Was ist funktionale Obsoleszenz (Immobilien)?

Bei Immobilien, Funktionale Obsoleszenz bezieht sich auf die Verminderung der Nützlichkeit eines Architekturentwurfs, so dass es fast unmöglich ist, ihn an aktuelle Immobiliendesigns anzupassen. Auf lange Sicht, funktionale Obsoleszenz führt zu Verlusten für die Anleger, da ImmobilienanlagenLaufende Erträge (Real Estate Investments)Laufende Erträge sind eine Anlagestrategie, die Anlegern dauerhaft überdurchschnittliche Auszahlungen ermöglicht. Die häufigsten einkommensorientierten sind finanzintensiv.

Wenn eine Immobilie veraltet ist, es kann weder für den Eigentümer noch für die Gemeinschaft von Nutzen sein. Es heilbar zu machen, kann Abbruchkosten und Kosten für die Beseitigung von Schutt verursachen, die dem Eigentümer oder Investor mehr Verluste bringen können.

Kurze Zusammenfassung

• Funktionale Obsoleszenz bezeichnet den Zustand, in dem ein Gestaltungsmerkmal in Immobilien seine Nachfrage verliert, da es archaisch ist, und andere moderne Designs haben übernommen.
• Funktionale Obsoleszenz ist nicht einfach zu korrigieren, da das veraltete Design nicht ohne weiteres heilbar ist.
• Beispiele für funktionale Obsoleszenz aus der Praxis sind Brücken mit unzureichender Spur- und Schulterbreite sowie Straßen, die den modernen Verkehrsanforderungen nicht gerecht werden.

Funktionale Obsoleszenz verstehen

Anleger in der funktionalen Obsoleszenz-Situation können die langfristige Nutzbarkeit der jeweiligen Immobilie berücksichtigen. Zum Beispiel, ein altes, Zwei-Zimmer-Haus in einem Bereich mit modernen drei Schlafzimmern mit einem Badezimmer in jedem Zimmer kann als funktional veraltet angesehen werden.

Andere Gegenstände, die sehr anfällig für funktionale Obsoleszenz sind, sind Elektronik, wie Smartphones. Die Smartphone-Branche verändert sich ständig, und neue Designs veralten schnell aufgrund von Inkompatibilitäten und alten Designs.

Jedoch, manchmal, ein Comeback aus der funktionalen Obsoleszenz ist möglich. Zum Beispiel, Unternehmen der Möbelbranche können ihre Möbel nach den neuesten Trends umgestalten und in modernen Designs zum Verkauf anbieten.

Arten der funktionalen Obsoleszenz

Die zwei Haupttypen der funktionellen Obsoleszenz sind:

1. Heilbare Obsoleszenz

Eine heilbare Obsoleszenz kann durch einen Mangel an spezifischen Vorrichtungen verursacht werden, die durch den Kauf der erforderlichen Vorrichtungen behoben werden können, das Vorhandensein einer Einrichtung, die für die Immobilie nicht mehr wichtig ist, oder das Fehlen einer oder mehrerer Vorrichtungen, die durch Austausch des erforderlichen Artikels behoben werden können.

2. Unheilbare Obsoleszenz

Die unheilbare Funktionsveralterung wird meist durch äußere Faktoren verursacht, auf die der Eigentümer keinen Einfluss hat. Anleger können das Auftreten einer solchen Obsoleszenz verhindern, indem sie die neuesten Trends und Designs bei Immobilien gründlich recherchieren, bevor sie sich auf eine Investition festlegen.

Unheilbare Obsoleszenz ist eine Art von Obsoleszenz, deren Heilung finanziell nicht praktikabel ist. Es tritt auf, wenn es zu teuer ist, das Problem zu beheben. Zum Beispiel, ein altes wohngebäude in einem gebiet mit modernen wohnhäusern kann als unheilbar angesehen werden, da es aufwendige renovierungen erfordern würde, um es modern zu machen und seinen wiederverkaufswert zu steigern.

Die Kosten für die Renovierung werden deutlich höher sein als der Betrag, den sie beim Verkauf einbringen wird. Im Allgemeinen, funktionale Obsoleszenz ist in der Anfangsphase der Analyse und Bewertung von q Immobilien vor dem Erwerb absehbar.

