FHA vs konventioneller Kredit:Welcher ist der richtige für Sie?

Wenn Sie Mieter sind, die Chancen stehen gut, dass Sie es lieber nicht sein möchten. Die Mieten explodieren im ganzen Land, zusammen mit den Hauspreisen, Dies zwingt viele Verbraucher in nicht idealen finanziellen Situationen dazu, eher früher als später einen Kauf in Betracht zu ziehen.

Es ist durchaus möglich, mit geringerem Einkommen ein Haus zu kaufen, aber die Chancen stehen gut, dass Sie Schwierigkeiten haben werden, für eine Anzahlung von 20 % zu sparen – insbesondere wenn Sie in einem heißen Markt leben, in dem die Immobilienpreise schnell steigen. Die meisten Experten werden jedem in dieser Situation raten, eine FHA-Hypothek einer herkömmlichen Hypothek vorzuziehen.

Das kann ein guter Rat sein, FHA-Darlehen haben jedoch im Vergleich zu herkömmlichen Darlehen ihre eigenen Nachteile. Wie viele Finanzinstrumente, die sich an Verbraucher mit niedrigem Einkommen richten, Der Unterschied zwischen hilfreich und schädlich ist bei einer FHA-Hypothek ein schmaler Grat.

Lesen Sie im Voraus alles, was Sie über den Unterschied zwischen FHA und herkömmlichen Hypotheken wissen müssen. und wie Sie zwischen den beiden wählen können.

Was ist ein FHA-Darlehen im Vergleich zu einem herkömmlichen Darlehen?

Ein FHA-Darlehen ist eine Hypothek, die von der Federal Housing Administration des U.S. Department of Housing and Urban Development versichert ist. Zur Zeit, die FHA ist für fast acht Millionen Hypotheken im ganzen Land verantwortlich.

Die FHA vergibt keine Kredite direkt. Stattdessen unterstützen sie Darlehen von FHA-zugelassenen Kreditgebern. Wenn der Kreditnehmer aus irgendeinem Grund mit dem Kredit in Verzug ist, die FHA wird den Kreditgeber für ihren Verlust zurückzahlen.

Da die FHA bei der Zulassung von Kreditnehmern weniger streng ist, Menschen, die sich für FHA-Darlehen entscheiden, haben in der Regel ein niedrigeres Einkommen und eine geringere Kreditwürdigkeit. Ohne das FHA-Programm, Viele potenzielle Eigenheimbesitzer konnten sich einfach nicht für eine Hypothek qualifizieren.

Im Rahmen der Genehmigung für ein FHA-Darlehen, Von Kreditnehmern wird in der Regel erwartet, dass sie Kurse zur Finanzkompetenz belegen. Diese Kurse können online oder persönlich besucht werden, und sind oft voller praktischer Tipps, die Menschen helfen, ihre Finanzen zu verbessern und gute Kreditnehmer zu werden.

Ein konformes oder konventionelles Darlehen ist die Bezeichnung für ein Darlehen, das nicht von der FHA gesponsert wird. VA, USDA oder ein anderes staatliches Programm. Es kann auch als nicht von der Regierung gesponsertes Unternehmen oder Nicht-GSE-Darlehen bezeichnet werden.

Kredit Geschichte

Einer der Hauptgründe, warum Menschen sich für ein FHA-Darlehen gegenüber einem konformen oder herkömmlichen Darlehen entscheiden, ist, dass sie keine solide Kredithistorie oder eine ausreichend hohe Kreditwürdigkeit haben.

Um sich für ein FHA-Darlehen mit einer Anzahlung von 3,5 % zu qualifizieren, Sie benötigen nur eine Kreditwürdigkeit von 580 oder höher. Wenn Sie eine Punktzahl zwischen 500 und 579 haben, Sie müssen 10 % angeben, um genehmigt zu werden.

Herkömmliche Kredite sind viel strenger. Die minimale Kreditwürdigkeit für die meisten herkömmlichen Kredite beträgt 620, obwohl Sie niedrigere Zinssätze zahlen, je näher Ihre Kreditwürdigkeit der Perfektion ist. Laut dem Kreditverarbeiter Ellie Mae, im Jahr 2017 betrug die durchschnittliche Kreditwürdigkeit für FHA-Darlehen 686, während der Durchschnitt für konventionelle Kredite 752 betrug.

Hypothekenberater Casey Fleming, Autor von "The Loan Guide:How to Get the Best Possible Mortgage" sagte einige Kreditereignisse:wie Insolvenzen, Zwangsvollstreckungen oder Leerverkäufe können Sie auch von einer herkömmlichen Hypothek ausschließen. Jedoch, Sie können für ein FHA-Darlehen sogar mit einer solchen Markierung in Ihrer Kreditgeschichte genehmigt werden.

PMI und MIP

Ob Sie sich für einen konventionellen oder einen FHA-Kredit entscheiden, Sie müssen eine monatliche oder jährliche Versicherungsgebühr zahlen, wenn Sie weniger als 20 % ablegen. Bei einem herkömmlichen Kredit Diese Gebühr wird als private Hypothekenversicherung (PMI) bezeichnet. Eine jährliche PMI-Gebühr kostet zwischen .3% und 1% der gesamten Hypothek, und kann Ihrer monatlichen Hypothekenrechnung hinzugefügt oder einmal im Jahr bezahlt werden.

