Was ist eine 1031-Börse?

Einer der wichtigsten Steuervorteile, die Immobilieninvestoren kennen sollten, ist eine 1031-Börse – die, in einfachen Worten, ist eine beliebte (und legale) Möglichkeit, Kapitalertragsteuern beim Verkauf von Anlageimmobilien zu umgehen.

In diesem Beitrag, Sie erfahren alles über 1031 Börsen, einschließlich der Qualifizierung, Was sind die Vorteile, und mehr.

Warum reden alle über 1031 Börsen?

Immobilieninvestoren können eine Menge Geld sparen, indem sie eine 1031-Börse durchführen. So einfach ist das.

Wenn Sie eine als Finanzinvestition gehaltene Immobilie verkaufen, Das Ziel sollte sein, so viel wie möglich von Ihren Gewinnen zu behalten. Ihre Fähigkeit, die von Ihnen geschuldeten Steuern zu reduzieren, kann Ihre Immobilienerfahrung verbessern oder beeinträchtigen – und einen großen Einfluss auf Ihre Rentabilität haben.

Aber hier ist der Haken:Wenn Sie vom Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie profitieren, Sie müssen eine Kapitalertragsteuer an den Internal Revenue Service (IRS) zahlen.

Eine 1031-Börse hat ihren Namen von Abschnitt 1031 des Internal Revenue Code. Auch bekannt als gleichartiger Austausch, Mit einer 1031-Börse können Sie beim Verkauf einer als Finanzinvestition gehaltenen Immobilie Kapitalsteuern vermeiden. Jedoch, Sie müssen den Verkaufserlös in eine oder mehrere gleichartige Immobilien investieren, in einer sogenannten Tauschtransaktion (dazu später mehr).

Neben Kapitalgewinnen, Sie können auch mit einer Abschreibungsrückerstattungsgebühr rechnen, wenn Sie eine Immobilie verkaufen, die Sie zuvor verwendet haben, um steuerpflichtiges Einkommen mit einem Gewinn zu verrechnen.

Es genügt zu sagen, dass Ihre Steuererklärung komplizierter wird, wenn Sie ein Immobilieninvestor werden.

Qualifikation für einen 1031-Austausch

Bevor Sie überhaupt daran denken, mit einem 1031-Austausch voranzukommen, Stellen Sie sicher, dass Ihre Transaktion qualifiziert ist. Nicht alle Verkäufe sind förderfähig, Und das Letzte, was Sie wollen, ist, Tonnen von Kapitalertragsteuern zu schulden, wenn Sie ursprünglich dachten, dass das Geschäft steuerfrei wäre.

Immobilien können sich für einen 1031-Umtausch qualifizieren, wenn sie zu Investitionszwecken gehalten werden, Handel, oder produktiv nutzen.

Dies ist sehr wichtig:§ 1031 gilt nicht beim Umdrehen von Häusern. Es gilt nur für Anlageimmobilien – nicht für Immobilien, die Sie sofort weiterverkaufen.

Hier sind einige zusätzliche Anforderungen, die Sie beachten sollten:

Anlagetyp muss übereinstimmen

Sowohl die aufgegebene als auch die Ersatzimmobilie müssen zu Investitionszwecken dienen. Mit anderen Worten, Sie können kein Geschäftseigentum und kein persönliches Eigentum wie Ihren Hauptwohnsitz nehmen, Tauscheigenschaften, und vermeiden Sie die Zahlung von Kapitalertragssteuern. Es muss ein ähnlicher Austausch sein.

Das gesagt, die Nutzungsarten der Eigenschaften müssen nicht exakt gleich sein. Zum Beispiel, Sie können möglicherweise ein Geschäftshaus gegen eine Wohnanlage tauschen (wenn Sie nicht dort wohnen).

Die wichtigste Erkenntnis hierbei ist, dass die ausgetauschten Immobilien Investitionen sein müssen und nicht für den persönlichen Gebrauch bestimmt sind.

