"Wie viel Haus kann ich mir leisten?"

"Wie viel Haus kann ich mir leisten?" Die richtige Beantwortung dieser Frage ist einer der Schlüssel zum Aufbau eines glücklichen, reiches Leben. Bedauerlicherweise, In den USA gibt es eine riesige Wohnungsindustrie, die darauf ausgerichtet ist, die falsch Antworten.

Siehst du, Wohnen ist bei weitem der größte Ausgabenposten in den Budgets der meisten Menschen. Laut der Verbraucherausgabenumfrage 2016 der US-Regierung die durchschnittliche amerikanische Familie gibt jeden Monat 1573,83 US-Dollar für Wohnen und damit verbundene Ausgaben aus. Das ist mehr, als sie für Essen ausgeben, Kleidung, Gesundheitspflege, und Unterhaltung zusammengestellt!

Zu viele Leute, die Schwierigkeiten haben, über die Runden zu kommen, konzentrieren ihre Aufmerksamkeit auf die Feinabstimmung ihres Budgets. Sie versuchen, viel Geld zu sparen, indem sie Coupons ausschneiden, eigene Nahrung anbauen, und/oder ihre eigene Kleidung zu machen. Obwohl an sparsamen Gewohnheiten nichts auszusetzen ist – ich applaudiere der täglichen Sparsamkeit! – all diese Aktionen kombiniert wird (und kann) nicht die gleichen Auswirkungen auf Ihr Budget haben, wie Ihre Wohnungszahlungen bezahlbar zu halten.

Ein Teil des Problems ist das, was ich den Immobilien-Industriekomplex nenne. jedes Stück davon hat ein berechtigtes Interesse daran, die Verbraucher davon zu überzeugen, dass größere, teurere Häuser sind besser. Immobilienmakler, Hypothekenmakler, Home-Shopping-Shows, und Hochglanzmagazine ermutigen die Leute, am oberen Ende ihres Budgets zu kaufen. Aber der Kauf am oberen Ende Ihres Wohnbudgets ist gefährlich.

Ein Haus zu kaufen ist eine große Entscheidung, finanziell und sonst. Wenn Sie einen Platz kaufen möchten, Es ist wichtig zu wissen, wie viel Haus Sie sich wirklich leisten können.

Schulden-Einkommens-Verhältnis

Ökonomen haben jahrzehntelange Finanzstatistiken verwendet, um Computermodelle zu erstellen, um vorherzusagen, wie viel Menschen es sich leisten können, für Wohnen und Schulden auszugeben. Banken verwenden diese Modelle, um herauszufinden, wie viel Sie denken, dass Sie es sich leisten können, für Wohnen auszugeben.

Traditionell, Kreditgeber verwenden das sogenannte Schulden-Einkommens-Verhältnis (oder DTI-Verhältnis) – ein Maß dafür, wie viel Ihres Einkommens jeden Monat für Schulden verwendet wird – um zu schätzen, wie viel Sie sich leisten können, um ein Haus ohne Ausfallrisiko zu bezahlen. Das mag kompliziert klingen, aber es ist nicht.

Um dieses Verhältnis zu finden, Teilen Sie Ihre monatlichen Schuldenzahlungen durch Ihr Bruttoeinkommen (vor Steuern). So, zum Beispiel, wenn Sie jeden Monat 400 US-Dollar für Schulden zahlen und ein Einkommen von 4000 US-Dollar haben, dann beträgt Ihr DTI-Verhältnis 10 %. Wenn Sie bei einem Einkommen von 4000 USD 800 USD für Schulden bezahlen, Ihr DTI-Verhältnis beträgt 20 %. Je niedriger Ihr Schulden-Einkommens-Verhältnis ist, desto besser.

Banken und Hypothekenmakler berücksichtigen bei der Entscheidung, wie viel sie leihen möchten, zwei Zahlen:

• Die Front-End-DTI-Quote (manchmal auch als Wohnkostenquote bezeichnet), die nur Ihre Wohnkosten umfasst:Hypothekarprinzip, Interesse, Steuern, und Versicherung.
• Die Back-End-DTI-Quote (auch als Gesamtkostenquote bekannt), die alle oben genannten plus andere Schuldenzahlungen wie Autokredite beinhalten, Studiendarlehen, und Kreditkarten.

Das Wichtigste, was Sie über Schulden-Einkommens-Verhältnisse verstehen müssen, ist, dass sie verwendet werden, um die Kreditgeber Risiko, nicht deins. Das ist, Ihre Hypothekenbank verwendet sie, um zu überprüfen, ob Sie der Meinung sind, dass Sie die Zahlungen leisten können – nicht, ob Sie dies können bequem die Zahlungen leisten.

Wenn Sie Platz in Ihrem Budget für Spaß haben möchten, Sie sollten sich für ein niedrigeres Verhältnis von Schulden zu Einkommen entscheiden, als Ihr Immobilienmakler und Hypothekenmakler Ihnen vorgibt.

Wie viel Haus können Sie sich leisten?

