Wird eine niedrige Bewertung Ihr Refi ruinieren?

Der 30-jährige Festhypothekzins wird immer tiefer, Dies ist eine großartige Zeit, um Ihre Hypothek zu refinanzieren und Ihre monatliche Zahlung zu kürzen. Aber als Pat Esswein, Mitherausgeber der Zeitschrift Personal Finance von Kiplinger, Berichte, Hausbesitzer müssen einige Hürden nehmen, bevor sie sich refinanzieren können.

Eine dieser Hürden ist die Bewertung, die den Wert bestimmt, den die Bank Ihrem Haus zuweist.

Dies ist eine wichtige Zahl, da sie Ihre Refinanzierungsmöglichkeiten bestimmt und sich auf Ihre monatliche Zahlung und Ihren Zinssatz auswirkt. Zum Beispiel, wenn Ihr Eigenheimwert sinkt und Ihr Beleihungswert höher ist, als Ihr Kreditgeber zulässt, in der Regel 80 Prozent, Sie müssen entweder Ihr Eigenkapital in bar aufstocken oder eine Hypothekenversicherung abschließen.

Ich habe kürzlich mit Esswein über Möglichkeiten gesprochen, den höchstmöglichen Wert vor der Bewertung zu erzielen, und was zu tun ist, wenn Ihre Bewertung niedrig ausfällt.

Was vor einer Bewertung zu tun ist, um einen höheren Eigenheimwert zu erhalten

Es gibt einige Dinge, die Sie tun können, um die bestmögliche Bewertung zu erhalten.

Zuerst, Erwägen Sie, das Bewertungsunternehmen zu recherchieren. „Das kann ein bisschen mühsam sein, aber bei der Suche nach einem Kreditgeber, fragen, bei welchem ​​Bewertungsunternehmen sie Bewertungen bestellen, “, sagt Esswein.

Was Sie suchen, ist ein erfahrener Gutachter, der Ihren lokalen Markt wirklich kennt, und Sie werden diese Art von Gutachter am ehesten bei „einem kleineren, lokales Bewertungsunternehmen, das wahrscheinlich mehr zahlt und daher die besten Gutachter anzieht, “, sagt Esswein. „Einige Unternehmen setzen auf die günstigsten Mitarbeiter, die auch bereit sind, sehr weit zu reisen, Das bedeutet, dass sie unerfahren sind und Ihre Gegend nicht sehr gut kennen.“

Sekunde, bringen Sie Ihr Zuhause in Form. „Mach dein Haus gut, “, sagt Esswein. "Sauber, Entrümpeln und reparieren Sie Dinge, die repariert werden müssen, damit, wenn der Gutachter kommt, Sie werden feststellen, dass sich Ihr Haus im besten Zustand befindet.“

Wenn du schon dabei bist, eine Hausdatei für den Gutachter erstellen, die alle Upgrades oder kürzlichen Reparaturen dokumentiert, wie das neue Dach, das Sie vor zwei Jahren installiert haben. „Wenn der Gutachter tatsächlich zu Ihnen nach Hause kommt, halten Sie die Datei für sie bereit und gehen Sie mit ihnen herum, um auf die Upgrades hinzuweisen, “, sagt Esswein.

Dritter, recherchieren Sie die letzten vergleichbaren Hausverkäufe. „Auch wenn Sie vielleicht das Gefühl haben, dass die Preise in Ihrem Markt steigen, und in vielen Märkten haben sie der Gutachter muss noch vergleichbare Verkäufe in letzter Zeit finden, um den Wert zu untermauern, “, sagt Esswein. „Ein neuer Vergleich macht keinen Trend, und Gutachter passen die Preise möglicherweise langsamer an, als Sie es wünschen.“

Anstatt zu hoffen, dass der Gutachter eine vollständige Liste der Comps erstellt, Esswein schlägt vor, sich an einen Immobilienmakler zu wenden, um eine Liste der letzten vergleichbaren Verkäufe anzufordern, die Sie zu Ihrer Hausdatei hinzufügen können. „Ein erfahrener Immobilienmakler wird wissen, was mit Ihrem Haus am ehesten vergleichbar ist, " Sie sagt.

Was tun, wenn Ihre Bewertung niedrig ist

Was passiert, wenn Ihre Bewertung niedriger ausfällt als erwartet? Ist es möglich, eine andere Bewertung von einem anderen Unternehmen einzuholen?

Esswein sagt, Sie könnten 250-350 US-Dollar für eine zweite Meinung ausgeben, dann wenden Sie sich mit dem neuen Gutachten an Ihren Kreditsachbearbeiter. „Aber bevor du das tust, Sie sollten Ihren Kreditsachbearbeiter fragen, ob er das zweite Gutachten überhaupt in Betracht zieht, “, sagt Esswein.

Es ist wahrscheinlicher, dass die erste Bewertung bleibt, Sie haben aber noch Möglichkeiten zur Refinanzierung.

Nehmen wir an, Ihr Haus wird auf 180 $ geschätzt, 000. Du schuldest noch 162 $, 000 auf die Hypothek, das sind 90 Prozent des Wertes des Hauses. Was sind Ihre Optionen?