Zeitbeschränkungen

Sobald eine Immobilie geschlossen ist, Sie haben eine Frist von 45 Tagen, um bis zu drei Immobilien zu identifizieren, die Sie erwerben möchten. Wenn die Immobilien bis zum Ende der 45-Tage-Frist nicht identifiziert werden, der Verkaufserlös wird zurückerstattet und die Kapitalertragsteuer entfällt. Als solche, Es ist wichtig, die Details im Zusammenhang mit dem Kauf der Ersatzimmobilie im Voraus zu arrangieren.

In einem 1031 Austausch, Anleger müssen zudem die 180-Tage-Regel befolgen. Diese Regel schreibt vor, dass die gesamte Transaktion innerhalb von sechs Monaten oder nicht mehr als 180 Tagen nach Abschluss abgeschlossen wird. Wenn Sie die 180-Tage-Marke überschreiten, der Umtausch wird storniert, und Sie schulden Kapitalgewinne.

Austauschmoderatoren erforderlich

Ein Austauschvermittler – der auch als Vermittler bezeichnet werden kann, qualifizierter Vermittler, oder Akkommodator — ist eine Person, die den Austausch von gleichartigem Eigentum erleichtert.

Laut IRS Tax Code (IRC), Sie müssen einen Moderator einstellen, um einen 1031-Austausch durchzuführen. Im Grunde genommen, diese Person fungiert als unparteiischer Vermittler der Transaktion. So funktioniert das:

Zuerst, der Vermittler kauft die Immobilie von Ihnen und erhebt eine Gebühr. Nächste, sie übertragen Ihr Eigentum an den Käufer, und hinterlegen Sie Ihre Gewinne auf ein Treuhandkonto.

Der Vermittler erwirbt dann die Immobilie, die Sie gegen Ihre aufgegebene Immobilie eintauschen möchten. Schließlich, der Vermittler den erworbenen Vermögenswert an Sie übergibt, und Sie werden offiziell Eigentümer des Grundstücks.

Wie du siehst, ein 1031 tausch ist nicht so einfach wie der „tausch“ von anlageimmobilien!

Zwei Arten von 1031 Börsen, die Sie kennen sollten

Hier ist eine weitere Falte, die Sie in die Mischung werfen sollten:Wenn das nicht kompliziert genug klang, Es gibt zwei verschiedene Arten von 1031 Austauschprozessen, auf die man achten sollte.

1. Verspäteter 1031 Austausch

In einem verzögerten Austausch von 1031, ein Tauscher gibt Eigentum auf – oder gibt ihn auf, bevor er ein anderes erwirbt. Anschließend wird die neue Immobilie in einer weiteren Transaktion erworben. Es ist wichtig zu beachten, dass der Tauscher einen Käufer finden und einen Verkauf abschließen muss, bevor der verzögerte Tausch stattfindet.

2. Umgekehrter Austausch

Bei einem umgekehrten Austausch ein Tauscher erwirbt zuerst ein Ersatzeigentum. Dann wird die aktuelle Eigenschaft getauscht. Dies ermöglicht es einem Käufer, eine Immobilie zu erwerben, bevor er seine Investition verkaufen muss. Es ist eine Möglichkeit, eine Transaktion auszuführen und dann zusätzliche Zeit zu kaufen, bis der Marktwert steigt. um den bestmöglichen Return-Value eines Eigenheims zu garantieren.

Vorteile eines steuerbegünstigten Austauschs

Hier sind einige der Hauptgründe, warum Sie in Betracht ziehen sollten, eine ähnliche Steuerstundung abzuschließen.

Steuerschuld aufschieben

Immobilieninvestoren mögen aufgrund der langfristigen Steuervorteile 1031 Börsen. In einem 1031 Austausch, der Steueraufschub dauert bis zu Ihrem Tod. Es verfällt nicht, solange Sie noch am Leben sind und das Eigentum beherrschen.

Wenn Ihre Erben eine Erbschaft über eine 1031 erhalten, der Preis der Immobilie steigt auf den Verkehrswert. Dies, im Gegenzug, tilgt die Schuld des Gläubigers. Das gesagt, wenn Sie beabsichtigen, nach Ihrem Tod Eigentum zu vererben, Es lohnt sich, mit einem Berater zusammenzuarbeiten, um die Familie durch den Übergang zu begleiten.

