10 Tipps für den Kauf einer Mietwohnung

Wenn Sie Wiederholungen von HGTVs „Income Property“ gesehen haben und sich fragen, ob es an der Zeit ist, eine Mietwohnung zu kaufen und Vermieter zu werden, du bist nicht allein.

Zwischen unserer langsam wachsenden Wirtschaft, historisch niedrige Zinsen, und die Stimmung der Millennials, zu mieten statt zu besitzen, Einkommensimmobilien sind seit der Großen Rezession im Aufwind.

Eigentlich, Immobilien sind jetzt die beliebteste langfristige Investition der Amerikaner, laut einer aktuellen Bankrate-Studie. Die Popularität von Immobilien ist auf dem höchsten Stand seit Bankrate die Umfrage vor sieben Jahren gestartet hat.

Sollten Sie den Sprung in eine Mietwohnung wagen? Experten bieten ein qualifiziertes ja, Vorausgesetzt, Sie machen zuerst Ihre Hausaufgaben. Hier sind 10 Dinge, die Sie beachten sollten, bevor Sie in Einkommensimmobilien einsteigen.

1. Es ist nicht so einfach, wie es aussieht

Vergessen Sie die TV-Sitcom-Stereotypen von ahnungslosen Vermietern. Um das Beste aus Renditeobjekten herauszuholen, ist das Auge eines Buchhalters für Details erforderlich. anwaltliche Kenntnisse im Mietrecht, die Weitsicht eines Wahrsagers und Sollten Sie sich entscheiden, Ihr Mietobjekt selbst zu verwalten, die feste, aber freundliche Haltung eines Vermieters.

„Wo Leute, die Vermieter werden wollen, zu kurz kommen, Sie wissen nicht, wie viel Arbeit darin steckt, “ sagt Diana George, Gründer der Vault Realty Group, jetzt Teil von Century 21.

Also bevor du hinein springst, Sie sollten überlegen, ob Sie die Zeit und die Fähigkeiten haben, um eine Vermietung zu verwalten. Während Mietimmobilien als passives Investment gelten, Das bedeutet nicht, dass Sie völlig passiv damit umgehen.

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2. Erfolg erfordert eine langfristige Perspektive

Jeremy Kisner, Senior Wealth Advisor bei Surevest Wealth Management in Phoenix, besitzt zwei Vermietungen in Las Vegas. Die Einheit, die er seit 13 Jahren hält, hat zwei Mieter und ist wartungsarm. während der andere in vier Jahren drei Mieter hatte – der letzte eine kostspielige Räumung.

Er befolgt die gleichen Ratschläge, die er seinen Kunden gibt.

„Die Art und Weise, wie Menschen bei fast allen Investitionen in Schwierigkeiten geraten, ist, sie halten einfach nicht lange genug an den Dingen fest, " er sagt. „Bei Vermietungen wenn Sie auf Cashflow-Basis die Gewinnschwelle erreichen, Das ist eigentlich gar nicht so schlimm, weil Sie auf diese Weise das Kapital abzahlen und Eigenkapital aufbauen. Dann, Sie sehen hoffentlich auch etwas Wertschätzung.“

Wenn Sie also mit Immobilien Geld verdienen möchten, Sie wollen langfristig denken. Wenn Sie im Laufe der Jahre das Kapital abzahlen oder eliminieren, Sie sollten in der Lage sein, Ihren Cashflow zu steigern.

3. Es ist einfach (und teuer), das Gesetz zu brechen

Staatliche Vermieter-Mieter-Gesetze können für Mieter, die sie ignorieren, wie ein offener Kanaldeckel wirken. nach Kathy Hertzog, Besitzer von Erie, Vermieter-Vereinigung mit Sitz in Pennsylvania.

Ein typisches Beispiel sind die Kautionen der Mieter. Es ist nicht so einfach, das Geld zu sammeln und zu halten.

„Die Buchhaltung gehört auf jeden Fall dazu. Sie müssen dieses Konto für jeden Mieter haben und dieses Geld auf diesem Konto behalten und es speichern. “, sagt Hertzog. „Die Kautionsgesetze regeln, wie viel Zeit Sie bei Beendigung des Mietverhältnisses haben, um eine Kaution zurückzugeben. abzüglich etwaiger Reinigungs- und Reparaturkosten, die alle aufgeschlüsselt werden müssen."

