Wir boten an, ein Haus für 128 US-Dollar zu kaufen,

000 über Liste – aber es war nicht genug!

Sonntag Abend, Kim und ich machten ein Angebot für ein Haus. Der Greenwood Place (wie wir ihn nennen) kostete 649 US-Dollar, 000. Wir haben 677 US-Dollar angeboten, 777 eskaliert auf $777, 777; keine Reparaturen erforderlich; und $50, 000 Bewertungslückenverzicht.

Unser Angebot wurde nicht angenommen.

Richtig:Zwei Monate nach dem Verkauf unseres Hauses – und drei Monate nach Beginn der Suche nach der nächsten Wohnung – sind Kim und ich wieder in diesen verrückten Wohnungsmarkt eingetaucht. Wir sind uns nicht sicher, wie lange dieser Prozess dauern wird (oder wie das Ergebnis sein wird), aber wir sind bereit, viele Wochen zu suchen, wenn nicht Monate.

Sowohl unser Hypothekenmakler (Michael S.) als auch unser Immobilienmakler (Michael K.) sagen uns, dass wir die Dinge für diesen Markt genau richtig machen.

• Kim und ich haben beide eine Kreditwürdigkeit von über 800. „Hier sieht alles unglaublich perfekt aus. “ erzählte uns Michael S. im Juni. "Das ist erstaunlich. Perfekter Kredit.“
• Wir haben unser vorheriges Haus verkauft und vermieten derzeit eine Wohnung, während wir nach einer anderen suchen. Dies ermöglicht es uns, Angebote ohne Eventualitäten des Eigenheimverkaufs zu machen.
• Wir sind bereit, kalkulierte Risiken einzugehen, um die Stärke unserer Angebote zu erhöhen, aber waren nicht bereit, dabei unsere finanzielle Gesundheit zu gefährden. „Du kannst dir 850 Dollar leihen, 000 den ganzen Tag, “ erzählte uns Michael S.. "Sie würden wahrscheinlich keine Schwierigkeiten haben, sich für eine Million Dollar zu qualifizieren." Wir wollen uns jedoch keine Million Dollar leihen, da dies unsere anderen Ziele ernsthaft gefährden würde.

Alles das selbe, Es gibt derzeit nicht viele Häuser auf dem Markt. Nachfrage übersteigt bei weitem das Angebot, was die Preise in die Höhe treibt und wahnsinnige Wettbewerbssituationen schafft. Es spielt keine Rolle, ob wir alles richtig machen. Wir werden immer noch auf Leute treffen, die Bargeldangebote für mehr als 128 US-Dollar machen können. 000 über $649, 000 Preisvorstellung.

Unser Plan? Sei geduldig. Wachsam bleiben. Wir nicht brauchen im Moment ein Haus zu kaufen – und, in der Tat, vielleicht wäre es das Beste, wenn wir es nicht tun würden – aber wir wollen bereit sein, uns zu stürzen, wenn/wenn wir den richtigen Ort finden.

Heute, Ich möchte ein wenig von unserem Denkprozess erzählen, während wir versuchen, im Jahr 2021 ein Haus zu kaufen.

Wo wir anfangen

Zur Zeit, Kim und ich zahlen 2300 $, um ein 1000 Quadratmeter großes Haus in einem schönen, begehbare Nachbarschaft auf der Südseite von Portland. Wir mögen es. (Wahre Geschichte:Als ich vor zwei Tagen mit dem Hund spazieren ging, ein Nachbar hat mich aufgehalten. "Ist Ihr Name J.D.?" er hat gefragt. „Ich habe mir deine YouTube-Videos angeschaut!“ Das erste Mal hat mich jemand von meinem kleinen YouTube-Kanal erkannt Haha .)

Diese Mietzahlung von 2300 $/Monat ist für uns beide angenehm. Kim hat nicht die umfangreiche Altersvorsorge wie ich, aber im Vergleich zu den meisten Leuten ist sie in guter Verfassung. Sie kann sich monatlich 1150 US-Dollar für die Unterbringung leisten. Und während sie (und ich) gerne ein untere Wohnungszahlung, Sie ist bereit, bis zu 1200 Dollar pro Monat zu zahlen.

