Was ist UpREIT oder DownREIT?

Die Begriffe UpREIT vs. DownREIT beschreiben die Unterschiede, die in der Unternehmensstruktur von REITs bestehen. Das Konzept von UpREIT, was für „Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts, “ wurde 1992 eingeführt. Ein UpREIT ermöglicht es alteingesessenen REITs, alle Immobilien, die sie besitzen, unter einer neuen REIT-Struktur zu bündeln, ohne die Immobilien an den REIT zu verkaufen. Das bedeutet, dass der neue REIT keine Immobilien direkt besitzt.

Zur selben Zeit, Ein DownREIT ermöglicht es einem Investor, durch den Abschluss einer gemeinsamen Partnerschaftsvereinbarung Partner eines REITs zu werden. Beide Strukturen ermöglichen es Anlegern, Kapitalertragssteuern aufzuschiebenKapitalgewinnsteuerKapitalgewinnsteuer ist eine Steuer, die auf Kapitalgewinne oder die Gewinne, die eine Person aus dem Verkauf von Vermögenswerten erzielt, erhoben wird. Die Steuer wird erst erhoben, wenn der Vermögenswert in Bargeld umgewandelt wurde, und nicht, wenn es noch in der Hand eines Investors ist. beim Verkauf von geschätzten Immobilien.

Zusammenfassung

• UpREITs und DownREITs sind Arten von Unternehmensstrukturen von REITs, die es Anlegern ermöglichen, Kapitalertragsteuern auf den Verkauf von geschätzten Immobilien aufzuschieben.
• Ein UpREIT ermöglicht es Anlegern, ihre Immobilieninvestments gegen Kommanditanteile in eine Dachgesellschaft einzubringen.
• Ein DownREIT ermöglicht es Investoren, Partner in einer Partnerschaftsvereinbarung mit einem REIT zu werden.

Was ist ein UpREIT?

Ein UpREIT ist eine Alternative zum DownREIT, und es ermöglicht Grundstückseigentümern, im Austausch für begrenzt betriebene Huteinheiten in Höhe des Wertes des eingebrachten Eigentums zu einer Dachgesellschaft beizutragen. Den Anlegern werden Put-Optionen zugeteilt, die nach einer vereinbarten Frist in der Zukunft in Bargeld oder REIT-Aktien gewandelt werden können.

Mit den erhaltenen Erlösen können weitere Immobilien erworben werden, Schulden begleichen, oder für andere REIT-bezogene Zwecke. Alle Managementfunktionen sind der Dachpartnerschaft nachgelagert, und der neue REIT arbeitet als HoldingHolding CompanyEine Holding ist eine Gesellschaft, die keine Geschäfte betreibt, Unternehmungen, oder andere aktive Aufgaben für sich. Stattdessen, es existiert zum Zwecke des Besitzens.

UpREITs können auch als Nachlassplanungstool verwendet werden, wo Anleger ihren Nachlass steuerfrei auf ihre Erben übertragen können. Die Erben können die Ausübung der Put-Option bis nach dem Tod des Eigentümers verschieben, wenn die Gesellschaftsanteile auf den Verkehrswert verbreitert werden.

Sie können dann die Put-Option ausübenPut-OptionEine Put-Option ist ein Optionskontrakt, der dem Käufer das Recht gibt, aber nicht die Verpflichtung, das zugrunde liegende Wertpapier zu einem bestimmten Preis (auch als Ausübungspreis bekannt) vor oder zu einem vorher festgelegten Verfallsdatum zu verkaufen. Es ist eine der beiden Hauptarten von Optionen, der andere Typ ist eine Call-Option. ohne Kapitalertragssteuern auf den geschätzten Wert des zugrunde liegenden Immobilienvermögens zu zahlen. Die Ausübung der Put-Option nach dem Tod des Grundstückseigentümers bietet mehr Liquidität, um Erbschaftssteuern zu zahlen und Einkommensteuern bei der Nachbesteuerung zu vermeiden.

Was ist ein DownREIT?

