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18 Dinge, die Sie als Vermieter einplanen müssen

Der Besitz von Mietimmobilien kann eine großartige Möglichkeit sein, Ihr Vermögen zu mehren. Beachten Sie, dass ich „kann sein“ gesagt habe. Es kann auch eine großartige Möglichkeit sein, Geld zu VERLIEREN – wenn Sie es nicht richtig machen.

Eine der besten Möglichkeiten, Geld zu verlieren, besteht darin, nicht alle Ihre Ausgaben richtig zu erfassen. Und obwohl jedes Haus anders ist und daher jede umfassende Liste anders sein wird, gibt es viele Dinge, die für jede Immobilie gleich sind.

Hier ist eine sehr lange Liste von Dingen, die Sie budgetieren sollten – und in Ihre Berechnungen einbeziehen sollten, wenn Sie die Zahlen für eine potenzielle neue Immobilie berechnen!

Kapitalausgaben

Investitionsausgaben werden häufig kurz als CapEx bezeichnet. Betrachten Sie sie als teure, seltene Reparaturen oder Ersetzungen. Dinge wie ein Dach, ein Ofen, Geräte, ein Warmwasserbereiter. Sie werden nicht jedes Jahr ein neues Dach kaufen—die Lebensdauer eines Daches beginnt normalerweise bei 25 Jahren und steigt je nach verwendetem Material einfach an.

Aber irgendwann müssen Sie Ihr Dach ersetzen, also sollten Sie Geld zur Verfügung haben, wenn Sie es tun. Im Moment beginnt ein Dach bei 15.000 US-Dollar. Um herauszufinden, wie viel Sie für Ihren eventuellen Dachaustausch einplanen müssen, teilen Sie die Zeit, die auf Ihrem Dach verbleibt, durch die Kosten des Austauschs.

Ich werde das Alter meines eigenen Hauses für die Beispiele verwenden. Mein Dach ist 3 Jahre alt und ich werde wahrscheinlich mit Reparaturkosten in Höhe von 18.000 $ rechnen. Also 25 Jahre durchschnittliches Dach minus 3 Jahre alt sind 22 Jahre oder 264 Monate. 18.000 $ geteilt durch 264 Monate ergeben 68,18 $ pro Monat, die ich für meinen eventuellen Dachersatz sparen sollte.

Aber CapEx ist nicht nur ein Dachersatz. Ein Warmwasserbereiter beginnt bei etwa 600 $ und die Lebensdauer beträgt durchschnittlich 8-15 Jahre. (Wenn Sie Ihre ersetzen, stellen Sie eine Auffangwanne darunter. Das werden die besten 20 $ sein, die Sie jemals ausgegeben haben.) HLK-Systeme beginnen bei etwa 5.000 $ und steigen nur.

CapEx ist bei der Bewertung eines Deals sehr wichtig. Wenn die Miete nur ein paar hundert Dollar über Ihrer Hypothekenzahlung liegt, verlieren Sie Geld, sobald Sie die Immobilie kaufen.

Stellenangebot

Irgendwann wird sich dieser Markt verschieben, Ihre Mieter werden ausziehen (hoffentlich am Ende ihres Mietvertrags, während sie ihre Wohnung super sauber hinterlassen!) und Sie werden nicht in der Lage sein, den nächsten Mieter zu finden, wodurch Leerstand entsteht. Während ich sehe, dass viele Leute 5 % für Leerstand berechnen, entspricht eine Monatsmiete tatsächlich 8,3 % Leerstand. Ich bin immer sehr konservativ in meinen Zahlen, und wenn Sie 8 planen, aber nur 5 oder weniger brauchen, gewinnen Sie.

Routinewartung

Sie besitzen das Haus, also müssen Sie es in gutem Zustand halten. Die regelmäßige Wartung trägt dazu bei, Ihr Zuhause in einem Top-Zustand zu halten, und macht Sie auf den Beginn von Problemen aufmerksam, sodass Sie eine kleine Reparatur vornehmen, anstatt ein großes Problem zu beheben.

Vieles davon ist DIY-fähig, aber es empfiehlt sich, die Kosten für die Vermietung zu berücksichtigen, wenn Sie die Zahlen für eine potenzielle Vermietung ermitteln, falls Ihr Portfolio zu umfangreich wird, um es selbst zu erledigen, oder Sie sich einfach dafür entscheiden, die Finger davon zu lassen.