In den 1970er Jahren (bevor Kreditkartenschulden üblich waren) DTI wurde nicht zwischen Front-End und Back-End aufgeteilt. Es gab nur ein Verhältnis, und es waren 25 %. Wenn Ihre Hypothek Steuern, und Versicherungskosten weniger als 25 % Ihres Einkommens betragen, Die Leute gingen davon aus, dass Sie die Zahlung leisten könnten.

Dies ist immer noch eine hervorragende Faustregel:Geben Sie nicht mehr als 25 % Ihres Budgets für Wohnen aus. (Eigentlich, Dies ist die Zahl, die Geldguru Dave Ramsey befürwortet.)

Das gesagt, Die Schulden-zu-Einkommens-Richtlinien haben sich im Laufe der Jahre gelockert.

• Als meine Ex-Frau und ich 1993 unser erstes Eigenheim kauften, unser Hypothekenmakler sagte uns, dass unsere Front-End-DTI-Quote 28% oder weniger betragen muss, Das heißt, wir konnten nicht mehr als 28% unseres Bruttoeinkommens für Wohnen bezahlen. Die Back-End-DTI-Quote wurde auf 36 % begrenzt, Das bedeutete, dass unsere Wohnkosten und andere Schuldenzahlungen zusammen nicht mehr als 36% unseres Einkommens ausmachen durften.
• Als meine Ex-Frau und ich 2004 ein neues Zuhause kauften, die akzeptierten DTI-Quoten waren um 5 % gestiegen. „Diese 28%-Zahl ist veraltet, " uns wurde gesagt. „Die meisten Menschen können bis zu 33 % erreichen.“ Die Back-End-Quote wurde auf 38 % angehoben.
• Laut der Fannie Mae-Website, im Jahr 2018 betragen die maximalen Back-End-DTI-Quoten bis zu 45% (und manchmal sogar .) 50% ). Diese Zahlen sind der Wahnsinn. Niemand sollte die Hälfte seines Bruttoeinkommens für Schulden ausgeben – nicht einmal Hypothekenschulden! Das ist ein Rezept für eine finanzielle Katastrophe.

Hier ist eine kleine Tabelle, die ich erstellt habe, um zu zeigen, welche Art von Wohngeld Sie basierend auf Ihrem Vorsteuereinkommen (die linke Spalte) und verschiedenen Schulden-Einkommens-Verhältnissen (die Kopfzeile) betrachten würden:

Eine Erhöhung Ihres Schulden-Einkommens-Verhältnisses um 5 % scheint keine große Sache zu sein. Aber wenn Sie über eine Hauszahlung sprechen, es ist riesig.

Im Jahr 2016, der durchschnittliche amerikanische Haushalt verdiente 74 US-Dollar, 664 vor Steuern. Mit dieser, eine Änderung von 5 % würde 3733,20 USD pro Jahr oder 311,10 USD pro Monat betragen. Viele Menschen verloren während der Immobilienkrise ihr Zuhause, weil sie Hypothekenzahlungen in Höhe von nur 300 Dollar mehr auf sich nahmen, als sie sich jeden Monat leisten konnten.

Beispiele aus der Praxis

Als meine Ex-Frau und ich 2004 umzogen, unsere Wohnungszahlungen stiegen von rund 1200 US-Dollar pro Monat auf etwa 1600 US-Dollar pro Monat. Dieser Unterschied von 400 Dollar pro Monat war genug, um mich wegen Geld in Panik zu versetzen.

Ähnlich, Mein jüngster Bruder hat den Fehler gemacht, den Banken zu glauben, als sie ihm sagten, er könne sich eine hohe Wohnungszahlung leisten. Er konnte zuerst. Aber als die Finanzkrise 2008 und 2009 ausbrach, er war geschraubt. Weil er am oberen Ende seines Budgets eingekauft hatte, Als sein Einkommen einbrach, ebenso seine Fähigkeit, seine Hypothek zu bezahlen. Er verlor sein Haus durch Zwangsvollstreckung.

Hauptsächlich, Banken leihen Ihnen gerne so viel Geld, wie Sie möchten. (Im Rahmen des Zumutbaren, selbstverständlich, und wenn Ihre Kreditwürdigkeit gut ist.) Sie werden Sie nicht davon abhalten, weitere Schulden aufzunehmen, wenn ihre Computermodelle sagen, dass Sie es sich leisten können. Es liegt an Sie Vorsicht walten lassen.

In Der automatische Millionär-Hausbesitzer , David Bach schreibt [Hervorhebung liegt bei mir]:

Sie sollten im Allgemeinen davon ausgehen, dass der Betrag, den die Bank oder das Hypothekenunternehmen Ihnen leihen wird, höher ist, als Sie leihen sollten … Machen Sie hier keine Witze. Rechne nach. Seien Sie realistisch in Bezug auf Ihre Situation. Tu nicht so, als wärst du in besserer Verfassung als du bist.