Unsere aktuelle Wohnsituation lässt mich im Geld schwimmen. So fühlt es sich an, jedenfalls.

Siehst du, Einer der Gründe, warum ich umziehen wollte, war, dass ich meinen monatlichen Cashflow lahmgelegt hatte. Ich hatte zu viel in unser Haus investiert. Ich habe es direkt besessen. Ein Drittel meines Nettovermögens war zu Hause gesperrt und konnte nicht für andere Dinge verwendet werden – zum Beispiel für den Kauf von Lebensmitteln.

Als wir das Haus auf Wisteria besaßen, Meine monatlichen Wohnkosten betrugen 377 Dollar für Steuern und Versicherungen. (Kim hatte keine Wohnkosten. Das Haus gehörte mir.) Basierend auf meinen Investitionen und Ersparnissen außerhalb des Ruhestands, Ich hatte ein monatliches Budget von 2059 US-Dollar, um mich zum Alter von 59 bis 1/2 zu bringen (zu diesem Zeitpunkt konnte ich auf Rentenkonten zugreifen). Dieses Budget von 2059 USD/Monat lag weit unter meinen tatsächlichen Ausgaben. was im Durchschnitt etwa $4200/Monat betrug.

Durch den Verkauf des Hauses und den Einzug in diese Mietwohnung eine erstaunliche sache ist passiert. Obwohl meine monatlichen Wohnkosten von 377 Dollar auf 1150 Dollar gestiegen sind, mein monatliches Budget für die Nachwohnung stieg von 2059 auf 7588 Dollar – und das alles, weil ich jetzt einen Haufen Bargeld auf meinem Bankkonto habe.

Dieser verbesserte Cashflow beträgt 100 %, weil wir keine 500 US-Dollar mehr haben, 000+ gesperrt auf Eigenheimkapital. Es ist auf meinem Bankkonto. Jawohl, ein Teil davon wird bald wieder in Home Equity sein (hoffen wir), weil wir es für eine Anzahlung auf den nächsten Platz verwenden. Aber ich werde einen beträchtlichen Teil davon behalten, um die Lücke zwischen heute und dem 25. September 2028 zu schließen. wenn ich 59-1 / 2 werde.

So, Heute habe ich das Gefühl, im Geld zu schwimmen. Anstatt ein monatliches Haushaltsdefizit von 2100 USD zu haben, Ich habe einen Überschuss von 3300 Dollar. Ich bin, Noch einmal, finanziell unabhängig.

Dies ist unser Ausgangspunkt. Während wir nach Häusern suchen, Ich führe eine laufende Kalkulationstabelle, die (unter anderem) mein projiziertes monatliches Budget für jedes Haus aufzeichnet. Eigentlich, Dieses monatliche Budget beträgt mein wichtigste Überlegung beim Hauskauf.

Auswählen einer Stadt

Ich bin 52 Jahre alt. In den letzten dreißig Jahren Ich habe vier Häuser gekauft – und bin dabei, ein fünftes zu kaufen. Meine Gewohnheiten beim Hauskauf entsprechen fast perfekt dem amerikanischen Durchschnitt. Hausbesitzer bleiben in der Regel sieben oder acht Jahre an einem Ort. im Durchschnitt.

Auch auf andere Weise meine Gewohnheiten beim Hauskauf waren typisch. Wenn ich nicht aufpasse, zum Beispiel, Ich kann mich auf die emotionale Seite des Prozesses einlassen.

Als meine Ex-Frau und ich 2004 unser hundert Jahre altes Bauernhaus kauften, Ich war zu 100% von Emotionen motiviert. Die Entscheidung war nicht logisch. Als Kim und ich 2017 unser neuestes Haus kauften, wir ließen zu, dass Emotionen zu unserem Nachteil die Logik überlagerten.

Dieses Mal, Ich versuche, logisch und bewusst zu sein. Nach vier Jahren in einem Haus, das sich als problematisch erwies, und inmitten eines scheinbar verrückt gewordenen Wohnungsmarktes, Ich möchte eine kluge Entscheidung treffen.