Wie viel Geld Sie sparen können, Das kommt auf Ihren Kapitalertragsteuersatz an.

Um Ihre ungefähren Kapitalgewinne zu ermitteln, nehmen Sie den Verkaufspreis Ihrer Immobilie, und ziehe ab, was du dafür bezahlt hast, zusammen mit allen Schließungskosten und nicht deklarativen Investitionen, die Sie in die Immobilie stecken. Zum Beispiel, Eine nicht deklarative Investition könnte eine neue Treppe oder ein Schwimmbad sein.

Der IRS wird Ihre Kapitalgewinne mit einem Satz von 0% besteuern, fünfzehn%, oder 20 %, abhängig von Ihrem zu versteuernden Einkommen – oder bei einem Abschreibungsrückerstattungssteuersatz von höchstens 25 %.

Nehmen wir an, Ihre alte Immobilie wird für 1,2 Millionen US-Dollar verkauft. und Ihr Gewinn nach Abschlusskosten und nicht deklarativen Investitionen ungefähr 200 USD beträgt, 000. Sie könnten ab $30 Schulden sehen, 000 bis $50, 000 an Steuern (ohne Verwendung einer 1031-Börse).

Verbessern Sie Ihre Immobilienposition

Die Teilnahme an einem 1031-Austauschabkommen kann Ihnen auch zu einem Marktvorteil verhelfen. Anstatt beim Verkauf einer Immobilie Steuern zu zahlen, Sie können dieses Geld stattdessen für die Anzahlung auf eine neue Immobilie einsetzen, und möglicherweise noch wertvoller, und ein besseres Angebot als Ihre vorherige Immobilie.

Als solche, Investoren nutzen die Börse 1031 oft als Sprungbrett, um mehr Immobilien zu erwerben. Die Beherrschung der 1031-Regel ist ein Weg, um stärker auf dem Markt Fuß zu fassen. und am wichtigsten, um Ihr Nettovermögen zu erhöhen.

Verbessern Sie Ihren Cashflow

Ein 1031-Umtausch kann zu einem stetigen Cashflow und Residualeinkommen aus Ihrer neuen Immobilie führen. Aber wie?

Durch den Tausch von unbebauten Grundstücken gegen ein Mietobjekt, zum Beispiel, Sie können direkt in eine einkommensgenerierende Investition einsteigen. (Aber stellen Sie sicher, dass Sie bei dieser Transaktion von einem qualifizierten Experten unterstützt werden).

Diversifizieren Sie Ihr Portfolio

Ein weiterer Vorteil einer 1031-Börse ist, dass sie flexibel ist. Zum Beispiel, Sie können sich dafür entscheiden, ein großes Haus für ein Portfolio von Mietimmobilien in einem anderen Markt zu verkaufen. Durch diesen Ansatz, Sie können Ihre Investition verteilen, Reduzieren Sie Ihr Risiko, und möglicherweise mehr Geld verdienen.

Es ist auch eine Möglichkeit, sich gegen Wertminderungen abzusichern.

Angenommen, Sie besitzen eine Mietimmobilie seit mehr als 27,5 Jahren. An diesem Punkt, es ist kein jährlicher Abschreibungsabzug mehr möglich. Zur selben Zeit, die Nettomieteinnahmen können nur einen kleinen Prozentsatz des Gesamteigenkapitals des Gebäudes ausmachen – daher könnte es sinnvoller sein, das Gebäude gegen eine oder mehrere renditestärkere Immobilien zu tauschen.

Tipps für einen nahtlosen 1031-Austausch

Es ist nicht unmöglich, einen 1031-Austausch durchzuführen. Viele Immobilieninvestoren schließen 1031 Börsen ab, Dies macht es zu einer bewährten Methode, um Geld zu verdienen. Jedoch, Es ist nicht immer ein Spaziergang im Park.

Hier sind einige Dinge, die Sie beachten sollten, bevor Sie diese Art von Transaktion erkunden.

