Wie wirkt sich der Verkauf per Landvertrag auf die Steuern aus?

Der Verkauf von Immobilien per Land- oder Urkundenvertrag kann eine hervorragende Möglichkeit sein, ein unerwünschtes Grundstück über einen kurzen oder langen Zeitraum in einen Zahlungsstrom zu verwandeln. Diese Verträge haben auch den Vorteil, dass Sie Ihren Kapitalgewinn über einen ebenso langen Zeitraum verteilen können, mehr Kapital für Sie arbeiten lassen als bei einem rein steuerpflichtigen Verkauf.

Den Landvertrag verstehen

Ein Grundstücksvertrag, oder Kaufvertrag, ist eine Art von Ratenkauf, bei dem sich ein Verkäufer verpflichtet, die Immobilie über einen bestimmten Zeitraum an einen Käufer zu verkaufen. Während dieser Zeit, der Käufer leistet Ratenzahlungen, die sowohl aus Kapital als auch aus Zinsen bestehen. Es ist sehr ähnlich wie eine Hypothek funktioniert, außer dass, anstatt eine Bank zu beauftragen, Geld zu verleihen, der Verkäufer fungiert als Kreditgeber, Zahlungen aufnehmen und im Laufe der Zeit das Eigentum an der Immobilie schrittweise abgeben. Verträge können ähnlich strukturiert sein wie wohnwirtschaftliche Hypotheken, wo sie auf null zahlen, oder kann auch mit Ballons aufgestellt werden, verlangen, dass der Käufer zu einem bestimmten Zeitpunkt eine große Pauschalzahlung leistet.

Einnahmen aus dem Landvertrag

Obwohl Käufer normalerweise einen Scheck ausstellen, wenn sie ihre Landvertragszahlungen leisten, der Verkäufer erhält tatsächlich zwei verschiedene Arten von Einkommen. Die erste Art sind die Zinsen, die sie auf den Saldo des Vertrags erhalten. Die zweite Art ist die Kapitalrückzahlung, die in den meisten Fällen, ist ein realisierter Kapitalgewinn oder ein wiedereingenommenes Einkommen.

Bundessteuerliche Behandlung des Grundstücksvertrags

Für Bundessteuerzwecke, die verschiedenen Einkommensströme aus einem Landvertrag werden alle unterschiedlich behandelt. Die Einkünfte aus den Zinszahlungen sind regelmäßige Einkünfte, besteuert, ob der höchste Grenzsteuersatz des Steuerpflichtigen zufällig ist. Angenommen, die Immobilie wurde mit Gewinn verkauft, die Kapitalzahlungen werden als Veräußerungsgewinne mit 15 Prozent oder dem zum Zeitpunkt der Zahlung geltenden Satz besteuert, bis der Restbetrag auf die Basis der Immobilie beglichen ist. An diesem Punkt, die Hauptzahlungen sind unversteuert. Für den Fall, dass die Immobilie abgeschrieben wurde, die Kapitalzahlungen auf den abgeschriebenen Betrag gelten als Wiedereinziehung und werden mit 25 Prozent besteuert, oder welcher Tarif gültig ist.

Steuerliche Fallstricke des Landvertrags

Die meisten Menschen schließen Landverträge ab, um die Zahlung einer hohen Kapitalertragsteuer zum Zeitpunkt des Verkaufs zu vermeiden. Jedoch, Wenn sie einen Vertrag abschließen, zahlen sie am Ende immer noch die gesamte Kapitalertragssteuer – sie brauchen nur länger, um es zu tun. Außerdem, wenn die Kapitalertragsteuern steigen, der zu zahlende Steuerbetrag wird in Zukunft steigen. Ebenfalls, wenn der Käufer eine Ballonzahlung leistet, alle auf diesen Ballon fälligen Steuern werden in einer Pauschalzahlung fällig, den wesentlichen Steuervorteil des Vertrages zu negieren.