So, Mein Vollzeit-„Job“ war in den letzten Monaten die Wohnungssuche. Ich sage nicht, dass mein Prozess perfekt ist (oder auf alle anwendbar ist), aber er ist viel logischer als jeder meiner früheren Hauskäufe.

Zunächst, Kim und ich verbrachten in den letzten drei Monaten zwölf volle Tage damit, durch ganz West-Oregon und West-Washington zu fahren, auf der Suche nach einer Bleibe. Wir verbrachten häufig Wochenenden damit, in beiden Staaten zu fahren (mit dem Hund auf dem Schoß), kleine Städte erkunden und uns fragen, "Könnten wir hier leben?"

Wir lieben Portland – ungeachtet dessen, was einige Medien Sie glauben machen wollen, es ist kein jämmerlicher Bienenstock aus Abschaum und Schurken geworden – aber der Ort ist uns zu groß geworden. Wir sind beide in Kleinstädten aufgewachsen. Wir wollen einen langsameren Lebensstil ohne das Chaos einer Großstadt.

Es gibt zwar mehrere Städte, die uns ansprechen, Letztendlich haben wir uns entschieden, nach Corvallis zu ziehen. Corvallis ist eine Stadt mit etwa 60, 000 am Fuße des Küstengebirges von Oregon. Es ist eine Stunde vom Pazifik entfernt, aber immer noch sehr weit vom Willamette Valley entfernt. die landwirtschaftliche Region, in der ich aufgewachsen bin. Es ist die Heimat der Oregon State University. Es ist die Fahrradstadt Nr. 1 im Bundesstaat (noch vor Portland!) und hat gerade genug zu tun, um uns glücklich zu machen.

Nachdem wir uns für Corvallis entschieden haben, Wir haben uns bemüht, einige Zeit dort zu verbringen. Wir würden den Hund am Samstagmorgen einpacken, fahre neunzig Minuten nach Süden, Dann verbringen Sie ein paar Stunden damit, die Stadt zu erkunden. Uns hat es gefallen — a Menge . Sogar so, Es fiel uns schwer, ein Gefühl für die Nachbarschaft zu bekommen.

Geben Sie unseren Immobilienmakler ein, Michael K. Eines Tages kam mir der Gedanke, dass ich vielleicht das Lernen von Corvallis-Nachbarschaften „auslagern“ könnte. Suche auf YouTube, Ich bin auf dieses Video eines Maklers gestoßen, der eine Fahrt durch die Stadt erzählt.

Das half uns beiden so sehr, dass wir den Erzähler kontaktierten, um zu fragen, ob er uns als Kunden aufnehmen würde. Er hat zugestimmt. Seit nunmehr zwei Wochen Wir haben gemeinsam nach einem geeigneten Standort gesucht.

Knirschen der Zahlen

Wie Sie wahrscheinlich gehört haben, Im Moment stehen nicht viele Häuser zum Verkauf. Ich habe keine genauen Zahlen, aber meine Erinnerung sagt mir, dass der Wohnungsbestand in den USA etwa halb so groß ist, wie er normalerweise ist. Das bedeutet, dass die Kommissionierung gering ist. Und wenn Sie einen Platz in einer kleineren Stadt wie Corvallis suchen, Pickings sind noch schlanker.

Immer noch, Jede Woche gibt es vielleicht ein Dutzend neue Inserate, die unseren Kriterien entsprechen. Michael K. hat uns ein automatisiertes Tool eingerichtet, das uns per E-Mail benachrichtigt, wenn Häuser auf den Markt kommen, die unseren Vorstellungen entsprechen. Plus, Ich verbringe jeden Tag Stunden auf Zillow und schaue mir die anderen Häuser an, die zum Verkauf stehen – nur für den Fall, dass du weißt?

Von den Häusern, die auf den Markt kommen und unseren Filter durchlaufen, vielleicht die Hälfte davon sind Orte, die uns eigentlich interessieren:der Preis ist akzeptabel, Haus und Hof passen gut zu unserem Lebensstil, und so weiter.