Behalten Sie die Fristen im Auge

Wie Sie wahrscheinlich bereits wissen, Erfolgreiches Immobilieninvestment bedeutet oft, Zeitrahmen zu managen und den Kalender ständig im Auge zu behalten. Dies gilt insbesondere bei einem 1031-Austausch.

Erinnern, Sie haben ab dem Zeitpunkt des Verkaufs nur 180 Tage Zeit, um eine Ersatzimmobilie zu schließen. Andernfalls, Sie werden Kapitalgewinne schulden.

Was ist mehr, wenn der Steuertag zwischen dem 180-Tage-Zeitraum liegt, Sie müssen zu dem Zeitpunkt schließen, an dem Sie sich mit dem IRS abrechnen. In den meisten Fällen, dies fällt auf den 15. April.

Während 180 Tage beim Abschluss eines Geschäfts wie eine Ewigkeit erscheinen mögen, es kann sich schnell an dich heranschleichen. Best Practices erfordern es, potenzielle Ersatzimmobilien bereit zu halten, bevor Sie eine 1031-Vereinbarung ausführen, um potenzielle Ausfälle zu vermeiden.

Stellen Sie sicher, dass Sie genügend Ersatzimmobilien kaufen

Um alle Ihre Steuern aufzuschieben, Ihre Ersatzimmobilie muss den gleichen oder einen höheren Wert haben wie die Immobilie, die Sie verkaufen.

Als Beispiel, Nehmen wir an, Sie verkaufen einen Eigentumswohnungskomplex mit 4 Einheiten im Wert von 750 USD. 000. Die Immobilie, die Sie kaufen, muss mindestens 750 US-Dollar kosten. 000 oder mehr wert. Andernfalls, Sie müssen auf Ihre Gewinne eine Kapitalertragsteuer zahlen.

Zusätzlich, Sie müssen Ihren gesamten Gewinn aus dem Verkauf in den Kauf Ihrer nächsten Immobilie investieren. So, wenn Sie ursprünglich 650 US-Dollar bezahlt haben, 000 für Ihre 4-Einheiten-Eigentumswohnung, und du verkaufst es für 750 $, 000, Sie können die 100 Dollar nicht einstecken, 000 Gewinn. Stattdessen, der Gewinn muss für Ihre nächste Immobilie verwendet werden.

Finden Sie einen Top-Immobilienmakler

Der Schlüssel zum Erfolg im Immobilienbereich ist ein starkes Beraterteam an Ihrer Seite. Es ist wichtig, dass Sie ein qualifizierter Immobilienmakler durch jeden Schritt eines 1031-Austauschs führt (es sei denn, Sie sind selbst ein Immobilienexperte).

Ihr Immobilienmakler kann Ihnen nicht nur helfen, die besten Angebote zu finden, aber sie können Sie auch für die enorm wichtigen 1031-Umtauschfristen verantwortlich machen.

TIPP:Arbeiten Sie mit einem Agenten zusammen, den Sie kennen und dem Sie vertrauen. Wenn Sie keinen vertrauenswürdigen Immobilienmakler haben, Stellen Sie nicht nur die erste Person ein, der Sie begegnen.

Einen Immobilienmakler zu beauftragen wie einen Mitarbeiter einzustellen. Seien Sie bereit, Fragen zu stellen und stellen Sie sicher, dass sie auf dem neuesten Stand sind.

Beauftragen Sie einen erfahrenen Anwalt

Es sollte inzwischen klar sein, dass ein 1031-Austausch im Wesentlichen ein komplexes Steuerschlupfloch ist. Wie bei jeder komplizierten Steuerangelegenheit, Beauftragen Sie unbedingt einen kompetenten Rechtsanwalt und Steuerberater, der in Ihrer Nähe ist. Es gibt eine Menge Papierkram, der abgelegt werden muss, die nur sehr wenige Menschen alleine bewältigen können.

Die richtigen Anwälte und Steuerexperten sollten auch über langjährige Erfahrung mit solchen Geschäften verfügen. Deswegen, sie wissen schon, worauf sie achten müssen, und wie Sie den Prozess effizient gestalten können.

Häufig gestellte Fragen

Was ist die 200%-Regel?

