Was ist die Direktkapitalisierungsmethode?

Die Methode der direkten Kapitalisierung ergibt sich, indem die im Laufe der Zeit erfassten Erträge durch die entsprechenden Kapitalisierungssätze im selben Zeitraum dividiert werden. Die Obergrenze ergibt sich aus der Division des Nettobetriebseinkommens (Net Operating Income (NOI)Net Operating Income (NOI)) ist der Wert einer ertragsgenerierenden Immobilie, wenn die gesamten Betriebskosten und Verluste aus leerstehenden Räumlichkeiten durch den Wert der Vermögenswerte betragen.

Die Methode der direkten Aktivierung ist für selbstgenutztes Wohneigentum aufgrund der zu starken Abhängigkeit von den Erträgen aus der Immobilie nicht geeignet. Die Erhöhung der Cap-RateCap-Rate (REIT)Cap-Rate ist eine Finanzkennzahl, die von Immobilieninvestoren verwendet wird, um Immobilieninvestitionen zu analysieren. und deren potenzielle Rendite auf der Grundlage ermitteln reduziert den Quotientenwert deutlich. Daher, eine Senkung der Cap-Rate bedeutet, dass der Verkehrswert der Immobilie steigt. Somit, der zu ermittelnde Marktwert ist indirekt proportional zur Cap-Rate.

Auf der anderen Seite, das Nettobetriebsergebnis ist direkt proportional zum MarktwertFair Market ValueDer faire Marktwert (einer auszutauschenden Ware oder Dienstleistung) bezieht sich auf den Preis, zu dem sich beide Transaktionsparteien unabhängig voneinander geeinigt haben. Eine Erhöhung des Nettobetriebsertrags (NOI) resultiert zu einer deutlichen Steigerung des Marktwertes. Ein reduzierter Marktwert bedeutet, dass der NOI niedrig ist und eine strategische Erhöhung erforderlich ist.

Kurze Zusammenfassung

• Die Direktkapitalisierungsmethode ist eine Immobilienbewertungsmethode, die bei der Umwandlung von Erträgen in Wert hilft.
• Die Methode der direkten Kapitalisierung wird erreicht, indem die von der Immobilie erzielten Erträge durch ihre Kapitalisierungsrate dividiert werden.
• Im Gegensatz zu anderen Bewertungsmethoden Die Methode ist einfach zu verwenden und zu interpretieren, wenn im Zeitverlauf genügend Daten für Einkommen und Cap-Rate vorliegen.

Renditekapitalisierung vs. Direktkapitalisierung

Im Gegensatz zur direkten Großschreibung Die Renditekapitalisierung ist für die Bewertung stark von den Mitteln aus den Immobilien abhängig, während erstere vollständig auf die Einnahmen aus der Immobilie angewiesen ist. Die Renditekapitalisierung geht davon aus, dass Immobilien als Kapitalanlage ein langfristiges Ziel sind, von denen der Anleger auch in Zukunft noch lange ernten sollte.

In der Regel, wird erwartet, dass in Zukunft die Mieteinnahmen für eine Immobilie sollten aufgrund der absehbaren Inflation sukzessive steigen. Inflation lässt auch Wartungskosten und Reparaturen steigen, insbesondere wenn die Immobilie vom Vorbesitzer nicht ordnungsgemäß gepflegt wurde.

Die Einkünfte aus einer Immobilie können aufgrund verschiedener Faktoren in zukünftigen Perioden schwanken. Die Renditekapitalisierungsmethode soll einem Anleger die erwarteten Veränderungen vorhersagen. Dies geschieht unter Berücksichtigung aller Faktoren, InflationInflationInflation ist ein ökonomischer Begriff, der sich auf die Erhöhung des Preisniveaus von Gütern über einen bestimmten Zeitraum bezieht. Der Anstieg des Preisniveaus bedeutet, dass die Währung in einer bestimmten Volkswirtschaft an Kaufkraft verliert (d. h. weniger kann mit dem gleichen Geldbetrag gekauft werden)., Wartung, Kosten und Reparaturen, um sicherzustellen, dass die Immobilie in bester Form ist.