„In manchen Staaten wenn du das nicht eingibst, der Mieter kann vom Vermieter das Doppelte seiner Kaution verlangen, wenn er die Kaution nicht innerhalb der angegebenen Frist zurückgibt, " Sie sagt.

Natürlich, dies ist nur ein Aspekt des Mietrechtsgesetzes, und es gibt viele andere, die Vermieter kennen müssen, um nicht mit ihnen in Konflikt zu geraten. Sie sollten mit den Regeln rund um die Räumung vertraut sein, faires Wohnen und andere behördliche Anforderungen.

4. Stellen Sie sicher, dass Sie Vermietermaterial sind

Wenn Sie ein Mietobjekt erwerben, Sollten Sie Ihr eigener Vermieter sein oder über 6-10 Prozent Ihrer Mieteinnahmen an einen Verwaltungsdienst weitergeben? Obwohl es nicht für jeden die richtige Antwort gibt, George und Kisner ziehen es vor, die Arbeit an Subunternehmer zu vergeben.

„Sie führen die Hintergrundüberprüfung Ihres Mieters durch, stellen Sie sicher, dass sie den Mietvertrag unterschreiben und ihre Miete pünktlich bezahlen, “ sagt Georg. „Das gibt Ihnen die Freiheit, Ihr Geld zu verwalten, nicht Ihr Eigentum und Ihre Mieter.“

Hertzog sagt, dass es einen potenziell steilen Nachteil hat, Ihr eigener Vermieter zu sein.

„Wenn Sie Ihren Mietern zu nahe kommen und die Mieter finanzielle Probleme haben, Sie können feststecken, weil Sie sie nicht vertreiben möchten, " Sie sagt. „Da muss man sehr professionell sein, Denn wenn jemand seine Miete nicht zahlt, sie stehlen von dir.“

Über dieses Thema hinaus, Fällt es Ihnen bequem, die geschäftsführenden Entscheidungen zu treffen, die bei der Verwaltung einer Immobilie getroffen werden müssen? Werden Sie die defekte Klimaanlage oder den undichten Geschirrspüler reparieren oder ersetzen? Sie müssen den Anruf machen, was die beste Vorgehensweise ist.

5. Analysieren, ob Kauf oder Finanzierung besser ist

Während einige Finanzexperten darauf bestehen, dass Sie niemals eine Miete kaufen sollten, es sei denn, Sie können dafür bar bezahlen, Kisner von Surevest Wealth möchte anderer Meinung sein.

„Hebel (d. h. eine Hypothek) erhöht typischerweise die Rendite, nach oben und unten, " er sagt.

Zum Beispiel, Stellen Sie sich eine Mietimmobilie vor, die für 100 US-Dollar gekauft wurde, 000 in bar. Das Haus erwirtschaftet eine Miete von 12 USD, 000 jährlich und wird mit 1 US-Dollar besteuert, 000. Bei einem Abschreibungsplan von 27,5 Jahren und einem Einkommensteuersatz von 20 Prozent ein Investor würde etwas mehr als 9 US-Dollar verdienen, 500 in bar jährlich. Die jährliche Barrendite des Anlegers beträgt also etwa 9,5 Prozent. Nicht schlecht.

Hier ist, wie der Anleger, der Leverage verwendet, abgeschnitten hat:angenommen das gleiche Haus. Dieser Investor hat eine Hypothek für 80 Prozent des Hauses, welche Verbindungen bei 4 Prozent. Nach Abzug der Betriebskosten sowie zusätzlicher Zinsaufwendungen dieser Investor verdient fast 5 Dollar, 580 in bar jährlich. Mit $20, 000 investiert, die jährliche Barrendite des Anlegers beträgt etwa 27,9 Prozent.