Der Einfluss funktioneller Obsoleszenz auf Eigenschaften

Funktionale Obsoleszenz führt zu einem Wertverlust von Immobilien bei einer WertermittlungBewertungEin Wertgutachten ist grundsätzlich eine Möglichkeit, eine unvoreingenommene Analyse oder Bewertung eines Vermögenswerts durchzuführen, ein Unternehmen oder eine Organisation, oder um eine Leistung anhand einer bestimmten Reihe von Standards oder Kriterien zu bewerten. Durchgeführt von einem qualifizierten Gutachter, Ein Wertgutachten wird in der Regel immer dann durchgeführt, wenn eine Immobilie oder ein Vermögenswert verkauft und deren Wert bestimmt werden soll. Immobilien sind sehr anfällig für funktionale Obsoleszenz, da die Branche dynamisch ist, und die Nachfrage nach modernen Häusern verursacht diese Dynamik.

Zum Beispiel, ein altes haus in einem pulsierenden viertel mit modernen, Etagenbungalows ist funktional veraltet. Das Haus darf keine Mängel aufweisen, aber der Markt zu einem bestimmten Zeitpunkt erfordert solche Standards nicht. Jedoch, ein solches Haus kann renoviert werden, um den Standards seiner Umgebung nahe zu kommen.

Die schlimmsten Auswirkungen für die Immobilie aufgrund funktionaler Obsoleszenz sind die entstandenen Verluste und die Schwierigkeit, die Immobilie in eine konventionell moderne Struktur nach aktuellen Standards umzuwandeln.

Externe Faktoren, die funktionelle Obsoleszenz beeinflussen

Es gibt bestimmte Faktoren, die die funktionelle Obsoleszenz beeinflussen, und die Anleger zu ihrem Vorteil beeinflussen können. Solche Faktoren sind heilbar und sind für die Bewertung von Immobilien nicht nachteilig. Die Heilung solcher Obsoleszenzen kann so einfach sein wie das Reparieren, neu lackieren, oder sogar die Installation fehlender moderner Einrichtungen, um die Immobilie modern und auf dem neuesten Stand zu halten.

Jedoch, Es gibt unheilbare externe Effekte, die von Immobilieninvestoren nicht beeinflusst werden können. Die äußere und unheilbare Obsoleszenz führt zu einem starken Einbruch der Bewertung einer Immobilie bei der Bewertung. Beispiele für externe unheilbare Obsoleszenzfaktoren sind die folgenden Fälle:

1. Verkehrsreiche Straßen

Eine Immobilie kann sich in der Nähe einer Straße befinden, die langfristig stark befahren werden kann. Wohn- und Gewerbeimmobilien in der Nähe von stark befahrenen Straßen sind tendenziell weniger attraktiv, und verlieren dadurch schnell an Wert. Viel befahrene Straßen setzen die Anwohner einer Lärmbelästigung und endlosem Verkehr aus, was die Nachfrage auf dem Immobilienmarkt senkt.

Wohneinheiten in der Nähe von gewerblichen Einrichtungen wie Nachtclubs und Restaurants können von der Lärmbelästigung durch die Unternehmen betroffen sein, wodurch sie teilweise funktionelle Obsoleszenz haben.

2. Bau von Deponien

Zusätzlich, Der Bau von Deponien in der Nähe von Wohn- oder Geschäftsgebäuden verursacht Lärm- und Geruchsbelästigungen, die dazu führen, dass solche Immobilien weniger nachgefragt werden. Die Einnahmen aus solchen Immobilien können erheblich sinken, als Mieter in freundlichere Gebiete frei.

3. Bau von einkommensschwachen Wohnungen

Ein weiteres Beispiel kann der Bau von einkommensschwachen Wohnungen in einem gehobenen Viertel sein. Ein wohlhabendes Viertel verabscheut Hochhäuser, da die meisten von ihnen luxuriöse zweistöckige Villen bauen. Solche Wohnungen können Käufer von Wohninvestments abschrecken, wodurch der Wert solcher Immobilien verringert wird.

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