Was ist ein Landvertrag in Indiana?

Grundstücksverträge sind eine Form der Verkäuferfinanzierung bei Immobiliengeschäften. Verkäufer, oder Anbieter, als Kreditgeber fungieren und die Urkunde als Sicherheit halten, und das Geschäft wird mit Stadt- oder Stadtbeamten aufgezeichnet. Käufer, oder Verkäufer, Tilgungs- und Zinszahlungen direkt an einen Verkäufer leisten. Käufer zahlen auch Grundsteuern und Versicherungen und sind auch für Reparaturen und Wartungen verantwortlich. Das Gesetz von Indiana folgt diesen grundlegenden Grundsätzen, mit ein paar wichtigen Anpassungen.

Das SAFE-Gesetz

Das SAFE-Gesetz (Secure and Fair Enforcement for Mortgage Licensing) die im Juni in Kraft getreten ist, 2010, erhöht den Verbraucherschutz durch die Festlegung von Mindeststandards für den Betrieb von Hypothekendarlehensgebern. Der SAFE Act in Indiana wird oft weit ausgelegt und kann einen Verkäufer beinhalten, der versucht, einen Landvertragsverkauf abzuschließen. Das Gesetz besagt, dass jeder, der ein Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien "anbietet" oder "vergibt", oder einen Kredit für einen Hauskauf vergibt, als Kreditgeber angesehen werden kann. Das Gesetz von Indiana definiert einen Kreditgeber als jemanden, der einen Wohnkreditantrag annimmt und einen Wohnungsbaukredit zur Entschädigung aushandelt. Kreditgeber müssen in Indiana lizenziert sein, um Finanzierungen bereitzustellen.

Ausnahmen vom SAFE Act

Das SAFE-Gesetz definiert ein Hypothekendarlehen für Wohnimmobilien als Darlehen, das eine Privatwohnung von 1 bis 4 Einheiten absichert. Zu den Wohnungen zählen Eigentumswohnungen, Genossenschaften, Wohnmobile und Anhänger. Wenn Sie zuvor in dem Haus gewohnt haben, das Sie als Grundstücksvertrag verkaufen möchten, dann sind Sie von der Einhaltung des Gesetzes ausgeschlossen. Wenn Sie das Haus an einen unmittelbaren Verwandten verkaufen oder Gewerbeimmobilien verkaufen, du bist auch befreit. Ein Anwalt, der im Namen eines Mandanten mit einem Kreditgeber verhandelt, ist ebenfalls ausgenommen.

Gerichtliche Zwangsvollstreckung in Indiana

Das Gesetz von Indiana besagt, dass Verkäufer die Regeln für die Rückforderung von Eigentum befolgen müssen, falls ein Käufer säumig wird. Sollte der Käufer mit der Hypothek in Verzug geraten und das Darlehen nicht zurückzahlen können, der Verkäufer kann sich für eine Abschottung entscheiden. Wenn der Käufer über erhebliches Eigenkapital verfügt und das Eigentum nicht aufgegeben hat, dann ist die gerichtliche Schließung angeordnet – mit anderen Worten, der Verkäufer muss die Zwangsvollstreckung durch das Gerichtssystem durchführen. Gerichtliche Zwangsvollstreckung ist zeitaufwendig, teuer und erfordert die Einschaltung eines Anwalts.

Außergerichtliche Zwangsvollstreckung und Verwirkung in Indiana

Das Gesetz von Indiana erlaubt es Verkäufern, eine außergerichtliche Zwangsvollstreckung durchzuführen, wenn der Käufer säumig wird, aber kein wesentliches Eigenkapital angesammelt hat. Dies bedeutet, dass die Gerichte nicht beteiligt sind, und es ist schneller und billiger. Der Verkäufer reicht eine Mahnung beim Bezirksbeamten und beim Käufer ein. Behebt der Käufer den Verzug nicht, dann wird das Haus zwangsversteigert und verkauft. Der Verkäufer kann die Immobilie zurückkaufen. Die Verwirkung ist vergleichbar mit der Zwangsvollstreckung, aber die Immobilie wird an den Verkäufer zurückgegeben, anstatt versteigert zu werden.