Eigentlich, die Situation für den Leveraged Owner ist tatsächlich etwas besser, als diese Zahlen vermuten lassen. Das liegt daran, dass ein Teil der Miete zur Tilgung des Hypothekendarlehens verwendet wird. Während der Investor den Cashflow nicht einstecken konnte, weil er zur Zahlung des Darlehens verwendet wurde, der Investor profitierte (und zahlte Steuern) von diesem Geld.

Das ist die Kraft der Hebelwirkung, um die Rendite eines Anlegers zu schwingen.

George stimmt dem zu:„Ich bin definitiv damit einverstanden, konventionell (Hypotheken) zu gehen. Es ist eine wirklich gute Möglichkeit, Ihre Dollars zu maximieren.“

6. Budget für das Unerwartete

Wenn Sie die unzähligen Kosten für den Besitz einer Mietwohnung nicht einplanen, kann dies zu einer schnellen Katastrophe werden.

„Als Vermieter Sie rund 20 bis 30 Prozent Ihrer Mieteinnahmen für den Unterhalt einsparen möchten, Wartung und Notfälle, “, sagt Hertzog vom Vermieterverband.

„Du willst sicherstellen, dass du nicht nur davon lebst, " Sie sagt, „Denn wenn dann etwas Großes passiert, Sie haben kein Geld, um es zu reparieren, und jetzt stecken Sie fest, weil Sie Vermieter mit einer Immobilie sind, die schnell repariert werden muss, und du hast dieses Geld nicht.“

Kisner kann dem nicht mehr zustimmen:„Ich habe die Erfahrung gemacht, dass man die verschiedenen Ausgaben, die auftauchen, immer unterschätzt und immer überschätzt, wie positiv der Cashflow sein wird. " er sagt.

7. Denken Sie daran, Ihre Mietverträge zu erneuern

Wenn Mama-und-Pop-Vermieter einen eklatanten blinden Fleck haben, es ist das Versäumnis, Mietverträge rechtzeitig zu verlängern, nach Georg.

„Sie werden überrascht sein, wie viele Vermieter ihre Mietverträge nicht jedes Jahr verlängern. also lassen sie ihre Mieter von Monat zu Monat mieten, " Sie sagt. "Was stimmt damit nicht? Was falsch ist, ist, ihr ganzes Denken ist jetzt, Wenn ich meinen Mieter rausholen möchte, Ich kann nicht, weil sie jetzt nicht an einen Mietvertrag gebunden sind.“

"Ebenfalls, Sie können die Miete nicht erhöhen, “ sagt Georg. „Die einzige Möglichkeit, die Miete zu ändern, besteht darin, dass Sie jedes Jahr ein Formular zur Änderung des Mietvertrags unterschreiben lassen. So halten Sie Ihre Mieter im Zaum. Wenn du es so gleiten lässt, Es kann wirklich schwierig sein, Ihre Mieter wieder auf Kurs zu bringen, “ sagt Georg.

Je nach Bundesland, Vermieter können die Räumung für einen bestimmten Zeitraum kündigen. In Kalifornien, wo George lebt, der Staat erlaubt Vermietern eine Kündigungsfrist von 60 Tagen für Mieter, die länger als ein Jahr (oder 30 Tage weniger als ein Jahr) in der Wohnung leben, in Städten mit Mietpreisbindung kann die Situation jedoch anders sein. Gleichzeitig kann der Vermieter auch einen neuen Mietvertrag anbieten.

8. Alles dreht sich um den Standort, Lage, Lage – irgendwie

Dieses alte Maklermantra über die Bedeutung des Standorts nimmt eine interessante Wendung, wenn es auf Renditeimmobilien angewendet wird.

„Die besten Standorte mit der größten Wertschätzung sind dort, wo Sie mit einer Anmietung potenziell den schlechtesten Cashflow haben. “ sagt Kisner.

Wieso den? Anleger können auf zwei Arten eine Rendite erzielen:Cashflow und Wertsteigerung. In einigen Bereichen möchten Anleger möglicherweise einen höheren Cashflow, um sie für eine langsamere Wertsteigerung zu kompensieren. Wenn Anleger jedoch erwarten, dass ein Gebiet deutlich aufwertet, sie sind möglicherweise bereit, auf einen Teil des Cashflows zu verzichten, um diese Wertschätzung zu genießen. Die Folge:Die Wohnwertsteigerung übertrifft das Mietwachstum, und Häuser zulegen, während sie einen relativ geringen Cashflow abwerfen.