Erinnern: Niemand kümmert sich mehr um Ihr Geld als Sie. Ihr Immobilienmakler, Hypothekenmakler, und die Bank haben alle ein Interesse daran, Sie zu ermutigen, so viel Haus wie möglich zu kaufen – ihr Einkommen hängt davon ab. Hör zu, was sie zu sagen haben, aber treffe deine Entscheidung basierend darauf, was das Beste für dich ist Sie .

Spielhaus

Wenn Sie denken, dass Sie bereit sind, ein Haus zu kaufen, Nehmen Sie sich ein paar Monate Zeit, um einen Probelauf zu machen. In Das Geldbuch für die Jugend, Fabelhaft, und kaputt , Suze Orman sagt, dass man „Haus spielen sollte, bevor man ein Haus kauft“. Ich mag diese Idee. So funktioniert das:

1. Finden Sie heraus, wie viel Sie sich jeden Monat für ein Eigenheim leisten können, einschließlich Hypothek und Unterhalt. Nehmen wir 1750 USD als Beispiel.
2. Ziehen Sie den Betrag ab, den Sie derzeit für das Wohnen zahlen. Wenn Ihre Miete (oder Ihre aktuelle Hypothek) 1000 USD pro Monat beträgt, Sie würden dies von unseren hypothetischen 1750 USD abziehen, um 750 USD pro Monat zu erhalten.
3. Öffnen Sie ein neues, separates Sparkonto. Am ersten Tag jedes der nächsten sechs Monate , stecken Sie $750 auf dieses Konto.

In dieser Übung können Sie erleben, wie es ist, eine höhere Wohnungszahlung zu leisten. Wenn Sie diese Zahlen nicht zum Laufen bringen können, Orman sagt, du musst warten:

Wenn Sie eine Zahlung verpassen, oder wenn Sie mit der Zahlung ständig im Verzug sind, Sie sind nicht bereit, ein Haus zu kaufen. Wenn Sie die zusätzlichen Zahlungen verarbeiten können, dann haben Sie den Daumen hoch, um nach einem Haus zu suchen, das Sie kaufen können.

Allgemein gesagt, Sobald Sie 20 % für eine Anzahlung gespart haben und sich die monatlichen Hypothekenzahlungen leisten können, Sie sind bereit für die Wohnungssuche. Jawohl, Sie kann kaufe ein Haus mit einer kleineren Anzahlung — Ich habe meinen ersten Platz mit einer Anzahlung von 2% gekauft! – aber es wird Sie auf lange Sicht kosten. Sie müssen eine private Hypothekenversicherung (PMI) abschließen, Sie zahlen mehr Zinsen, und Sie könnten sich in eine Position bringen, in der Sie es sich nicht leisten können, Ihr Haus zu behalten.

Die Quintessenz

Hauskäufern wird oft gesagt, sie sollen „so viel Haus kaufen, wie Sie sich leisten können“. Das Problem mit diesem Rat ist jedoch, dass Sie keinen Puffer mehr haben. Was ist, wenn Sie Ihren Job verlieren? Was ist, wenn Sie Ihr Haus verkaufen müssen, nachdem die Immobilienpreise gefallen sind?

Anstatt so viel Haus zu kaufen, wie Sie sich leisten können, kaufe nur so viel haus wie du brauchen . Stellen Sie sich herkömmliche Schulden-Einkommens-Verhältnisse als Obergrenzen vor. keine Ziele.

Geben Sie sich Spielraum für Fehler. Anstatt Ihr Budget für den Kauf von Eigenheimen auf einer DTI-Quote von 36 % am Anfang zu basieren, Erwägen Sie, diese auf 28% zu senken. Oder, noch besser, 25% (wie in alten Zeiten!).

Wenn Sie ein durchschnittliches US-Haushaltseinkommen von etwa 75 US-Dollar haben, 000, ein DTI-Verhältnis von 36 % würde Sie dazu führen, 2250 USD pro Monat für den Wohnungsbau zu budgetieren (vorausgesetzt, Sie haben keine anderen Schulden). Wenn Sie sich für ein konservativeres DTI-Verhältnis von 25 % entscheiden würden, dieses Budget würde 1563 $ pro Monat betragen. Das sind Einsparungen von 687 US-Dollar pro Monat – über 8000 US-Dollar pro Jahr! Denken Sie nur:Was könnten Sie mit so einem Stück Veränderung anfangen?

Eine andere Möglichkeit, einen Puffer zu schaffen, besteht darin, Ihr Budget auf Ihrem Nettolohn (Take-Home) statt auf Ihrem Bruttolohn zu basieren. Oder, wenn Sie in einer Beziehung sind, in der beide Partner arbeiten, Führen Sie die Zahlen nur für eines der beiden Einkommen aus.

Nein, Sie werden sich keine große Hypothek leisten können, wenn Sie tun, was ich empfehle. Aber weißt du was? Sie werden sich nicht durch Ihre Hypothekenzahlungen eingeengt fühlen. Und du wirst bei . sein viel weniger Risiko, wenn der Wohnungsmarkt das nächste Mal implodiert. Am allerbesten, Sie können all das Geld, das Sie beim Wohnen gespart haben, in ein Gebäude stecken, einen riesigen Schneeball!

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