Ich habe alle diese Übereinstimmungen in eine Tabelle eingefügt, die ungefähr so ​​​​aussieht [klicken für eine größere Ansicht]:

Wie du siehst, meine Tabelle zeichnet nur eine Handvoll Statistiken auf, Aber das sind die Statistiken, die mir am wichtigsten sind. Ich verfolge keine Schlafzimmer und Badezimmer, zum Beispiel, weil unser Filter bereits nach diesen filtert. (Plus, Ich denke, Quadratmeterzahl ist ein vernünftiger Proxy für Betten und Bäder.)

Hier sind die Variablen, die mir bei der Suche nach einem Haus am wichtigsten sind:

• Preis, selbstverständlich. Aber der Preis ist nicht die einzige finanzielle Überlegung, noch das wichtigste. Ich möchte nicht zu viel für einen Platz bezahlen, selbstverständlich, aber ich betrachte die Anzahlung (und eventuelle Eigenkapital) als Vermögensübertragung. Ich gebe keine 300 Dollar aus, 000, wenn ich 300 $ kaufe, 000 Haus. Ich überweise einfach Geld von Bargeld auf Immobilien. (Das an Zinsen verlorene Geld, jedoch, ist in der Tat eine Ausgabe.)
• Größe des Hauses. Wieder, dies dient als Stellvertreter für andere Dinge, wie die Anzahl der Schlafzimmer und Bäder.
• Losgröße. Kim und ich mögen einen großen Garten. Wir erkennen, jedoch, dass wir mitten in einer Stadt keinen Hektar Land finden werden. Immer noch, Es ist schön, diese Nummer zur Hand zu haben.
• Jahr wurde das Haus gebaut. Ich möchte aus verschiedenen Gründen wissen, wann ein Haus gebaut wurde. Das Baudatum kann mir eine grobe Vorstellung von möglichen Wartungsproblemen geben. Plus, Es ist auch ein guter Leitfaden für den Stil und die Aufteilung des Hauses.
• Ich habe drei Spalten mit Zahlen, die sich auf die monatlichen Kosten des Hauses beziehen. Die Spalte „Each“ ist für Kim am wichtigsten. Dies zeigt ihren monatlichen Anteil am Wohngeld. Die „J.D. Budget“ ist für mich am wichtigsten. Die „J.D. budget“ geht davon aus, dass ich meine Ersparnisse verwende, um eine Anzahlung von 50 % zu leisten, Berechnet dann mein monatliches Budget nach mein Anteil am Wohngeld. (Denken Sie daran:Diese Zahl beträgt 7588 US-Dollar in unserer aktuellen Miete und 2059 US-Dollar in unserem letzten Haus.)
• Walk-Score. Ich mag eine begehbare Nachbarschaft. Walk Score ist nicht perfekt für meine Situation – es ist mir egal, ob ich in der Nähe einer Schule bin – aber es ist nahe genug. Mein Hauptanliegen ist, dass ich nur einen kurzen Spaziergang von einem Lebensmittelgeschäft entfernt bin. Das ist ein riesig mit mir umgehen. Zu Fuß zu einem Park wäre auch gut.
• Standort. In welcher Nachbarschaft liegt das Haus?
• Anmerkungen. Dies ist ein Sammelbegriff für Informationen wie den scheinbaren Zustand des Hauses, HOA-Gebühren, und so weiter.

In der Praxis, Das wichtigste Element in der Tabelle ist das „J.D. Budget“-Spalte. Kein Witz:Ich erinnere mich an alle anderen Details zu den verschiedenen Häusern. Angesichts meines notorisch schlechten Gedächtnisses, das ist sowas wie ein schock.

Wie du siehst, Ich habe auch alles farblich markiert. Ich benutze das gute alte ROYGBIV, wobei Rot das „schlechte“ Ende des Spektrums und Violett das „gute“ Ende ist. Dadurch kann ich einen Blick auf die Tabelle werfen und wissen, sagen, dass mir das Grant Circle Haus ein tolle Budget, aber das Clarence-Haus würde mich in fast die gleiche finanzielle Notlage bringen wie das Haus, das wir gerade verkauft haben. (Dieses Grant Circle Haus sieht auf dem Papier perfekt aus, nicht wahr? Es ist nicht. Es ist eine Vermietung, die in der Vergangenheit einige harte Liebe erlebt hat.)

