sie als auch für den Mieter ein rechtsverbindliches Dokument ist. Überprüfen Sie noch einmal, ob alle Informationen korrekt sind, bevor Sie unterschreiben.

Schritt 5:Seien Sie ein großartiger Vermieter

Jetzt, wo Ihre Mieter eingezogen sind, müssen Sie nur noch ein toller Vermieter sein! Es liegt in Ihrer Verantwortung, Ihren Mietern klare Erwartungen bezüglich der Miete zu vermitteln und schnell auf Wartungsanfragen zu reagieren. Wenn Sie Ihre Mieter respektieren, respektieren sie eher Ihre Wohnung.

Wie viel passives Einkommen aus Immobilien brauchen Sie, um traditionelle Beschäftigung zu ersetzen?

Viele Menschen träumen von dem Tag, an dem ihre passiven Einkommensquellen es ihnen ermöglichen, ihre täglichen Jobs zu kündigen und in den Ruhestand zu gehen. In Wirklichkeit kann es Jahre harter Arbeit dauern, bis Sie Ihre Ausgaben durch passives Einkommen decken können.

Die Höhe des passiven Einkommens, das Sie benötigen, um von Ihren Investitionsströmen zu leben, hängt von Ihrer finanziellen Situation, Ihren Lebensstilplänen und Ihrem Standort ab. Wenn Sie keine Schuldenverpflichtungen haben und in einer günstigeren Gegend wohnen, benötigen Sie weniger Geld, um Ihre Ausgaben zu decken. Wenn Sie in einer Gegend leben, in der die Lebenshaltungskosten höher sind, müssen Sie mehr Geld verdienen, bevor Sie mit passivem Einkommen überleben können. Um die besten Erfolgsaussichten zu erzielen, erstellen Sie einen Plan, um mehrere Ströme passiven Einkommens zu generieren.

Gibt es andere Möglichkeiten, in Immobilien zu investieren, ohne Vermieter zu sein?

Ja, das gibt es. Und wenn Sie nach Passivität suchen, könnten diese Investitionen der richtige Weg sein.

Real Estate Investment Trusts (REITs)

REITs sind Anlageprodukte, mit denen Sie sich an verwalteten Immobilienportfolios im gesamten Spektrum von Wohn- und Gewerbeimmobilien beteiligen können. Innerhalb dieses Spektrums können Sie eine Nische wählen – wie zum Beispiel Arztpraxen, Hotels oder Selfstorage-Einrichtungen. Anteile an einem REIT können so einfach erworben werden wie Anteile an einem Investmentfonds. Sprechen Sie mit Ihrem Finanzexperten oder eröffnen Sie ein Konto bei einem Online-Broker, der REITs anbietet.

Mortgage-Backed Securities (MBS)

Wenn Sie eine Immobilie kaufen, hält Ihr Kreditgeber nicht an Ihrer herkömmlichen Hypothek fest. Wenn Sie eine konforme Hypothek haben, wurde Ihre Hypothek an Fannie Mae oder Freddie Mac verkauft. Wenn es sich bei Ihrem um ein nicht konformes Darlehen – wie ein Jumbo-Darlehen – handelt, wurde es an ein privates Unternehmen verkauft. In beiden Fällen wurde es mit ähnlichen Hypotheken – gruppiert nach Kreditrisiko und Kreditmerkmalen – gepoolt, um einen Fonds zu schaffen, an dem Anleger Anteile erwerben können. Diese Anteile werden als „Agency“- oder „Non-Agency“-Hypothekenbesicherte Wertpapiere (MBS) bezeichnet.

Wenn Sie in hypothekenbesicherte Wertpapiere investieren, erhalten Sie die monatlichen Hypothekenzahlungen von Hausbesitzern als passives Einkommen.

Exchange Traded Funds (ETFs) für Immobilien

Exchange Traded Funds (ETFs) für Immobilien bieten Anlegern die Möglichkeit, Anteile an mehreren REITs zu kaufen, anstatt Anteile an nur einem zu kaufen, um das Risiko zu diversifizieren. Wie bei REITs sollten Sie mit Ihrem Finanzberater sprechen oder ein Konto bei einem Online-Broker eröffnen, der Immobilien-ETFs anbietet.

Fazit:Immobilien schaffen eine Vielzahl passiver Einkommensmöglichkeiten für Investoren

Immobilieninvestitionen bieten Möglichkeiten in einem breiten Spektrum von Engagements – von der passiven nur im Namen bis zur vollständig passiven Anlage. Erfahren Sie mehr über die Investition in Ihr erstes Mietobjekt in unserem Lernzentrum.