Ein DownREIT ist eine relativ neuere Struktur im Vergleich zu einem UpREIT. Im Gegensatz zu einem UpREIT wo alle Aktivitäten des REIT auf Partnerschaftsebene durchgeführt werden, a DownREIT ist eine gemeinsame Partnerschaft zwischen dem Immobilieneigentümer und dem REIT. Die DownREIT-Struktur wurde für Immobilieneigentümer geschaffen, die nicht beabsichtigen, unter einer Dachgesellschaft zu agieren, aber stattdessen, die Eigentümer werden Gesellschafter der Kommanditgesellschaft mit dem REIT.

Die neue Kommanditgesellschaft kann Immobilien besitzen und betreiben. Einige der Immobilien können direkt erworben werden oder im Besitz von Kommanditgesellschaften mit Immobilieneigentümern sein, die Immobilien in die Partnerschaft eingebracht haben.

DownREITs werden von Anlegern bevorzugt, die die Zahlung von Kapitalertragsteuern beim Verkauf von geschätzten Immobilien vermeiden möchten, wenn sie der Meinung sind, dass der Wert ihrer Immobilien den Wert der Immobilien im Besitz des REITs deutlich übersteigen wird. Der Anlageerfolg des DownREIT hängt vom Eigentum des Eigentümers ab, und nicht das gesamte Portfolio des REITs. Der Anleger besitzt eine Put-Option, die in REIT-Aktien oder Bargeld umgewandelt werden kann, und der Umwandlungswert hängt vom Wert der Immobilieninvestitionen des Grundstückseigentümers zu diesem Zeitpunkt ab.

Jedoch, der Aufbau eines DownREITs ist ziemlich kompliziert, und Anleger beauftragen häufig einen Steuerexperten, der ihnen hilft, die Investition angemessen zu strukturieren. DownREITs ziehen in der Regel die Aufmerksamkeit des Internal Revenue Service auf sich, und die Bundessteuerbehörde kann die Übertragung von Eigentum an den DownREIT als steuerpflichtiges Ereignis betrachten, wenn nicht richtig strukturiert.

Vergleich von UpREIT und DownREIT

1. Steuervorteile

UpREITs werden aufgrund ihrer Steuervorteile und Einfachheit tendenziell von Immobilieninvestoren häufiger verwendet. Wenn das Ziel eines Anlegers darin besteht, Kapitalertragsteuern aufzuschieben, ein UpREIT ist die beste Option, da die Übertragung von geschätztem Vermögen des REITs kein steuerpflichtiges Ereignis darstellt.

DownREITs neigen zu einer komplexen Betriebsstruktur. Als Ergebnis, sie können verlangen, dass der Anleger zusätzliche Ausgaben für die Beauftragung eines Steuer- und Anlageexperten tätigt, um eine Anleitung zur Strukturierung der Anlage zu geben. Wenn der Investor bei der Übertragung von geschätztem Eigentum nicht die vom IRS bereitgestellten Regeln befolgt, die Bundessteuerbehörde kann die Transaktion als steuerpflichtiges Ereignis betrachten.

2. Rendite

DownREITs werden UpREITs vorgezogen, wenn der Immobilieneigentümer von seiner Immobilie einen höheren Wertzuwachs erwartet als das gesamte Portfolio des REITs. Ein DownREIT agiert als Joint VentureReal Estate Joint VentureEin Real Estate Joint Venture (JV) spielt eine entscheidende Rolle bei der Entwicklung und Finanzierung der meisten großen Immobilienprojekte. zwischen einem REIT und einem Immobilieneigentümer, und nur das Vermögen des Grundstückseigentümers wird auf Partnerschaftsebene gehalten. Die Performance der Partnerschaft geht nicht Hand in Hand mit der Performance des gesamten Immobilienportfolios des REIT.

Bei Ausübung der Put-Option, die Umwandlung ist an den Wert des Vermögens der Personengesellschaft zum Zeitpunkt der Umwandlung und nicht an das Vermögen der Personengesellschaft gebunden. Auf der anderen Seite, die von einem Investor an einem UpREIT gehaltenen Personengesellschaftsanteile steigen und fallen mit den Anteilen des REITs und können zu einem Verlust führen, wenn die Anteile zum Zeitpunkt der Wandlung an Wert verlieren.

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