Noch ein paar kurze Anmerkungen:Fett gedruckte Häuser sind Häuser, die wir persönlich besichtigt haben. Schattierte Linien stellen Häuser dar, die unter Vertrag stehen, sind also nicht mehr lieferbar. Und diese eine grüne Linie? Brunnen, Das ist das Haus, für das wir ein Angebot gemacht haben.

Ein Angebot machen

Kim und ich haben jetzt elf Häuser besichtigt. Ein paar davon schienen auf Fotos gut zu sein, waren aber persönlich keine guten Übereinstimmungen. Die meisten waren durchschnittlich. Aber eines – das Greenwood House – war erstaunlich. es war eine fast perfekte Passform. (Wieso den schon fast perfekt? Zuerst, Preis. Sekunde, Begehbarkeit war marginal.)

Wir haben das Greenwood House am Samstagnachmittag besichtigt. Wir liebten es. Als wir den Rest des Tages um Corvallis herumfuhren, Wir haben besprochen, ob wir ein Angebot machen sollen oder nicht. „Ich denke, es wird außerhalb unserer Preisspanne liegen, " Ich sagte. „Es wird nicht für 649 Dollar verkauft, 000. Du hast Michael gehört. Er nannte es eine „Atomkartoffel“. Er denkt, es wird viel gehen, viel mehr."

"Ich kenne, “ sagte Kim. „Aber meinst du nicht, wir würden es bereuen, wenn wir es nicht zumindest täten? Versuchen ein Angebot machen?"

"Jawohl, " Ich sagte. "Wir würden es sehr bereuen."

An diesem Abend, Wir haben uns mit Michael getroffen, um den Papierkram zu besprechen. Dann verbrachte ich den größten Teil des Sonntags damit, die Zahlen durch andere Tabellenkalkulationen zu laufen. (Was? Du dachtest, ich hätte nur einen?!?)

Ich habe zwar meine persönliche Tabelle zum Verfolgen von Eigenschaften, aber am wichtigsten ist die Tabellenkalkulation von Michael S., unser Hypothekenmakler. Diese Datei ermöglicht es uns, Projektionen mit tatsächlich Zahlen wie Anzahlung, Grundsteuern, und aktuelle Zinssätze.

Wenn wir eine der Variablen im Hypothekenarbeitsblatt ändern, Wir ändern unsere voraussichtlichen finanziellen Verpflichtungen. Wie du dir vorstellen kannst, das kann zu vielen führen, viele Kombinationen von monatlichen Zahlungen und Anzahlungen.

Allgemein gesagt, Kim und ich planen Folgendes:Ich werde nach dem Verkauf unserer letzten Wohnung eine Anzahlung von 50 % von dem Bargeld leisten, das ich zur Verfügung habe. Sie und ich teilen dann die monatliche Hypothekenzahlung 50/50 auf. Dies sollte für 95 % der Szenarien funktionieren, die wir untersuchen.

Damit wir Ihnen ein Angebot zu Greenwood machen können, jedoch, wir mussten uns von unserem Standardplan lösen. Unsere Standardannahmen würden mich dazu führen, 325 $ zu verdienen, 000 Anzahlung auf die $649, 000 Listenpreis, dann wäre mein monatliches Budget $3803. Aber wir wussten, dass Greenwood nicht für 649 Dollar verkaufen würde, 000. Es würde für etwas mehr verkauft. (Wahrscheinlich viel mehr.)

Letzten Endes, Wir dachten, wir müssten mindestens 100 Dollar anbieten, 000 über fragen. Glücklicherweise, die Verkäufer ließen Eskalationsklauseln zu, was bedeutete, dass wir 750 $ anbieten konnten, 000+, ohne zu riskieren, dass wir jemand anderen überbieten, sagen, $30, 000.

Nach vielen internen Diskussionen (und sogar einigen externen Diskussionen mit Kim) Ich entschied, dass ich bereit wäre, dieses Haus zu kaufen, wenn ich mein geplantes Budget bei etwa 3800 US-Dollar pro Monat halten könnte. Dies ist nahe genug an meinen aktuellen Ausgaben, dass ich mich damit in Ordnung fühlte. Schlimmsten Fall, Ich würde einen Teilzeitjob finden, um die Lücke zu schließen, rechts?