"Als Ergebnis, die Immobilie muss stärker aufwerten, um als Investment mit Immobilien in weniger begehrten Lagen konkurrieren zu können, “ sagt Kisner.

Seine Lösung:Err auf der Seite der Wertschätzung. Das macht er mit seinen beiden Mieten, welcher, in einem guten Monat, kaum ausgleichen. „Aber wenn ich sie halte, bis ich [Alter] 60 werde, wenn sie ausgezahlt sind, auch nach Grundsteuern und Versicherungen, Ich werde mein Sozialversicherungseinkommen verdoppeln, " er sagt.

9. Wollen Sie langfristige Mieter? Betrachten Sie Abschnitt 8

Plötzlicher Mieterleerstand ist der Fluch eines jeden Vermieters.

„Jeden Monat, in dem eine Mietwohnung leer steht, Sie müssen eine Hypothek bezahlen, Utilities und Wartung aus der Tasche, Die Abwicklung ist also eines der Dinge, die Sie wirklich schnell angehen müssen, “, sagt Hertzog.

Eine beliebte Lösung? Probieren Sie Abschnitt 8-Mieter aus.

Sektion 8, auch bekannt als das Housing Choice Voucher Program des Department of Housing and Urban Development, begrenzt die Miete für Amerikaner mit niedrigem Einkommen, die einen Anspruch auf 30 Prozent ihres bereinigten monatlichen Einkommens haben. Während einige Vermieter dem Papierkram und den potenziellen Instandhaltungsproblemen einiger Mieter in Abschnitt 8 skeptisch gegenüberstehen, Hertzog sieht die Mieter von Section 8 positiv.

„Ältere Bevölkerungsgruppen und Menschen mit Behinderungen sind in der Regel ausgezeichnete Mieter. Sie kümmern sich hervorragend um die Immobilie, denn dies ist ihr Zuhause. Hier wollen sie sein. Plus, wenn sie ihre Miete nicht zahlen oder dein Haus ruinieren, sie riskieren den Verlust ihres Abschnitts 8-Gutscheins, " Sie sagt.

10. Mietobjekt zur Steuerzeit nicht vergessen

Es gibt einen einzigartigen Sonnenstrahl, der jedes Frühjahr auf die Eigentümer von Einkommensimmobilien strahlt, wenn sie sich mit ihrem Buchhalter zusammensetzen, um ihre Bundeseinkommensteuererklärung vorzubereiten.

„Wenn du ein eigenes Zuhause hast, Sie können die Zinsen abschreiben und das wars dann, “ sagt Georg.

„Aber wenn Sie eine Anlageimmobilie besitzen, Ihr Steuerformular gemäß Schedule E ermöglicht es Ihnen, fast alles unter der Sonne abzuschreiben, vom Streichen des Hauses bis zum Wechseln der Glühbirnen.

"So, obwohl Sie Mieteinnahmen zu melden haben, Sie können weniger Einkommen vorweisen, als Sie tatsächlich einziehen und Ihre Hypothekenzahlung und Zinsen abschreiben und gleichzeitig Eigenkapital aufbauen, “ sagt Georg.

Es ist diese leistungsstarke Kombination aus Steuervorteilen und Anlagerenditen, die dazu beiträgt, das Interesse der Anleger an Mietimmobilien aufrechtzuerhalten.

Endeffekt

Mietimmobilien können eine ausgezeichnete Investition sein, wenn Sie sie geschäftsmäßig angehen. Aber Sie sollten (so gut wie möglich) verstehen, worauf Sie sich einlassen, bevor Sie Ihr Geld ausgeben. Während der Reiz, mit Immobilien ein passives monatliches Einkommen zu generieren, hoch ist, Es ist wichtig, sich daran zu erinnern, dass es oft viel Arbeit erfordert, dieses Einkommen am Fließen zu halten.

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— Jay McDonald hat die Originalversion dieser Geschichte geschrieben.