Wenn es um den maximal zulässigen Beleihungswert geht, 80 Prozent ist normalerweise die magische Zahl, Es gibt also drei Dinge, die Sie tun können, wenn Sie nicht bei 80 Prozent sind.

Option eins: Bringen Sie mehr Geld zum Abschluss. Wenn Sie es sich leisten können, zusätzliche 18 US-Dollar zu investieren, 000 in bar, Sie würden den Kreditsaldo auf 80 Prozent des Wertes Ihres Hauses reduzieren.

„Denken Sie daran, dass selbst wenn Sie das Geld aufgestockt haben, Sie müssen immer noch genug Geld in Ihren Rücklagen haben, um die Anforderungen der Kreditgeber für angemessene Ersparnisse zu erfüllen, das sind in der Regel zwei Monate Hypothekenzahlungen, kann aber mehr sein, “, sagt Esswein.

Option zwei: Refinanzierung in ein FHA-Darlehen. Ein FHA-Darlehen ist ein von der Federal Housing Administration unterstütztes Hypothekendarlehen.

Obwohl ein FHA-Darlehen nur 3,5 Prozent Eigenkapital erfordert, „Mit den jüngsten Erhöhungen der Hypothekenvorabversicherung und der monatlichen Prämien von FHA, private Hypothekenversicherung (PMI) könnte billiger sein, “, sagt Esswein. Was uns zu …

Möglichkeit drei: Zahlen Sie für PMI. PMI schützt den Kreditgeber, wenn Sie die Zahlungen einstellen. „Weil die Eigenheimwerte gefallen sind, viele Hausbesitzer, die beim Kauf ihres Hauses kein PMI benötigten, werden es bei der Refinanzierung benötigen. “, sagt Esswein.

Wenn Sie sich für eine Refinanzierung entscheiden und PMI benötigen, Es gibt zwei Möglichkeiten, wie Sie dafür bezahlen können.

Eine Möglichkeit besteht darin, PMI einfach selbst zu bezahlen, die in der Regel 0,5 bis 1,5 Prozent Ihrer Kreditsumme pro Jahr kostet. „Ihr Kreditgeber wird die Kosten des PMI zu Ihrer monatlichen Hypothekenzahlung hinzufügen, “, sagt Esswein. „Sie müssten weiterhin jeden Monat die zusätzliche Prämie zahlen, bis Sie 20 Prozent Eigenkapital haben, An diesem Punkt können Sie den Kreditgeber kontaktieren und ihn bitten, das PMI zu stornieren. Andernfalls, wenn der Loan-to-Value 78 Prozent erreicht, sie müssen PMI automatisch fallen lassen.“

Die andere Möglichkeit, PMI zu bezahlen, ist eine vom Kreditgeber bezahlte Hypothekenversicherung. Bei einer vom Kreditgeber bezahlten Hypothekenversicherung die Kosten des PMI werden in Ihren Zinssatz eingerechnet. Je weniger Eigenkapital Sie haben, desto höher ist Ihre Rate. „Der höhere Zinssatz gilt, solange Sie das Darlehen haben, Diese Option ist also nur sinnvoll, wenn Sie nicht planen, Ihr Eigenheim langfristig zu besitzen, “, sagt Esswein. „Sie müssen den höheren Zinssatz zahlen, solange Sie das Darlehen haben. es wird nicht wegfallen, wenn Sie 20 Prozent Eigenkapital erreichen.“

Bevor Sie sich für eine vom Kreditgeber bezahlte Hypothekenversicherung entscheiden, Esswein sagt, Sie sollten Ihre monatlichen Zahlungen und die Gesamtzinsen berechnen, die Sie während der Laufzeit des Darlehens zahlen werden, basierend darauf, wie lange Sie das Darlehen behalten möchten.

Wenn Sie also PMI übernehmen müssen, lohnt es sich zu refinanzieren? Letztendlich, Sie versuchen, Ihre Zahlungen zu senken, keine zusätzlichen Gebühren hinzufügen!

Esswein sagt, solange man Geld spart, Das ist es wert. „PMI ist ein Tool, das Sie bei Bedarf verwenden können. und wenn Sie weiterhin Zahlungen kürzen und Zinsen sparen, dann macht es Sinn, “, sagt Esswein.

Und selbst wenn Sie genug Geld haben, um Ihre Beleihung auf 80 Prozent zu bringen, Sie könnten zweimal darüber nachdenken, es auszugeben. „Bevor Sie Bargeld auf den Tisch bringen, Entscheiden Sie, wofür Sie das Geld sonst noch ausgeben möchten, “, sagt Esswein. „Lassen Sie Ihren Notfallfonds nicht ab, um PMI zu vermeiden.“

Schließlich, wenn Ihr Wert so niedrig ist, dass Sie mehr Schulden für das Haus haben, als Sie es verkaufen könnten, du hast optionen, auch. Esswein empfiehlt, homeaffordable.gov zu machen, die Wohnungsbaudarlehensprogramme und Refinanzierungsoptionen für Menschen hervorhebt, die mit ihren Häusern unter Wasser stehen.