Einige Dinge, an die Sie beim Erstellen Ihres Budgets denken sollten, sind:

Reparaturen

Im Laufe des Eigenheimbesitzes gehen Dinge kaputt. Das ist einfach der Lauf des Lebens. Sie haben einen CapEx-Fonds für den seltenen Austausch von großen Artikeln, aber vergessen Sie nicht die kleineren Dinge.

Eine gute Faustregel ist, zwischen 0,5 % und 1 % des Kaufpreises des Eigenheims pro Jahr für Reparaturen zurückzuhalten. Bei einem 300.000-Dollar-Haus sind das 1.500 bis 3.000 Dollar. In einigen Jahren haben Sie Geld übrig und in einigen Jahren werden Ihre Reparaturen vergehen, aber Sie sind ein YNAB-Benutzer, der vorbereitet sein muss, oder?

Geschäftskosten

Der Besitz eines Mietobjekts ist der Besitz eines kleinen Unternehmens, und der Besitz und Betrieb eines Unternehmens ist mit Kosten verbunden.

Sie brauchen einen GROSSEN Mietvertrag. Das Herunterladen eines kostenlosen Mietvertrags aus dem Internet schützt Ihre Interessen an der Immobilie nicht angemessen. Sehen Sie sich diese Ressource an, um einen bundesstaatsspezifischen Mietvertrag zu erwerben, der mit Anwälten in Verbindung mit den Vermieter-Mietrechten der einzelnen Bundesstaaten verfasst wurde.

Ein guter, auf Immobilien ausgerichteter CPA spart Ihnen häufig mehr Geld bei Ihren Steuern, als er Ihnen in Rechnung stellt. Ein großartiges Hausverwaltungsunternehmen nimmt Ihnen den Alltag ab – natürlich gegen eine Gebühr. Typischerweise 10% der Monatsmieten und die Suche nach einem neuen Mieter kostet eine Monatsmiete. Wenn Sie kaum Gewinn machen, könnte dies ein Deal-Killer sein.

Deine Zeit

Der größte Kostenfaktor, den neue Vermieter vergessen zu berücksichtigen, ist ihre Zeit. Es braucht Zeit, um Ihre Miete einzurichten. Wenn Sie alles vermieten möchten, dauert es noch einige Zeit, bis Sie die richtige Person gefunden haben, die Ihre Immobilie für Sie verwaltet. Und Sie SOLLTEN sich die Zeit nehmen, einen großartigen Immobilienverwalter zu finden. Hier ist eine Liste mit 76 Fragen, die Sie Ihrem Property Manager stellen sollten, BEVOR Sie ihn einstellen.

Wenn Sie die Immobilie selbst verwalten, wird es viel mehr Zeit in Anspruch nehmen. Stellen Sie sicher, dass Sie für Ihre Zeit angemessen entlohnt werden! Das Bewerben Ihrer Immobilie zur Miete, das Screening der Mieter, das Vorzeigen der Immobilie, Wartungsarbeiten, Mieteinzug und -kaution sowie das Bezahlen von Rechnungen für die Immobilie nehmen Zeit in Anspruch. Hier finden Sie eine weitere Übersicht darüber, was genau mit der Vermietung Ihres Hauses verbunden ist.

Für neue Vermieter kann es leicht sein, diese sehr realen Kosten im Zusammenhang mit dem Besitz von Mietobjekten zu übersehen – es ist mehr als nur das Delta zwischen der Miete und Ihrer Hypothekenzahlung. Wenn Sie diese Ausgaben nicht richtig berücksichtigen, kann dies Sie am Ende viel Geld kosten und das, was nach viel aussah, in eine endlose Geldgrube verwandeln, die alle Ihre Gewinne auffrisst.

Sie können viel Geld verdienen und langfristigen Wohlstand generieren, indem Sie in Immobilien investieren, aber Sie müssen Ihre Zahlen korrekt führen und alles berücksichtigen. Genau wie Ihr Alltag braucht auch Ihr Mietobjekt ein Budget.


Mindy Jensen ist eine lizenzierte Immobilienmaklerin in Colorado, Autorin von How to Sell Your Home und Community Managerin für BiggerPockets, wo sie neuen und erfahrenen Investoren hilft, die richtigen Wege zu lernen, wie sie in Immobilien investieren können, um ihr Vermögen zu steigern. Sie ist außerdem Co-Moderatorin des BiggerPockets Money Podcast.