Die Investition in Steuerpfandrecht ist für die meisten Anleger riskant. Das müssen Sie wissen, bevor Sie einsteigen

Investitionen in Steuerpfandrechte können Ihrem Portfolio ein Engagement in Immobilien verleihen – und das alles, ohne dass Sie tatsächlich Immobilien besitzen müssen. Experten, jedoch, sagen, dass der Prozess kompliziert ist, und warnen davor, dass unerfahrene Investoren leicht verbrannt werden können. Hier finden Sie alles, was Sie über die Investition in eine Steuererklärung wissen müssen, einschließlich der Funktionsweise und der damit verbundenen Risiken.

Was ist ein Steuerpfandrecht?

Ein Steuerpfandrecht ist ein Rechtsanspruch, den eine Kommunal- oder Gemeindeverwaltung auf das Eigentum einer Person erhebt, wenn der Eigentümer eine Grundsteuerschuld nicht bezahlt hat. Die Benachrichtigung erfolgt in der Regel vor härteren Maßnahmen, wie zum Beispiel eine Steuerabgabe, wo der Internal Revenue Service (IRS) oder lokale oder kommunale Regierungen tatsächlich das Eigentum einer Person beschlagnahmen, um die Schulden einzutreiben.

Wie das Investieren mit Steuerpfandrecht funktioniert

Nachdem eine Gemeinde einem überfälligen Grundstückseigentümer ein Steuerpfandrecht erteilt hat, sie erstellen eine sogenannte Steuerpfandrechtsbescheinigung, die angibt, wie viel Steuern geschuldet sind, zusammen mit Zinsen und eventuellen Strafen.

Um die überfälligen Steuergelder zurückzufordern, Kommunen können das Zertifikat dann an private Investoren verkaufen, die sich um die Steuerrechnung kümmern, im Austausch für das Recht, dieses Geld einzuziehen, zuzüglich Zinsen, von den Grundstückseigentümern, wenn sie schließlich ihren Restbetrag zurückzahlen.

Zur Zeit, 28 Staaten erlauben die Übertragung oder Abtretung von säumigen Grundsteuerpfandrechten an den Privatsektor, nach der National Tax Lien Association, eine gemeinnützige Organisation, die Regierungen vertritt, institutionelle Anleger und Dienstleister mit Steuerpfandrecht. So sieht der Prozess aus.

1. Anleger müssen in einer Auktion um das Steuerpfandrecht mitbieten

Steuerpfandgläubiger müssen das Zertifikat in einer Auktion mitbieten, und wie dieser Prozess abläuft, hängt von der jeweiligen Gemeinde ab. Möchtegern-Investoren sollten sich zunächst mit der Umgebung vertraut machen, empfiehlt die National Tax Lien Association. Wenden Sie sich an die Steuerbehörden in Ihrer Nähe, um zu erfahren, wie diese überfälligen Steuern eingezogen werden.

Auktionen können online oder persönlich stattfinden. Manchmal erhält der Anleger den Zuschlag, der bereit ist, den niedrigsten Zinssatz zu zahlen. in einer Methode, die als „den Zinssatz niederzubieten“ bekannt ist. Die Gemeinde legt einen Höchstsatz fest, und der Bieter, der den niedrigsten Zinssatz unter diesem Höchstsatz anbietet, gewinnt die Auktion. Merken Sie sich, jedoch, dass die Zinsen sinken, Gewinne auch.

Andere gewinnende Gebote gehen an diejenigen, die den höchsten Geldbetrag zahlen, oder Prämie, über dem Pfandbetrag.

2. Der erfolgreiche Bieter zahlt den Restbetrag und führt das Zwangsvollstreckungsverfahren durch

Was als nächstes für Anleger passiert, passiert nicht an einer Börse. Der erfolgreiche Bieter muss die gesamte Steuerrechnung bezahlen, einschließlich der rückständigen Schulden, Zinsen und Strafen. Dann, der Investor muss warten, bis die Grundstückseigentümer ihr gesamtes Guthaben zurückbezahlt haben – es sei denn, sie tun es nicht.

Die meisten Eigenheimbesitzer haben eine sogenannte „Rückzahlungsfrist“ – die in der Regel ein bis drei Jahre beträgt – bevor sie die Steuern plus Zinsen vollständig bezahlen müssen. Aber wenn der Hausbesitzer die Steuerschuld nicht zurückzahlt, der Investor mit dem Steuerpfandrecht ist derjenige, der für die Einleitung des Zwangsvollstreckungsverfahrens verantwortlich ist, die es dem Investor ermöglichen würde, das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen.

Wenn Sie bei einer Auktion ein Pfandrecht gewinnen, Sie müssen auch Ihre Verantwortung lernen. Zum Beispiel, in Illinois, innerhalb von vier Monaten nach Erwerb eines Pfandrechts, Sie müssen den Grundstückseigentümern mitteilen, dass Sie das Pfandrecht besitzen und die Zwangsvollstreckung vornehmen können, wenn sie nicht zurückzahlen, sagt Joanne Musa, ein Steuerpfandrecht-Investmentberater und Gründer von TaxLienLady.com. Dann muss vor Ablauf der Einlösefrist ein weiterer Brief versandt werden.

Vorteile und Risiken von Anlagen mit Steuerpfandrecht

Experten empfehlen, sorgfältig über die damit verbundenen Risiken nachzudenken, bevor Sie in Steuerpfandrecht investieren. Während einige Anleger belohnt werden können, andere geraten möglicherweise ins Kreuzfeuer komplizierter Regeln und Schlupflöcher, was im schlimmsten Fall zu hohen Verlusten führen kann.