Aufgrund seiner zukunftsweisenden Fähigkeiten, Makler, Aufsichtsbehörden, kaufmännische Gutachter, Investoren, und die breite Öffentlichkeit verlassen sich stark auf die Renditekapitalisierungsmethode für die Immobilienbewertung. Jedoch, Die Methode funktioniert am besten, wenn sie zusammen mit anderen Bewertungsmethoden verwendet wird, um die besten Ergebnisse zu erzielen.

Welches ist die beste Bewertungsmethode?

Es gibt verschiedene Aktivierungs-/Bewertungsmethoden, die häufig verwendet werden. Die Bewertungsmethoden verfolgen unterschiedliche Ansätze zur Bewertung einer Immobilie. Sie alle sind regelmäßig im Einsatz, entweder einzeln oder gemeinsam durch Makler, Gutachter für Gewerbeimmobilien, Investoren, und die breite Öffentlichkeit.

Bei der Wertermittlung einer Immobilie, Aufgrund der Einzigartigkeit der Situationen bei Immobilienbewertungen wird die Verwendung einer einzigen Bewertungsmethode nicht empfohlen. Bei der Durchführung von Bewertungen sollten zwei oder mehr Bewertungsmethoden austauschbar oder einzeln verwendet werden. die am besten geeigneten Methoden hängen jedoch von der jeweiligen Situation ab.

Direkt- und Renditekapitalisierungsmethoden sind die beiden beliebtesten Methoden bei der Immobilienbewertung. Jedoch, die beiden Methoden werden in unterschiedlichen Fällen verwendet, kommt auf die Situation an. Zum Beispiel, in Immobilien mit instabilen Einkommensströmen, die Renditekapitalisierungsmethode ist am besten geeignet. Die Yield-Cap-Methode untersucht die voraussichtliche zukünftige Stabilität der Immobilie unter Berücksichtigung zukünftiger Erträge, und gibt so einen besseren Überblick über das Wachstumspotenzial der Immobilie.

Weniger stabile Immobilien liefern nur begrenzte Daten, die zur Analyse ihrer Erträge verwendet werden können, und deshalb, die Methode der direkten Aktivierung ist unangemessen. Auf der anderen Seite, etablierte Liegenschaften mit stabilen Monats- oder Jahreserträgen bieten adäquate Datenpunkte, mit denen deren Ertrag analysiert werden kann. Somit, die Methode der direkten Kapitalisierung wird in solchen Situationen am meisten bevorzugt.

Faktoren, die bei der Bewertung von Immobilien zu berücksichtigen sind

Die Bewertung von Immobilien, die ein Investor zu erwerben beabsichtigt, kann einem Investor bei der Entscheidung helfen, ob er die Immobilie erwerben oder den Investitionsplan einstellen möchte. Anleger sollten sich darauf konzentrieren, nach versteckten Faktoren zu suchen, die während der Bewertung möglicherweise nicht offensichtlich sind. kann aber in Zukunft erscheinen.

1. Finanzielle Schwierigkeiten oder anhängige Eigentumsstreitigkeiten

Ein bedeutender Mieter befindet sich möglicherweise in einer Finanzkrise, die die Fähigkeit zur Erfüllung ihrer monatlichen Mietverpflichtungen in Frage stellen könnten. Die Immobilie kann auch Gegenstand von Eigentumsstreitigkeiten sein, bei denen das Unternehmen möglicherweise Anwälte beauftragen muss und zusätzliche Rechtskosten entstehen.

2. Leerstandsmuster

Ein weiterer Faktor, den Anleger bei der Immobilienbewertung berücksichtigen können, ist die Leerstandssituation in den Räumlichkeiten, die die potenziellen Muster künftiger Einnahmen erklären können. Wenn die Leerstandsmuster im Laufe der Zeit weiter schwanken, es kann an faktoren liegen, wie schlechte Instandhaltung des Gebäudes, speziell ungestrichene Wände, kaputte Armaturen, blockierte Abwasserleitungen, usw.

Die versteckten Faktoren mögen zunächst unbedeutend erscheinen, sie werden sich jedoch auf die Zukunftsfähigkeit des Projekts auswirken. Die Probleme sind in der Regel für die Bewertungsmethode unsichtbar, wie die direkte Kapitalisierungsmethode, und Anleger sollten versuchen, solche Probleme zu untersuchen, bevor sie die endgültige Entscheidung treffen, ob sie investieren oder nicht.

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