Die 200%-Regel ist eine weitere Regel, die Sie während eines 1031-Austauschs beachten sollten.

Unter der 200%-Regel Sie können eine unbegrenzte Anzahl von Ersatzobjekten identifizieren, wenn der Gesamtwert 200% des Verkehrswerts Ihrer aufgegebenen Immobilie nicht überschreitet.

Jedoch, wenn Sie Ihre Liste der identifizierten Eigenschaften auf drei oder weniger beschränken, die 200%-Regel gilt nicht. Best Practices scheinen vorzuschlagen, Ihre Liste auf drei oder weniger Eigenschaften zu beschränken. Daher gilt die 200%-Regel wahrscheinlich nicht für die meisten Anleger. Dennoch, Die 200%-Regel ist etwas, auf das man achten sollte.

Was ist die Wertberichtigung?

Die Wiedereinziehung der Abschreibung bezieht sich auf einen Gewinn aus dem Verkauf von abschreibungsfähigem Anlagevermögen, und es unterliegt der Einkommensteuer des IRS.

Dies ist der Fall, wenn der Verkaufspreis eines Vermögenswerts über der angepassten Kosten- oder Steuerbasis liegt. Zusamenfassend, der IRS kann damit Steuern auf einen gewinnbringenden Verkauf eines Vermögenswerts erheben, der zur Verrechnung von steuerpflichtigem Einkommen verwendet wurde.

Auf einem Grundstück, Die Abschreibung ist auf 25 % begrenzt.

Qualifiziert sich unbebautes Land für einen 1031-Austausch?

Jawohl. Unbebautes Land qualifiziert sich für einen 1031-Austausch. Wie oben besprochen, Sie können möglicherweise leerstehendes Grundstück gegen ein Grundstück mit einem darauf befindlichen Mehrfamilienhaus eintauschen und möglicherweise sofortige Gewinne in Form von Mieten erzielen. Jedoch, Das Land muss dem Wert der Immobilie entsprechen, die Sie kaufen, um sich zu qualifizieren.

Qualifiziert sich ein Ferienhaus für einen 1031-Austausch?

Ein Ferienhaus kann sich für einen 1031-Austausch qualifizieren, solange das Haus die strengen Anforderungen des IRS für einen Austausch erfüllt. Wichtig ist, dass das Haus eine Anlageimmobilie ist.

Hier lohnt es sich, einen versierten Immobilienmakler als Partner zu haben. Ihr Immobilienmakler kann schnell überprüfen, ob Sie die Vorschriften von 1031 einhalten oder nicht.

Was ist der faire Marktwert?

Der Fair Market Value oder FMV ist ein Preis, zu dem eine Immobilie unter marktüblichen Bedingungen verkauft würde. Der beizulegende Zeitwert kann basierend auf den aktualisierten Anschaffungs- oder Verkaufspreisen bestimmt werden, Wiederbeschaffungskosten, oder durch ein unabhängiges Gutachten.

Die Quintessenz

Wenn Sie eine lukrative Immobilieninvestition verkaufen, ein 1031 Austausch kann Ihr bester Freund sein. Der Prozess kann dazu beitragen, den Wert Ihres Immobilienbesitzes zu diversifizieren und zu steigern und gleichzeitig Ihre Einnahmen vor der Kapitalertragsteuer zu schützen. Und seien wir mal ehrlich:Wer will mehr bezahlen, als er schuldet?

Denken Sie nur daran, dass ein 1031-Austausch eine fachkundige Aufsicht durch mehrere vertrauenswürdige Berater erfordert. Ebenfalls, Bedenken Sie, dass Sie sich nur unter bestimmten Bedingungen qualifizieren können, und Sie müssen sehr vorsichtig mit den Fristen des IRS sein, und Steuercodes.

Wie das Sprichwort sagt, Nichts Gutes kommt einfach .

Angenommen, Sie qualifizieren sich für einen 1031-Austausch und es ist für Ihre einzigartige Situation sinnvoll, es wäre dumm, es nicht zu benutzen. Viel Erfolg bei Ihrer Immobilieninvestition!

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