Immobilienrecht von Pennsylvania zu Landverträgen

Ein Grundstücksvertrag ist ein Immobilienkaufvertrag, bei dem der Verkäufer den Verkauf ohne fremde Hilfe finanziert. Obwohl Landverträge in jedem Staat legal sind, Bedenken hinsichtlich der Fairness entstehen, wenn der Verkäufer eine marktbeherrschende Verhandlungsposition einnimmt, weil der Käufer keine Drittfinanzierung erhalten kann. Das Landvertragsrecht von Pennsylvania klärt die Verantwortlichkeiten sowohl des Käufers als auch des Verkäufers und beschreibt die verfügbaren Rechtsmittel.

Die Grundlagen

Im Rahmen eines Grundstücksvertrages der Käufer verpflichtet sich, Raten zu zahlen und der Verkäufer verpflichtet sich, dem Käufer den Besitz der Immobilie zu überlassen. Obwohl ein Grundstücksvertrag einem Immobilienmietvertrag ähnelt, der Käufer übernimmt in der Regel mehr Verantwortung als ein Mieter – er muss die Immobilie in der Regel auf eigene Kosten reparieren, zum Beispiel, und kann auch für die Hausratversicherung und die Grundsteuer verantwortlich sein. Der Verkäufer überträgt das Eigentum erst nach vollständiger Zahlung des Kaufpreises auf den Käufer.

Pflichten des Verkäufers

Der Verkäufer muss das Eigentum an der vermarktbaren Immobilie während der gesamten Laufzeit des Grundstücksvertrages behalten. Das Eigentum kann unverkäuflich werden, wenn ein glaubhafter Rechtsstreit darüber besteht, ob der Verkäufer wirklich Eigentümer der Immobilie ist, zum Beispiel, oder wenn ein Verzug dazu führt, dass das Grundstück verpfändet wird. Der Käufer kann auch verlangen, dass der Verkäufer eine schriftliche Aufstellung der bereits gezahlten Raten und des noch zu zahlenden Betrags vorlegt. Der Verkäufer muss dem Käufer alle Steuer- und Versicherungsbelege aushändigen, und muss Reparaturrechnungen und Quittungen vorlegen, wenn der Käufer für die Reparatur der Immobilie verantwortlich ist.

Standard

Ein Käufer kann auf zwei Arten in Verzug geraten – indem er Zahlungen nicht rechtzeitig leistet, und durch Unterlassen erforderlicher Reparaturen. Der Verkäufer muss eine schriftliche Mitteilung per Einschreiben oder Einschreiben an die letzte bekannte Adresse des Käufers senden, fordert den Käufer auf, den Verzug zu beseitigen, und setzt ihm hierfür eine Nachfrist. Beruht der Verzug aus Nichtzahlung, die Nachfrist muss mindestens 30 Tage betragen. Wenn es auf eine nicht erfolgte Reparatur zurückzuführen ist, sie muss mindestens 60 Tage betragen.

Heilmittel

Beseitigt der Käufer seinen Verzug bis zum Ablauf der Nachfrist nicht, der Verkäufer kann gegen den Käufer vertragliche Rechtsbehelfe einlegen. Diese beschränken sich auf die Differenz zwischen dem Marktpreis der Immobilie und dem Vertragspreis zum Zeitpunkt des Verzugs und etwaiger Raten, die bei Abschluss des Rechtsstreits überfällig sind. Der Verkäufer kann auch die Kosten für Reparaturen, die der Verkäufer zu vertreten hat, erstattet verlangen. Der Verkäufer kann die Immobilie wieder in Besitz nehmen, wenn er dies jedoch tut, kann er den Betrag der Raten, die nach der Räumung des Käufers fällig werden, nicht zurückfordern.