1. Steuerpfandrechte können eine ertragreichere Investition sein, aber nicht immer

Aus reiner Profitsicht, Die meisten Anleger verdienen ihr Geld auf der Grundlage des Zinssatzes des Steuerpfandrechts. Die Zinssätze variieren und hängen von der Gerichtsbarkeit oder dem Staat ab. Zum Beispiel, der gesetzliche Höchstzinssatz beträgt 16 Prozent in Arizona und 18 Prozent in Florida, während in Alabama der Satz auf 12 Prozent festgelegt ist, nach der National Tax Lien Association.

Profite, jedoch, führen nicht immer zu so hohen Renditen während des Bieterverfahrens. Schlussendlich, die meisten versteigerten Steuerpfandrechte werden national zu Preisen zwischen 3 und 7 Prozent verkauft, Laut Brad Westover, Geschäftsführer der National Tax Lien Association.

Vor dem Ruhestand, Richard Rampell, ehemals Geschäftsführer von Rampell &Rampell, eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in Palm Beach, Florida, erlebte dies hautnah. Rampell war Teil einer kleinen Gruppe, die Ende der 1990er und Anfang der 2000er Jahre in lokale Steuerpfandrechte investierte. Anfangs, Die Partner haben es gut gemacht. Aber dann große institutionelle Investoren, darunter Banken, Hedgefonds und Pensionsfonds, verfolgte diese höheren Renditen in Auktionen im ganzen Land. Die größeren Investoren halfen, die Zinsen zu senken, Rampells Gruppe verdiente also kein nennenswertes Geld mehr mit Pfandrechten.

"Am Ende, Wir waren nicht viel besser als eine CD, " er sagt. „Für den Arbeitsaufwand es hat sich nicht gelohnt."

2. Steuerpfandrechte haben ein Ablaufdatum

Wenn der Grundstückseigentümer die Grundsteuern bis zum Ende der Rückzahlungsfrist nicht bezahlt, der Pfandgläubiger kann ein Zwangsvollstreckungsverfahren einleiten, um das Eigentum an der Immobilie zu übernehmen. Das kommt aber selten vor:Die Steuern werden in der Regel vor dem Rückzahlungstermin bezahlt. Auch Pfandrechte stehen bei der Rückzahlung an erster Stelle, noch vor Hypotheken.

Sogar so, Steuerpfandrechte haben ein Ablaufdatum, und das Recht des Pfandgläubigers, das Grundstück zu pfänden oder seine Investition einzuziehen, erlischt gleichzeitig mit dem Pfandrecht.

Nachdem Sie ein Pfandrecht erworben haben, Vielleicht möchten Sie in den folgenden Jahren auch Steuern auf die Immobilie zahlen, so kann kein anderer ein Pfandrecht erwerben und damit einen Anspruch auf das Grundstück haben.

„Manchmal sind es sechs Monate nach der Einlösefrist, “ sagt Musa. "Denken Sie nicht, dass Sie es einfach kaufen und vergessen können."

3. Investitionen mit Steuerpfandrecht erfordern gründliche Recherche

Privatanleger, die Investitionen in Steuerpfandrechte erwägen, sollten über alles, Machen ihre Hausaufgaben. Experten schlagen vor, Eigenschaften mit Umweltschäden zu vermeiden, wie eine, bei der eine Tankstelle gefährliches Material abgeladen hat. Ein Grund dafür:Im Falle einer Zwangsvollstreckung die Immobilie würde Ihnen gehören.

„Sie sollten wirklich verstehen, was Sie kaufen, “ sagt Richard Zimmermann, ein Partner bei Berdon LLP, eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in New York City. „Seien Sie sich bewusst, was die Immobilie ist, Nachbarschaft und Werte, Sie kaufen also kein Pfandrecht, das Sie nicht eintreiben können.“

Möchtegern-Investoren sollten auch die Immobilie und alle Pfandrechte daran prüfen, sowie aktuelle Steuer- und Verkaufspreise ähnlicher Immobilien. Wenn eine Immobilie andere Pfandrechte hat, Dies könnte es im Falle einer Zwangsvollstreckung erschweren, seinen Titel zu erlangen.

Noch, Denken Sie daran, dass die Informationen, die Sie finden, oft veraltet sein können.

„Die Leute erhalten eine Liste der Immobilien und führen ihre Due Diligence Wochen vor einem Verkauf durch, “ sagt Musa. „Die Hälfte der Immobilien auf der Liste könnte weg sein, weil die Steuern bezahlt werden. Du verschwendest deine Zeit. Je näher das Datum ist, an dem Sie Ihre Due Diligence durchführen, desto besser. Sie müssen eine aktualisierte Liste erhalten.“

Endeffekt

Da Investitionen mit Steuerpfandrechten so viel Sorgfalt erfordern, es könnte sich lohnen, passiv über einen institutionellen Anleger zu investieren, der Mitglied der National Tax Lien Association ist. Westover sagt, dass 80 Prozent der Steuerpfandscheine an Mitglieder der NTLA verkauft werden. und die Agentur kann NTLA-Mitglieder oft mit den richtigen institutionellen Investoren zusammenbringen. Dies könnte die Verwaltung des Prozesses erleichtern, vor allem für einen anfänger.

Während Investitionen mit Steuerpfandrecht eine großzügige Rendite bieten können, Achten Sie auf das Kleingedruckte, Einzelheiten und Regeln.

„Ich hatte einige Kunden und Freunde, die fast als Unternehmen im großen Stil in Steuerpfandrechte investiert haben und es gut gemacht haben. “ sagt Martin Cass, Regional Director Private Client Services bei BDO USA, eine Wirtschaftsprüfungsgesellschaft in West Palm Beach, Florida. „Aber es ist kompliziert. Sie müssen die Details verstehen.“