MIP oder Hypothekenversicherungsprämie ist das, was die FHA Ihrem Darlehen jeden Monat hinzufügt, um die Versicherung zu bezahlen, die den Kreditgeber im Falle eines Zahlungsausfalls abdeckt. Der MIP hängt von Ihrem Kreditbetrag ab, Laufzeit und Anzahlung. Bei Krediten über 15 Jahre, der MIP liegt zwischen 0,8 % und 1,05 % der gesamten Hypothek. Kredite unter 15 Jahren haben einen MIP zwischen 0,45% und 0,95%.

Kreditnehmer, die sich für ein FHA-Darlehen entscheiden, müssen bei Abschluss ebenfalls eine Pauschalgebühr zahlen. 1,75 % des Gesamtdarlehens. Diese Gebühr kann als Teil des Darlehens finanziert werden, wenn Sie es sich nicht leisten können, es im Voraus zu bezahlen. Bei $200, 000 Hypothek, Das würde 3 Dollar extra kosten, 500. Das kommt zu den normalen Abschlusskosten hinzu, die jeder Kreditnehmer zahlt.

„Wegen dieser zusätzlichen Gebühren, die langfristigen Kosten [eines FHA-Darlehens] sind höher als bei einem konformen Darlehen, “, sagte Fleming.

Ein weiterer Nachteil von FHA-Darlehen mit weniger als 20% ist, dass der Kreditnehmer an MIP festhält, es sei denn, er verkauft das Haus oder refinanziert den Kredit. Früher fiel der MIP ab, sobald der Kreditnehmer genügend Eigenkapital hatte, aber jetzt ist es dauerhaft. Sie können Ihre Hypothek nicht direkt bei der FHA refinanzieren – Sie müssen über einen herkömmlichen Kreditgeber gehen.

Im Gegensatz zu MIP, PMI kann das Darlehen ohne Refinanzierung automatisch ausfallen lassen, sobald Sie 22% Eigenkapital im Eigenheim erreichen. Jedoch, Dies hängt von der Art des Darlehens ab, das Sie erhalten. Viele konventionelle Kredite lassen den PMI auch nicht automatisch ablaufen. Möglicherweise müssen Sie dies schriftlich beantragen oder das Darlehen vollständig refinanzieren.

Anzahlungen

Jahrelang, Der beste Weg, um weniger Geld zu sparen, war die Wahl eines FHA-Darlehens wegen der 3,5%-Anzahlungsoption. Mit herkömmlichen Krediten können Kreditnehmer jetzt nur noch 3% zurücklegen. Dies untergräbt einen der Hauptgründe, warum Menschen überhaupt ein FHA-Darlehen einem herkömmlichen Darlehen vorziehen würden.

Nachdem das gesagt wurde, Sie sollten fast immer die größte Summe niederlegen, die Sie sich vernünftigerweise leisten können. Je mehr du hinlegst, desto niedriger ist Ihre monatliche Zahlung und desto weniger Zinsen zahlen Sie insgesamt.

Schulden-Einkommens-Verhältnis

Ein wichtiger Faktor, auf den Kreditgeber bei der Bewertung eines Kreditnehmers achten, ist das Verhältnis von Schulden zu Einkommen. oder wie viel von ihrem monatlichen Einkommen für die Schuldentilgung verwendet wird. Je niedriger Ihr DTI, desto wahrscheinlicher qualifizieren Sie sich für eine Hypothek und erhalten einen guten Zinssatz.

Sie können einen DTI von bis zu 43% haben und sich trotzdem für eine konventionelle Hypothek qualifizieren. FHA-Darlehen werden Kreditnehmer mit DTIs bis zu 50% oder manchmal höher genehmigen. Dieser kleine Unterschied ist wichtig für Kreditnehmer, die hohe Studienkredite haben, Autokredite und andere Arten von ausstehenden Schulden.

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Wie wählt man zwischen einem FHA- und einem konventionellen Darlehen?

Die Zinsen sind bei einem FHA-Darlehen niedriger, obwohl der MIP diesen Einsparungen oft entgegenwirkt. Weil FHA-Darlehen Sie auf lange Sicht mehr Geld kosten, Nur Personen, die sich wirklich nicht für eine konventionelle Hypothek qualifizieren können, sollten die FHA wählen.

Wenn Sie sich für ein FHA-Darlehen entscheiden, Erwägen Sie eine Refinanzierung, sobald sich Ihre Kreditwürdigkeit verbessert hat, Sie haben mehr als 20 % Eigenkapital im Eigenheim und Ihr DTI liegt unter 43 %. Sie zahlen im Voraus etwas Geld, um sich zu refinanzieren, Langfristig sparen Sie aber mit einem konventionellen Kredit.

Auch wenn Sie sich ganz sicher sind, dass Sie keinen Anspruch auf eine konventionelle Hypothek haben, Sprechen Sie mit Ihrem Kreditgeber über Ihre Möglichkeiten und Ihre finanzielle Situation. Sie werden in der Lage sein, Sie in die richtige Richtung zu lenken, nachdem sie nach Ihren Schulden gefragt haben, Einkommen, Kreditwürdigkeit, Arbeitsgeschichte und andere Faktoren.