Bis Sonntagabend, Ich würde mir einen Angebotsbetrag ausdenken:777 $, 7777 mit 250 $, 000 Anzahlung. Dies würde mir mein Budget von 3800 US-Dollar pro Monat geben, vorausgesetzt, Kim wäre bereit, 1200 US-Dollar pro Monat für Wohnen zu zahlen (was sie war). Bei 50% Anzahlung? Brunnen, dann wäre mein Budget jeden Monat 900 $ niedriger. Immer noch besser als in dem Haus, das wir gerade verkauft haben, aber weniger als ich will.

Das Angebot, das wir am Sonntagabend abgegeben haben, sah so aus:

• Wir boten $677 an, 000 Startpreis — $28, 000 über fragen. Aber unser Angebot eskalierte in Schritten von $7, 777 bis zu einem Spitzenpreis von $777, 777. Wir haben angeboten, andere Angebote um $7 zu schlagen, 777 bis zu unserem Limit.
• Wir einigten uns auf „keine Reparaturen“. Wir würden trotzdem eine Inspektion durchführen, die es uns ermöglichen würde, aus dem Geschäft auszusteigen, wenn wir etwas Katastrophales finden würden, aber wir würden den Verkäufer nicht bitten, irgendwelche Reparaturen durchzuführen.
• Wir haben $50 eingeschlossen, 000 Bewertungslücke schwankt. Wenn unser Angebot für $760 angenommen wurde, 000, aber das Haus wurde auf 720 US-Dollar geschätzt, 000, Ich würde die 40 Dollar gutmachen, 000 Differenz zu meinen Barreserven.

Die nächsten 36 Stunden waren für Kim schmerzhaft. Sie hatte sich emotional in das Haus eingelassen. Während ich gehofft hatte, dass wir den Bieterkampf gewinnen würden – unser Agent selbst schrieb ein weiteres Angebot für das Haus! — Ich war überraschend cool und gesammelt über die ganze Sache.

Vorwärts gehen

Michael K. rief am Dienstagmorgen an. Er redete nicht um den heißen Brei herum. „Ihr Angebot wurde nicht angenommen, “ sagte er ohne Präambel (was ich zu schätzen wusste). „Ich bin ein wenig überrascht. Sie haben ein starkes Angebot geschrieben.“

Im Augenblick, Wir wissen nicht, wie viele Angebote Greenwood erhalten hat, und wir kennen nicht die Höhe des Zuschlags. Das wissen wir erst, wenn das Lokal in ein paar Wochen schließt. Aber wir wollen unbedingt wissen, wie viel mehr wir bieten mussten, um das Haus zu kaufen.

Letzten Endes, jedoch, wir bedauern nichts. Wir wissen, dass wir das höchstmögliche Angebot gemacht haben. Es gab nichts mehr, was wir hätten tun können, ohne unsere anderen finanziellen Ziele zu gefährden. Mit diesem Ergebnis sind wir in Frieden.

Jetzt, obwohl, es geht zurück zur Wohnungssuche. Wir haben für morgen Nachmittag schon ein paar Heimtouren angesetzt. Die Orte sehen vielversprechend aus – und einer davon ist viel billiger als der Ort in Greenwood! Ich hoffe immer noch, dass wir in Corvallis ein schönes Zuhause mit einer fußgängerfreundlichen Nachbarschaft finden, ein Hof für unsere Tiere, und Platz für Kim, um Yoga und Gartenarbeit zu machen.

Immer noch, ein Teil von mir weiß, dass wir erst seit zwei Wochen dabei sind. Die Leute, die unser Haus im Mai gekauft haben, hatten eingekauft zehn Monate . Der Markt ist gerade verrückt, mit weit mehr Käufern als Verkäufern.

Wer weiß? Vielleicht schreibe ich Angebotszusammenfassungen über den Winter und bis in den nächsten Sommer hinein. Aber ich hoffe es nicht!